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我们此前在年度策略中做过测算,主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁,这部分人群从2015年开始,占比下滑斜率将逐步加大,虽然我们认为在2025年以前,25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右,但从大趋势来看,人口红利的下降已经成为不可回避的话题。 这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口"阶梯型迁移"中以城市群核心城市为终极目标的"中间站"。 我们用各省市大学新增大学生/离开大学生的比重来计算省市之间大学生供给的差异。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。 综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 普通人群  我们普通人群的数据来源百度迁徙,通过对2015年春节前7天数据的整理,我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好:  ●全国人口迁移的集中度趋于提升,胡焕庸线维持。 ●省市间潜在高素质人口供给的差异。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 零和博弈——渐行渐近的城市战争  人口红利确定下降  进入“十二五”末,人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。 当年的中国人口迁移  从80年代开始,从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为全国城镇化的主体力量,人口红利得以释放,因此我们从上世纪80年代开始梳理我国人口迁徙趋势的变化。 其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 细化来看:  东部超大省市继续傲视其他区域。 21世纪以来人口迁移:马太效应下中部地区趋于“边缘化”  人口迁移规模扩大、速度加快:进入21世纪,我国流动人口开始呈现迸发增长的态势,2010年流动人口数达到2.21亿,相对于改革开放初期增长了34倍,其中2010年广东省流迁人口达到3681万,甚至超过了1990年全国流迁人口的总数,证明近30年来全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 假设不存在框架性的限制,我国这些特大城市人口需要增长多少才能回归Zipf法则的预测线呢?我们也做了测算,结果显示,重庆、上海、北京、天津、成都、广州、深圳的人口分别需要再增长1620万、712万、383万、658万、453万、409万和388万才能符合Zipf法则,当然这个数据并不具备实质意义,但至少说明了当前重点一二线城市人口依然存在相当规模的提升空间,人口迁移的趋势仍将继续,因此对于开发商而言,不应再为重点一二线城市的人口饱和度犹豫。中国人口大迁移:一场你死我活的城市战争。 区域间分化持续扩大,中部地区边缘化:从省际迁移结构来看,2000年至2010年,东部地区人口迁入量上占有绝对优势,迁入人口占全国迁移总人口的比重达到了82.4%,而西部中部分别仅占12.1%和6.5%。 根据北京BCL的街道精度的数据研究,10年间有33%的街道人口密度出现了下降,而出现大幅增长的街道仅有9%。 这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口“阶梯型迁移”中以城市群核心城市为终极目标的“中间站”。 细化来看:  东部超大省市继续傲视其他区域。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 细化来看:  东部超大省市继续傲视其他区域。 ●主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 我们此前在年度策略中做过测算,主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁,这部分人群从2015年开始,占比下滑斜率将逐步加大,虽然我们认为在2025年以前,25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右,但从大趋势来看,人口红利的下降已经成为不可回避的话题。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 高素质人群  我们主要以大学生为高素质人群的迁移标的,数据来自于蚂蚁金服,通过对全国2325所高校近5年的毕业生进行分析。根据大数据分析,在过去五届大学生中,毕业时更换城市已经成为主流,有59%的毕业生在就业时选择了离开学校所在城市,但大部分依然留在省内,省际迁移比重仅为31%。 21世纪以来人口迁移:马太效应下中部地区趋于“边缘化”  人口迁移规模扩大、速度加快:进入21世纪,我国流动人口开始呈现迸发增长的态势,2010年流动人口数达到2.21亿,相对于改革开放初期增长了34倍,其中2010年广东省流迁人口达到3681万,甚至超过了1990年全国流迁人口的总数,证明近30年来全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。 综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 普通人群  我们普通人群的数据来源百度迁徙,通过对2015年春节前7天数据的整理,我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好:  ●全国人口迁移的集中度趋于提升,胡焕庸线维持。 数据显示,大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。●各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移,从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力,根据数据,最具吸引力的省市前十分别为:广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建,而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 第二类:外来农业人口导入模式  江苏、浙江、福建和广东等省份是这种模式的代表。 在我们之前梳理的迁移中心区域中,广东省、浙江省和上海市分别以12.61%、4.64%和1.71%成为净流入率最高的前三大区域,而北京则成为大学生流动性最大的城市,其流入率和流出率皆为7.6%,凸显高素质人口对于北京取舍的纠结。●部分中西部区域出现大学生净流入。 3. 东北黑龙江、吉林不仅人口流出严重,且无法吸引大学生,对产业升级和经济发展造成较大阻碍。4. 省会城市和区域单核城市如重庆、成都、武汉、贵阳等地可能享受到人口红利,成为地方性增长高地。 5. 湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市快速成长,其背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商和购房者需要警惕的。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。 21世纪以来人口迁移:马太效应下中部地区趋于“边缘化”  人口迁移规模扩大、速度加快:进入21世纪,我国流动人口开始呈现迸发增长的态势,2010年流动人口数达到2.21亿,相对于改革开放初期增长了34倍,其中2010年广东省流迁人口达到3681万,甚至超过了1990年全国流迁人口的总数,证明近30年来全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。 基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 李铁认为,这加剧了农村劳动力过剩问题。与劳动力过剩伴生的另一个突出问题是农村劳动力转移速度的大幅下降。 数据显示,大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。●各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移,从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力,根据数据,最具吸引力的省市前十分别为:广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建,而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。 从高素质人口的竞争格局上,我们认为同时具备增长率和沉淀率的省份将在未来具备更强的竞争力,其中广东省以511%的增量以及85%的沉淀率遥遥领先,而中西部省份如内蒙古、新疆、青海、宁夏、贵州等西部省份成为黑马,未来值得关注,除此之外,浙江、山西、河北、福建、上海等区域在高素质人口方面具备竞争力,而东三省、湖南湖北、海南等区域在这方面相对较弱,值得警惕。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 从宏观迁徙方向来看,大学生的流向与总体人口流动方向基本一致,整体依然呈现中西部向东部流动的格局,但其中个别省份的偏好度则开始发生变化:  ●迁移中心大学生吸引力分化。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。 在区域经济学中,Zipf法则描述的是在一个国家,其人口数量排名第二的城市,是排名第一的城市人口的二分之一;排名第三的城市,是排名第一城市人口的三分之一。用数学公式表示如下:  可以理解为一个城市的人口排名和该城市的人口总数的排名应该等于一个固定值,各个城市人口排名的对数就应当与人口规模的对数成严格的负相关关系。 根据Kenneth T. Rosen测算,1970年代的44个国家做了类似的检验,结果显示Zipf法则全部成立——用城市人口对数来拟合城市排名对数,绝大部分国家的拟合优度都大于0.98。根据公式,我们用2013年中国人口的数据对Zipf法则进行了实验,计算每一个地级市市辖区的城镇人口数量,结果显示效果非常显著,拟合优度达到0.95。但是从图表上看,在人口数量少于500万以下的城市中,Zipf法则基本成立,而在人口多于500万的大型城市而言,人口要比公式拟合的要少,而且人口越多的城市偏离预测线越远。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 大数据角度的细化审视  在大数据风起云涌的今天,我们也根据腾讯、360、百度等掌握的LBS数据来进一步审视当前中国人口迁移的最新格局,这无论是对于从业者还是房企而言,都可能带来一些借鉴意义。 在区域经济学中,Zipf法则描述的是在一个国家,其人口数量排名第二的城市,是排名第一的城市人口的二分之一;排名第三的城市,是排名第一城市人口的三分之一。用数学公式表示如下:  可以理解为一个城市的人口排名和该城市的人口总数的排名应该等于一个固定值,各个城市人口排名的对数就应当与人口规模的对数成严格的负相关关系。 从迁移中心人口来源来看,随着交通工具升级以及产业重心的转移,各个地区的人口构成也开始体现出变化:上海:“六普”上海的主要吸纳地区从江西和浙江变成了湖北和河南,主要在于江西人口更加偏向流入福建和浙江;北京:北京“六普”期间黑龙江取代四川成为主要被吸引地区,天津则没有发生大的变化,环渤海成为北京天津区域主要人口来源:浙江:浙江吸引人口中,河南人口大幅增加,取代了五普期间的湖北;广东:广东省人口来源中河南取代了江西;福建:福建区域吸引的人口中除了固有的重庆和四川,贵州人口占比也大幅提升。人口迁徙模式分类  根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类,主要分为四大类:  第一类:超大城市集聚模式  我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,就业非农化任务基本完成,城镇化速度逐步放缓,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。 同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。 从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。 春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 上世纪90年代人口迁移:东部城市群开始形成  90年代的人口迁移可总结为“三大加一小”的中心,三大流动中心分别是广东省(珠三角)、上海(沪苏浙闽)、北京,一小是指新疆自治区。 2. 长三角地区的人口吸引力继续提升,而北京、广东吸引力相对有所下降。 第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。 当年的中国人口迁移  从80年代开始,从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为全国城镇化的主体力量,人口红利得以释放,因此我们从上世纪80年代开始梳理我国人口迁徙趋势的变化。 重点一二线城市人口接近饱和了吗?  关于重点一二线城市人口饱和度的问题一直是市场关注的重点,学界也有多方面讨论,在这里我们不打算再用传统的国际人口密度来横向比较,而是用一个美妙的公式来回答这个问题——Zipf法则。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 上世纪90年代人口迁移:东部城市群开始形成  90年代的人口迁移可总结为“三大加一小”的中心,三大流动中心分别是广东省(珠三角)、上海(沪苏浙闽)、北京,一小是指新疆自治区。 在区域经济学中,Zipf法则描述的是在一个国家,其人口数量排名第二的城市,是排名第一的城市人口的二分之一;排名第三的城市,是排名第一城市人口的三分之一。用数学公式表示如下:  可以理解为一个城市的人口排名和该城市的人口总数的排名应该等于一个固定值,各个城市人口排名的对数就应当与人口规模的对数成严格的负相关关系。 2015年,中国农民工外出人数零增长。"可以看出劳动力的需求大幅下降,这个下降的前提却是农村闲置劳动力大幅度增加",李铁说。 假设不存在框架性的限制,我国这些特大城市人口需要增长多少才能回归Zipf法则的预测线呢?我们也做了测算,结果显示,重庆、上海、北京、天津、成都、广州、深圳的人口分别需要再增长1620万、712万、383万、658万、453万、409万和388万才能符合Zipf法则,当然这个数据并不具备实质意义,但至少说明了当前重点一二线城市人口依然存在相当规模的提升空间,人口迁移的趋势仍将继续,因此对于开发商而言,不应再为重点一二线城市的人口饱和度犹豫。中国人口大迁移:一场你死我活的城市战争。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 ●省市间潜在高素质人口供给的差异。 从区域来看,北京、上海、天津、广东等东部省市的人口吸引力开始初步彰显,而人口迁出最大的省市包括四川、浙江、黑龙江等中东部区域,“离土又离乡、进厂又进城”成为当时小城镇发展模式的典型。 直辖市、沿海城市以及部分非农城市开始吸引农村剩余劳动力,“百万民工下广东”的民工潮开始显现,而中西部省份以及东北省份向东部沿海城市迁移的趋势也在当时开始形成。 其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 西部地区仍存在一定程度凝聚力。 西部地区仍存在一定程度凝聚力。 高素质人群  我们主要以大学生为高素质人群的迁移标的,数据来自于蚂蚁金服,通过对全国2325所高校近5年的毕业生进行分析。根据大数据分析,在过去五届大学生中,毕业时更换城市已经成为主流,有59%的毕业生在就业时选择了离开学校所在城市,但大部分依然留在省内,省际迁移比重仅为31%。 综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 从宏观迁徙方向来看,大学生的流向与总体人口流动方向基本一致,整体依然呈现中西部向东部流动的格局,但其中个别省份的偏好度则开始发生变化:  ●迁移中心大学生吸引力分化。 从宏观迁徙方向来看,大学生的流向与总体人口流动方向基本一致,整体依然呈现中西部向东部流动的格局,但其中个别省份的偏好度则开始发生变化:  ●迁移中心大学生吸引力分化。 根据Kenneth T. Rosen测算,1970年代的44个国家做了类似的检验,结果显示Zipf法则全部成立——用城市人口对数来拟合城市排名对数,绝大部分国家的拟合优度都大于0.98。根据公式,我们用2013年中国人口的数据对Zipf法则进行了实验,计算每一个地级市市辖区的城镇人口数量,结果显示效果非常显著,拟合优度达到0.95。但是从图表上看,在人口数量少于500万以下的城市中,Zipf法则基本成立,而在人口多于500万的大型城市而言,人口要比公式拟合的要少,而且人口越多的城市偏离预测线越远。当年的中国人口迁移  从80年代开始,从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为全国城镇化的主体力量,人口红利得以释放,因此我们从上世纪80年代开始梳理我国人口迁徙趋势的变化。 根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利。其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 上世纪90年代人口迁移:东部城市群开始形成  90年代的人口迁移可总结为“三大加一小”的中心,三大流动中心分别是广东省(珠三角)、上海(沪苏浙闽)、北京,一小是指新疆自治区。 我们用各省市大学新增大学生/离开大学生的比重来计算省市之间大学生供给的差异。 城市间的人口争夺战已经开始  事实上,即使在人口红利持续释放的21世纪,城市之间的人口争夺战就已经开始。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 比较三大中心的净迁入流向,北京来自全国各地各个方向,除河北外,其他较分散,包括山东、江苏,来自中部的河南、安徽、湖北、黑龙江等,而上海主要吸纳长三角周边的江苏、浙江和安徽等区域人口,广东吸引的大部分迁移流动人口距离最远,主要来自经济较为欠发达的中西部的省份,主要包括湖南、广西、四川等。新疆由于地理位置独特以及中央政府西部大开发战略的实施,开始吸引较多内地人口迁往,但主要来源地仍主要集中在西部和地理位置较近的河南等省份。 从宏观迁徙方向来看,大学生的流向与总体人口流动方向基本一致,整体依然呈现中西部向东部流动的格局,但其中个别省份的偏好度则开始发生变化:  ●迁移中心大学生吸引力分化。 而供给增速最低的十大省市分别为:湖北、湖南、吉林、黑龙江、山西、辽宁、天津、安徽、重庆、四川,其中除了天津,全部是人口输出大省,东三省皆上榜,也显示出这些省市人口外迁后带来的高素质人口潜在供应下降。 2015年,中国农民工外出人数零增长。"可以看出劳动力的需求大幅下降,这个下降的前提却是农村闲置劳动力大幅度增加",李铁说。 在山西从五普的净迁入变成净迁出后,中部地区全部变成净迁出地区,尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%,其中安徽净迁出人口比重占到15.0%,为全国最主要人口迁出中心。 我们此前在年度策略中做过测算,主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁,这部分人群从2015年开始,占比下滑斜率将逐步加大,虽然我们认为在2025年以前,25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右,但从大趋势来看,人口红利的下降已经成为不可回避的话题。 假设不存在框架性的限制,我国这些特大城市人口需要增长多少才能回归Zipf法则的预测线呢?我们也做了测算,结果显示,重庆、上海、北京、天津、成都、广州、深圳的人口分别需要再增长1620万、712万、383万、658万、453万、409万和388万才能符合Zipf法则,当然这个数据并不具备实质意义,但至少说明了当前重点一二线城市人口依然存在相当规模的提升空间,人口迁移的趋势仍将继续,因此对于开发商而言,不应再为重点一二线城市的人口饱和度犹豫。中国人口大迁移:一场你死我活的城市战争。 ●对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。 这说明即使在我国城镇化进程一直都伴随着充满集聚效应和极端分化的过程,这当中城市边界的增长并不是普惠,而是零和博弈,这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显,如何在接下来的10年中选对城市,掌握剩余人口红利,将是房企面临的主要问题,因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。 春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 而供给增速最低的十大省市分别为:湖北、湖南、吉林、黑龙江、山西、辽宁、天津、安徽、重庆、四川,其中除了天津,全部是人口输出大省,东三省皆上榜,也显示出这些省市人口外迁后带来的高素质人口潜在供应下降。 第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 在山西从五普的净迁入变成净迁出后,中部地区全部变成净迁出地区,尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%,其中安徽净迁出人口比重占到15.0%,为全国最主要人口迁出中心。 人口迁徙模式分类  根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类,主要分为四大类:  第一类:超大城市集聚模式  我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,就业非农化任务基本完成,城镇化速度逐步放缓,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的"条件户籍",但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。第二类:外来农业人口导入模式  江苏、浙江、福建和广东等省份是这种模式的代表。这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。 人口迁徙模式分类  根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类,主要分为四大类:  第一类:超大城市集聚模式  我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,就业非农化任务基本完成,城镇化速度逐步放缓,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的"条件户籍",但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。第二类:外来农业人口导入模式  江苏、浙江、福建和广东等省份是这种模式的代表。这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。 数据显示,中国目前户籍人口城镇化率为40%,从农村劳动力人口中减去这2.7亿的转移人口,目前中国农村的劳动人口约为4.2亿。 1. 21世纪,人口迁移呈现马太效应,中部地区趋于“边缘化”。 供给增速最高的十大省份分别是,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 重点一二线城市人口接近饱和了吗?  关于重点一二线城市人口饱和度的问题一直是市场关注的重点,学界也有多方面讨论,在这里我们不打算再用传统的国际人口密度来横向比较,而是用一个美妙的公式来回答这个问题——Zipf法则。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。 2015年,中国农民工外出人数零增长。"可以看出劳动力的需求大幅下降,这个下降的前提却是农村闲置劳动力大幅度增加",李铁说。 5. 湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市快速成长,其背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商和购房者需要警惕的。 这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 河南并不会是个例,如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商需要警惕的。 再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。比较三大中心的净迁入流向,北京来自全国各地各个方向,除河北外,其他较分散,包括山东、江苏,来自中部的河南、安徽、湖北、黑龙江等,而上海主要吸纳长三角周边的江苏、浙江和安徽等区域人口,广东吸引的大部分迁移流动人口距离最远,主要来自经济较为欠发达的中西部的省份,主要包括湖南、广西、四川等。新疆由于地理位置独特以及中央政府西部大开发战略的实施,开始吸引较多内地人口迁往,但主要来源地仍主要集中在西部和地理位置较近的河南等省份。 东部核心城市以及区域实际上掌握了全国六成的潜在高素质人口。 "所有人都看到了劳动力上升,但没有看到农村户均耕地水平",据李铁介绍,与1950年代户均耕地14.26亩、人均耕地3.27亩相比,现在的户均耕地面积不到9亩、人均耕地面积2.31亩。除了人均耕地面积萎缩,45岁以上农民工返乡以后,距离国际劳工组织规定的25-54岁的黄金劳动期间还有10年左右的闲置期。 春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 细化来看:  东部超大省市继续傲视其他区域。 2015年,中国农民工外出人数零增长。"可以看出劳动力的需求大幅下降,这个下降的前提却是农村闲置劳动力大幅度增加",李铁说。 1. 21世纪,人口迁移呈现马太效应,中部地区趋于“边缘化”。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 21世纪以来人口迁移:马太效应下中部地区趋于“边缘化”  人口迁移规模扩大、速度加快:进入21世纪,我国流动人口开始呈现迸发增长的态势,2010年流动人口数达到2.21亿,相对于改革开放初期增长了34倍,其中2010年广东省流迁人口达到3681万,甚至超过了1990年全国流迁人口的总数,证明近30年来全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。 在山西从五普的净迁入变成净迁出后,中部地区全部变成净迁出地区,尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%,其中安徽净迁出人口比重占到15.0%,为全国最主要人口迁出中心。 而吉林、黑龙江等东北省的上榜也证明过去老工业形态下城市竞争力的丧失,与我们观察到的东三省人口流出一致。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 多个文献显示,美国以及十九世纪的中国和日本高度符合Zipf法则。 中国"人口红利"到底有没有消失? 专家认为提高劳动生产率是关键  本报记者 王宇 北京报道  中国的人口红利期过去了吗?对于这个问题,各界争论不一。11月26日召开的人口与发展高级资讯会上,国家卫计委副主任王培安表示,目前中国劳动年龄人口虽然下降,但经济活动人就和就业人口的数量仍然持续增长,劳动力供给并未减少。"一直到2030年,我国的总抚养比低于50%,仍处于人口红利期。 供给增速最高的十大省份分别是,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。 这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。 从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 从区域来看,北京、上海、天津、广东等东部省市的人口吸引力开始初步彰显,而人口迁出最大的省市包括四川、浙江、黑龙江等中东部区域,“离土又离乡、进厂又进城”成为当时小城镇发展模式的典型。 大数据角度的细化审视  在大数据风起云涌的今天,我们也根据腾讯、360、百度等掌握的LBS数据来进一步审视当前中国人口迁移的最新格局,这无论是对于从业者还是房企而言,都可能带来一些借鉴意义。我们普通人群的数据来源百度迁徙,通过对2015年春节前7天数据的整理,我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好:  全国人口迁移的集中度趋于提升,胡焕庸线维持。 1. 21世纪,人口迁移呈现马太效应,中部地区趋于“边缘化”。 直辖市、沿海城市以及部分非农城市开始吸引农村剩余劳动力,“百万民工下广东”的民工潮开始显现,而中西部省份以及东北省份向东部沿海城市迁移的趋势也在当时开始形成。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,这点与我们此前提到的33%和9%一致,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 "他说。但全国政协副主席罗富和、中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁都强调,在劳动力素质、劳动生产率仍然低下的阶段,应更多关注劳动生产率的提升,避免低水平人口增长。"人口红利"加速消减?  基于对劳动年龄人口起算点的区别,中国人口学会会长翟振武认为,"人口红利"是指劳动力人口占总人口比例在超过50%到60%。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 "他说。但全国政协副主席罗富和、中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁都强调,在劳动力素质、劳动生产率仍然低下的阶段,应更多关注劳动生产率的提升,避免低水平人口增长。"人口红利"加速消减?  基于对劳动年龄人口起算点的区别,中国人口学会会长翟振武认为,"人口红利"是指劳动力人口占总人口比例在超过50%到60%。 其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 ●对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。 这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口"阶梯型迁移"中以城市群核心城市为终极目标的"中间站"。 而吉林、黑龙江等东北省的上榜也证明过去老工业形态下城市竞争力的丧失,与我们观察到的东三省人口流出一致。 高素质人群  我们主要以大学生为高素质人群的迁移标的,数据来自于蚂蚁金服,通过对全国2325所高校近5年的毕业生进行分析。根据大数据分析,在过去五届大学生中,毕业时更换城市已经成为主流,有59%的毕业生在就业时选择了离开学校所在城市,但大部分依然留在省内,省际迁移比重仅为31%。 "他说。但全国政协副主席罗富和、中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁都强调,在劳动力素质、劳动生产率仍然低下的阶段,应更多关注劳动生产率的提升,避免低水平人口增长。"人口红利"加速消减?  基于对劳动年龄人口起算点的区别,中国人口学会会长翟振武认为,"人口红利"是指劳动力人口占总人口比例在超过50%到60%。 基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 多个文献显示,美国以及十九世纪的中国和日本高度符合Zipf法则。 之所以中国越大的城市越偏离Zipf法则的预测,核心在于中国大型城市在发展过程中受到了人为的限制,主要包括:户籍制度、大城市土地供应控制,以及一直以来我国对于500万以上人口特大城市人口规模的限制,这些导致的直接结果就是特大城市人口发展速度比正常要慢。 而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低,不但人口流出严重,在大学生吸引力方面也较为薄弱,也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利,具体人口增长空间我们会在下一节详细阐述。 东部核心城市以及区域实际上掌握了全国六成的潜在高素质人口。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的“条件户籍”,但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。 普通人群  我们普通人群的数据来源百度迁徙,通过对2015年春节前7天数据的整理,我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好:  ●全国人口迁移的集中度趋于提升,胡焕庸线维持。 春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。 人口迁徙模式分类  根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类,主要分为四大类:  第一类:超大城市集聚模式  我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,就业非农化任务基本完成,城镇化速度逐步放缓,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的"条件户籍",但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。第二类:外来农业人口导入模式  江苏、浙江、福建和广东等省份是这种模式的代表。这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。 这说明即使在我国城镇化进程一直都伴随着充满集聚效应和极端分化的过程,这当中城市边界的增长并不是普惠,而是零和博弈,这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显,如何在接下来的10年中选对城市,掌握剩余人口红利,将是房企面临的主要问题,因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。 人口迁徙模式分类  根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类,主要分为四大类:  第一类:超大城市集聚模式  我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,就业非农化任务基本完成,城镇化速度逐步放缓,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的"条件户籍",但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。第二类:外来农业人口导入模式  江苏、浙江、福建和广东等省份是这种模式的代表。这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。 同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。河南并不会是个例,如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商需要警惕的。中国人口红利到底有没有消失? 官员称还在红利期。 零和博弈——渐行渐近的城市战争  人口红利确定下降  进入“十二五”末,人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。 基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 而供给增速最低的十大省市分别为:湖北、湖南、吉林、黑龙江、山西、辽宁、天津、安徽、重庆、四川,其中除了天津,全部是人口输出大省,东三省皆上榜,也显示出这些省市人口外迁后带来的高素质人口潜在供应下降。 中国"人口红利"到底有没有消失? 专家认为提高劳动生产率是关键  本报记者 王宇 北京报道  中国的人口红利期过去了吗?对于这个问题,各界争论不一。11月26日召开的人口与发展高级资讯会上,国家卫计委副主任王培安表示,目前中国劳动年龄人口虽然下降,但经济活动人就和就业人口的数量仍然持续增长,劳动力供给并未减少。"一直到2030年,我国的总抚养比低于50%,仍处于人口红利期。 "所有人都看到了劳动力上升,但没有看到农村户均耕地水平",据李铁介绍,与1950年代户均耕地14.26亩、人均耕地3.27亩相比,现在的户均耕地面积不到9亩、人均耕地面积2.31亩。除了人均耕地面积萎缩,45岁以上农民工返乡以后,距离国际劳工组织规定的25-54岁的黄金劳动期间还有10年左右的闲置期。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,这点与我们此前提到的33%和9%一致,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 从迁移中心人口来源来看,随着交通工具升级以及产业重心的转移,各个地区的人口构成也开始体现出变化:上海:“六普”上海的主要吸纳地区从江西和浙江变成了湖北和河南,主要在于江西人口更加偏向流入福建和浙江;北京:北京“六普”期间黑龙江取代四川成为主要被吸引地区,天津则没有发生大的变化,环渤海成为北京天津区域主要人口来源:浙江:浙江吸引人口中,河南人口大幅增加,取代了五普期间的湖北;广东:广东省人口来源中河南取代了江西;福建:福建区域吸引的人口中除了固有的重庆和四川,贵州人口占比也大幅提升。人口迁徙模式分类  根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类,主要分为四大类:  第一类:超大城市集聚模式  我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,就业非农化任务基本完成,城镇化速度逐步放缓,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。 在我们之前梳理的迁移中心区域中,广东省、浙江省和上海市分别以12.61%、4.64%和1.71%成为净流入率最高的前三大区域,而北京则成为大学生流动性最大的城市,其流入率和流出率皆为7.6%,凸显高素质人口对于北京取舍的纠结。●部分中西部区域出现大学生净流入。 在我们之前梳理的迁移中心区域中,广东省、浙江省和上海市分别以12.61%、4.64%和1.71%成为净流入率最高的前三大区域,而北京则成为大学生流动性最大的城市,其流入率和流出率皆为7.6%,凸显高素质人口对于北京取舍的纠结。●部分中西部区域出现大学生净流入。 值得注意的是,我国四大直辖市全部出现在最低的名单中,一方面说明竞争激烈下大学生的取舍,同时另一方面也凸显出高生活成本下逃离北上深的历史命题。 综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 假设不存在框架性的限制,我国这些特大城市人口需要增长多少才能回归Zipf法则的预测线呢?我们也做了测算,结果显示,重庆、上海、北京、天津、成都、广州、深圳的人口分别需要再增长1620万、712万、383万、658万、453万、409万和388万才能符合Zipf法则,当然这个数据并不具备实质意义,但至少说明了当前重点一二线城市人口依然存在相当规模的提升空间,人口迁移的趋势仍将继续,因此对于开发商而言,不应再为重点一二线城市的人口饱和度犹豫。中国人口大迁移:一场你死我活的城市战争。 一方面,人口总量增速开始下行,人口自然增长率已经下降至5%以下,老龄化问题日趋严重,另一方面,劳动力人口占比也出现拐头,抚养比正逐步抬升。 2015年,中国农民工外出人数零增长。"可以看出劳动力的需求大幅下降,这个下降的前提却是农村闲置劳动力大幅度增加",李铁说。 假设不存在框架性的限制,我国这些特大城市人口需要增长多少才能回归Zipf法则的预测线呢?我们也做了测算,结果显示,重庆、上海、北京、天津、成都、广州、深圳的人口分别需要再增长1620万、712万、383万、658万、453万、409万和388万才能符合Zipf法则,当然这个数据并不具备实质意义,但至少说明了当前重点一二线城市人口依然存在相当规模的提升空间,人口迁移的趋势仍将继续,因此对于开发商而言,不应再为重点一二线城市的人口饱和度犹豫。中国人口大迁移:一场你死我活的城市战争。 机器代人的大趋势是劳动力需求大幅减少的原因之一。 根据北京BCL的街道精度的数据研究,10年间有33%的街道人口密度出现了下降,而出现大幅增长的街道仅有9%。 当年的中国人口迁移  从80年代开始,从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为全国城镇化的主体力量,人口红利得以释放,因此我们从上世纪80年代开始梳理我国人口迁徙趋势的变化。 1. 21世纪,人口迁移呈现马太效应,中部地区趋于“边缘化”。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。河南并不会是个例,如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商需要警惕的。中国人口红利到底有没有消失? 官员称还在红利期。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 机器代人的大趋势是劳动力需求大幅减少的原因之一。 区域间分化持续扩大,中部地区边缘化:从省际迁移结构来看,2000年至2010年,东部地区人口迁入量上占有绝对优势,迁入人口占全国迁移总人口的比重达到了82.4%,而西部中部分别仅占12.1%和6.5%。 主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 根据Kenneth T. Rosen测算,1970年代的44个国家做了类似的检验,结果显示Zipf法则全部成立——用城市人口对数来拟合城市排名对数,绝大部分国家的拟合优度都大于0.98。根据公式,我们用2013年中国人口的数据对Zipf法则进行了实验,计算每一个地级市市辖区的城镇人口数量,结果显示效果非常显著,拟合优度达到0.95。但是从图表上看,在人口数量少于500万以下的城市中,Zipf法则基本成立,而在人口多于500万的大型城市而言,人口要比公式拟合的要少,而且人口越多的城市偏离预测线越远。 城市间的人口争夺战已经开始  事实上,即使在人口红利持续释放的21世纪,城市之间的人口争夺战就已经开始。 多个文献显示,美国以及十九世纪的中国和日本高度符合Zipf法则。 李铁认为,这加剧了农村劳动力过剩问题。与劳动力过剩伴生的另一个突出问题是农村劳动力转移速度的大幅下降。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 上世纪80年代:乡镇企业发展推动人口迁移高峰  1984年后,国家允许农民自理口粮在小城镇落户,乡镇企业迅速发展,为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。 区域间分化持续扩大,中部地区边缘化:从省际迁移结构来看,2000年至2010年,东部地区人口迁入量上占有绝对优势,迁入人口占全国迁移总人口的比重达到了82.4%,而西部中部分别仅占12.1%和6.5%。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。 数据显示,大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。●各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移,从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力,根据数据,最具吸引力的省市前十分别为:广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建,而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。 从迁移中心人口来源来看,随着交通工具升级以及产业重心的转移,各个地区的人口构成也开始体现出变化:上海:“六普”上海的主要吸纳地区从江西和浙江变成了湖北和河南,主要在于江西人口更加偏向流入福建和浙江;北京:北京“六普”期间黑龙江取代四川成为主要被吸引地区,天津则没有发生大的变化,环渤海成为北京天津区域主要人口来源:浙江:浙江吸引人口中,河南人口大幅增加,取代了五普期间的湖北;广东:广东省人口来源中河南取代了江西;福建:福建区域吸引的人口中除了固有的重庆和四川,贵州人口占比也大幅提升。人口迁徙模式分类  根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类,主要分为四大类:  第一类:超大城市集聚模式  我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,就业非农化任务基本完成,城镇化速度逐步放缓,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。 "所有人都看到了劳动力上升,但没有看到农村户均耕地水平",据李铁介绍,与1950年代户均耕地14.26亩、人均耕地3.27亩相比,现在的户均耕地面积不到9亩、人均耕地面积2.31亩。除了人均耕地面积萎缩,45岁以上农民工返乡以后,距离国际劳工组织规定的25-54岁的黄金劳动期间还有10年左右的闲置期。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 直辖市、沿海城市以及部分非农城市开始吸引农村剩余劳动力,“百万民工下广东”的民工潮开始显现,而中西部省份以及东北省份向东部沿海城市迁移的趋势也在当时开始形成。 细化来看:  东部超大省市继续傲视其他区域。 基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 之所以中国越大的城市越偏离Zipf法则的预测,核心在于中国大型城市在发展过程中受到了人为的限制,主要包括:户籍制度、大城市土地供应控制,以及一直以来我国对于500万以上人口特大城市人口规模的限制,这些导致的直接结果就是特大城市人口发展速度比正常要慢。 大数据角度的细化审视  在大数据风起云涌的今天,我们也根据腾讯、360、百度等掌握的LBS数据来进一步审视当前中国人口迁移的最新格局,这无论是对于从业者还是房企而言,都可能带来一些借鉴意义。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 21世纪以来人口迁移:马太效应下中部地区趋于“边缘化”  人口迁移规模扩大、速度加快:进入21世纪,我国流动人口开始呈现迸发增长的态势,2010年流动人口数达到2.21亿,相对于改革开放初期增长了34倍,其中2010年广东省流迁人口达到3681万,甚至超过了1990年全国流迁人口的总数,证明近30年来全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。 在区域经济学中,Zipf法则描述的是在一个国家,其人口数量排名第二的城市,是排名第一的城市人口的二分之一;排名第三的城市,是排名第一城市人口的三分之一。用数学公式表示如下:  可以理解为一个城市的人口排名和该城市的人口总数的排名应该等于一个固定值,各个城市人口排名的对数就应当与人口规模的对数成严格的负相关关系。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。 在东部地区强大集聚效应下,西部有大量人口迁出,但宁夏、青海、西藏、新疆等地区依然保持净迁入,说明西部内部依然具备较强凝聚力。 ●对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 根据Kenneth T. Rosen测算,1970年代的44个国家做了类似的检验,结果显示Zipf法则全部成立——用城市人口对数来拟合城市排名对数,绝大部分国家的拟合优度都大于0.98。根据公式,我们用2013年中国人口的数据对Zipf法则进行了实验,计算每一个地级市市辖区的城镇人口数量,结果显示效果非常显著,拟合优度达到0.95。但是从图表上看,在人口数量少于500万以下的城市中,Zipf法则基本成立,而在人口多于500万的大型城市而言,人口要比公式拟合的要少,而且人口越多的城市偏离预测线越远。 东部核心城市以及区域实际上掌握了全国六成的潜在高素质人口。 从宏观迁徙方向来看,大学生的流向与总体人口流动方向基本一致,整体依然呈现中西部向东部流动的格局,但其中个别省份的偏好度则开始发生变化:  ●迁移中心大学生吸引力分化。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口"阶梯型迁移"中以城市群核心城市为终极目标的"中间站"。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利。其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。"他说。但全国政协副主席罗富和、中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁都强调,在劳动力素质、劳动生产率仍然低下的阶段,应更多关注劳动生产率的提升,避免低水平人口增长。"人口红利"加速消减?  基于对劳动年龄人口起算点的区别,中国人口学会会长翟振武认为,"人口红利"是指劳动力人口占总人口比例在超过50%到60%。 上世纪80年代:乡镇企业发展推动人口迁移高峰  1984年后,国家允许农民自理口粮在小城镇落户,乡镇企业迅速发展,为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。 这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口"阶梯型迁移"中以城市群核心城市为终极目标的"中间站"。 数据显示,中国目前户籍人口城镇化率为40%,从农村劳动力人口中减去这2.7亿的转移人口,目前中国农村的劳动人口约为4.2亿。 区域间分化持续扩大,中部地区边缘化:从省际迁移结构来看,2000年至2010年,东部地区人口迁入量上占有绝对优势,迁入人口占全国迁移总人口的比重达到了82.4%,而西部中部分别仅占12.1%和6.5%。 河南并不会是个例,如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商需要警惕的。 数据显示,中国目前户籍人口城镇化率为40%,从农村劳动力人口中减去这2.7亿的转移人口,目前中国农村的劳动人口约为4.2亿。 之所以中国越大的城市越偏离Zipf法则的预测,核心在于中国大型城市在发展过程中受到了人为的限制,主要包括:户籍制度、大城市土地供应控制,以及一直以来我国对于500万以上人口特大城市人口规模的限制,这些导致的直接结果就是特大城市人口发展速度比正常要慢。 从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。 重点一二线城市人口接近饱和了吗?  关于重点一二线城市人口饱和度的问题一直是市场关注的重点,学界也有多方面讨论,在这里我们不打算再用传统的国际人口密度来横向比较,而是用一个美妙的公式来回答这个问题——Zipf法则。 在区域经济学中,Zipf法则描述的是在一个国家,其人口数量排名第二的城市,是排名第一的城市人口的二分之一;排名第三的城市,是排名第一城市人口的三分之一。用数学公式表示如下:  可以理解为一个城市的人口排名和该城市的人口总数的排名应该等于一个固定值,各个城市人口排名的对数就应当与人口规模的对数成严格的负相关关系。 春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 21世纪以来人口迁移:马太效应下中部地区趋于“边缘化”  人口迁移规模扩大、速度加快:进入21世纪,我国流动人口开始呈现迸发增长的态势,2010年流动人口数达到2.21亿,相对于改革开放初期增长了34倍,其中2010年广东省流迁人口达到3681万,甚至超过了1990年全国流迁人口的总数,证明近30年来全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。 上世纪80年代:乡镇企业发展推动人口迁移高峰  1984年后,国家允许农民自理口粮在小城镇落户,乡镇企业迅速发展,为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。 2015年,中国农民工外出人数零增长。"可以看出劳动力的需求大幅下降,这个下降的前提却是农村闲置劳动力大幅度增加",李铁说。 其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 分析主要按数据来源和针对的人口分为普通人群和高素质人群。 春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 2015年,中国农民工外出人数零增长。"可以看出劳动力的需求大幅下降,这个下降的前提却是农村闲置劳动力大幅度增加",李铁说。 供给增速最高的十大省份分别是,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。 5. 湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市快速成长,其背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商和购房者需要警惕的。 我们此前在年度策略中做过测算,主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁,这部分人群从2015年开始,占比下滑斜率将逐步加大,虽然我们认为在2025年以前,25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右,但从大趋势来看,人口红利的下降已经成为不可回避的话题。 高素质人群  我们主要以大学生为高素质人群的迁移标的,数据来自于蚂蚁金服,通过对全国2325所高校近5年的毕业生进行分析。根据大数据分析,在过去五届大学生中,毕业时更换城市已经成为主流,有59%的毕业生在就业时选择了离开学校所在城市,但大部分依然留在省内,省际迁移比重仅为31%。 根据Kenneth T. Rosen测算,1970年代的44个国家做了类似的检验,结果显示Zipf法则全部成立——用城市人口对数来拟合城市排名对数,绝大部分国家的拟合优度都大于0.98。根据公式,我们用2013年中国人口的数据对Zipf法则进行了实验,计算每一个地级市市辖区的城镇人口数量,结果显示效果非常显著,拟合优度达到0.95。但是从图表上看,在人口数量少于500万以下的城市中,Zipf法则基本成立,而在人口多于500万的大型城市而言,人口要比公式拟合的要少,而且人口越多的城市偏离预测线越远。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 在山西从五普的净迁入变成净迁出后,中部地区全部变成净迁出地区,尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%,其中安徽净迁出人口比重占到15.0%,为全国最主要人口迁出中心。 ●对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。 春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。 大数据角度的细化审视  在大数据风起云涌的今天,我们也根据腾讯、360、百度等掌握的LBS数据来进一步审视当前中国人口迁移的最新格局,这无论是对于从业者还是房企而言,都可能带来一些借鉴意义。我们普通人群的数据来源百度迁徙,通过对2015年春节前7天数据的整理,我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好:  全国人口迁移的集中度趋于提升,胡焕庸线维持。 ●主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 值得注意的是,我国四大直辖市全部出现在最低的名单中,一方面说明竞争激烈下大学生的取舍,同时另一方面也凸显出高生活成本下逃离北上深的历史命题。 中部区域首次成为全部净迁出地区。 ●主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 在山西从五普的净迁入变成净迁出后,中部地区全部变成净迁出地区,尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%,其中安徽净迁出人口比重占到15.0%,为全国最主要人口迁出中心。 而供给增速最低的十大省市分别为:湖北、湖南、吉林、黑龙江、山西、辽宁、天津、安徽、重庆、四川,其中除了天津,全部是人口输出大省,东三省皆上榜,也显示出这些省市人口外迁后带来的高素质人口潜在供应下降。 分析主要按数据来源和针对的人口分为普通人群和高素质人群。 而吉林、黑龙江等东北省的上榜也证明过去老工业形态下城市竞争力的丧失,与我们观察到的东三省人口流出一致。 供给增速最高的十大省份分别是,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。 2. 长三角地区的人口吸引力继续提升,而北京、广东吸引力相对有所下降。 河南并不会是个例,如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商需要警惕的。 数据显示,中国目前户籍人口城镇化率为40%,从农村劳动力人口中减去这2.7亿的转移人口,目前中国农村的劳动人口约为4.2亿。 2. 长三角地区的人口吸引力继续提升,而北京、广东吸引力相对有所下降。 主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 大数据角度的细化审视  在大数据风起云涌的今天,我们也根据腾讯、360、百度等掌握的LBS数据来进一步审视当前中国人口迁移的最新格局,这无论是对于从业者还是房企而言,都可能带来一些借鉴意义。我们普通人群的数据来源百度迁徙,通过对2015年春节前7天数据的整理,我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好:  全国人口迁移的集中度趋于提升,胡焕庸线维持。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 ●对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。 基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 数据显示,中国目前户籍人口城镇化率为40%,从农村劳动力人口中减去这2.7亿的转移人口,目前中国农村的劳动人口约为4.2亿。 从宏观迁徙方向来看,大学生的流向与总体人口流动方向基本一致,整体依然呈现中西部向东部流动的格局,但其中个别省份的偏好度则开始发生变化:  ●迁移中心大学生吸引力分化。 大数据角度的细化审视  在大数据风起云涌的今天,我们也根据腾讯、360、百度等掌握的LBS数据来进一步审视当前中国人口迁移的最新格局,这无论是对于从业者还是房企而言,都可能带来一些借鉴意义。我们普通人群的数据来源百度迁徙,通过对2015年春节前7天数据的整理,我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好:  全国人口迁移的集中度趋于提升,胡焕庸线维持。 根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利。其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 在山西从五普的净迁入变成净迁出后,中部地区全部变成净迁出地区,尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%,其中安徽净迁出人口比重占到15.0%,为全国最主要人口迁出中心。 上世纪80年代:乡镇企业发展推动人口迁移高峰  1984年后,国家允许农民自理口粮在小城镇落户,乡镇企业迅速发展,为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。从高素质人口的竞争格局上,我们认为同时具备增长率和沉淀率的省份将在未来具备更强的竞争力,其中广东省以511%的增量以及85%的沉淀率遥遥领先,而中西部省份如内蒙古、新疆、青海、宁夏、贵州等西部省份成为黑马,未来值得关注,除此之外,浙江、山西、河北、福建、上海等区域在高素质人口方面具备竞争力,而东三省、湖南湖北、海南等区域在这方面相对较弱,值得警惕。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 在区域经济学中,Zipf法则描述的是在一个国家,其人口数量排名第二的城市,是排名第一的城市人口的二分之一;排名第三的城市,是排名第一城市人口的三分之一。用数学公式表示如下:  可以理解为一个城市的人口排名和该城市的人口总数的排名应该等于一个固定值,各个城市人口排名的对数就应当与人口规模的对数成严格的负相关关系。 在区域经济学中,Zipf法则描述的是在一个国家,其人口数量排名第二的城市,是排名第一的城市人口的二分之一;排名第三的城市,是排名第一城市人口的三分之一。用数学公式表示如下:  可以理解为一个城市的人口排名和该城市的人口总数的排名应该等于一个固定值,各个城市人口排名的对数就应当与人口规模的对数成严格的负相关关系。 而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低,不但人口流出严重,在大学生吸引力方面也较为薄弱,也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。 春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 根据北京BCL的街道精度的数据研究,10年间有33%的街道人口密度出现了下降,而出现大幅增长的街道仅有9%。 河南并不会是个例,如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商需要警惕的。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 零和博弈——渐行渐近的城市战争  人口红利确定下降  进入“十二五”末,人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 比较三大中心的净迁入流向,北京来自全国各地各个方向,除河北外,其他较分散,包括山东、江苏,来自中部的河南、安徽、湖北、黑龙江等,而上海主要吸纳长三角周边的江苏、浙江和安徽等区域人口,广东吸引的大部分迁移流动人口距离最远,主要来自经济较为欠发达的中西部的省份,主要包括湖南、广西、四川等。新疆由于地理位置独特以及中央政府西部大开发战略的实施,开始吸引较多内地人口迁往,但主要来源地仍主要集中在西部和地理位置较近的河南等省份。 我们用各省市大学新增大学生/离开大学生的比重来计算省市之间大学生供给的差异。 西部地区仍存在一定程度凝聚力。 主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 2015年,中国农民工外出人数零增长。"可以看出劳动力的需求大幅下降,这个下降的前提却是农村闲置劳动力大幅度增加",李铁说。 根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利。其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 "所有人都看到了劳动力上升,但没有看到农村户均耕地水平",据李铁介绍,与1950年代户均耕地14.26亩、人均耕地3.27亩相比,现在的户均耕地面积不到9亩、人均耕地面积2.31亩。除了人均耕地面积萎缩,45岁以上农民工返乡以后,距离国际劳工组织规定的25-54岁的黄金劳动期间还有10年左右的闲置期。 这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口"阶梯型迁移"中以城市群核心城市为终极目标的"中间站"。 美国学者戴维斯基于对东南亚几个高速发展国家的研究,认为1/3的发展可以归结于人口红利。"但在劳动力成本上升的情况下,我们再怎么谈人口红利,它都是个负效应",李铁说。 供给增速最高的十大省份分别是,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。 美国学者戴维斯基于对东南亚几个高速发展国家的研究,认为1/3的发展可以归结于人口红利。"但在劳动力成本上升的情况下,我们再怎么谈人口红利,它都是个负效应",李铁说。 供给增速最高的十大省份分别是,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。 从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。 零和博弈——渐行渐近的城市战争  人口红利确定下降  进入“十二五”末,人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。 一方面,人口总量增速开始下行,人口自然增长率已经下降至5%以下,老龄化问题日趋严重,另一方面,劳动力人口占比也出现拐头,抚养比正逐步抬升。 综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 而供给增速最低的十大省市分别为:湖北、湖南、吉林、黑龙江、山西、辽宁、天津、安徽、重庆、四川,其中除了天津,全部是人口输出大省,东三省皆上榜,也显示出这些省市人口外迁后带来的高素质人口潜在供应下降。 上世纪90年代人口迁移:东部城市群开始形成  90年代的人口迁移可总结为“三大加一小”的中心,三大流动中心分别是广东省(珠三角)、上海(沪苏浙闽)、北京,一小是指新疆自治区。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。 再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 区域间分化持续扩大,中部地区边缘化:从省际迁移结构来看,2000年至2010年,东部地区人口迁入量上占有绝对优势,迁入人口占全国迁移总人口的比重达到了82.4%,而西部中部分别仅占12.1%和6.5%。 基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 "所有人都看到了劳动力上升,但没有看到农村户均耕地水平",据李铁介绍,与1950年代户均耕地14.26亩、人均耕地3.27亩相比,现在的户均耕地面积不到9亩、人均耕地面积2.31亩。除了人均耕地面积萎缩,45岁以上农民工返乡以后,距离国际劳工组织规定的25-54岁的黄金劳动期间还有10年左右的闲置期。同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。 假设不存在框架性的限制,我国这些特大城市人口需要增长多少才能回归Zipf法则的预测线呢?我们也做了测算,结果显示,重庆、上海、北京、天津、成都、广州、深圳的人口分别需要再增长1620万、712万、383万、658万、453万、409万和388万才能符合Zipf法则,当然这个数据并不具备实质意义,但至少说明了当前重点一二线城市人口依然存在相当规模的提升空间,人口迁移的趋势仍将继续,因此对于开发商而言,不应再为重点一二线城市的人口饱和度犹豫。中国人口大迁移:一场你死我活的城市战争。 21世纪以来人口迁移:马太效应下中部地区趋于“边缘化”  人口迁移规模扩大、速度加快:进入21世纪,我国流动人口开始呈现迸发增长的态势,2010年流动人口数达到2.21亿,相对于改革开放初期增长了34倍,其中2010年广东省流迁人口达到3681万,甚至超过了1990年全国流迁人口的总数,证明近30年来全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。 分析主要按数据来源和针对的人口分为普通人群和高素质人群。 零和博弈——渐行渐近的城市战争  人口红利确定下降  进入“十二五”末,人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。 从区域来看,北京、上海、天津、广东等东部省市的人口吸引力开始初步彰显,而人口迁出最大的省市包括四川、浙江、黑龙江等中东部区域,“离土又离乡、进厂又进城”成为当时小城镇发展模式的典型。 细化来看:  东部超大省市继续傲视其他区域。 上世纪80年代:乡镇企业发展推动人口迁移高峰  1984年后,国家允许农民自理口粮在小城镇落户,乡镇企业迅速发展,为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。 分析主要按数据来源和针对的人口分为普通人群和高素质人群。 ●省市间潜在高素质人口供给的差异。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 供给增速最高的十大省份分别是,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。 西部地区仍存在一定程度凝聚力。 高素质人群  我们主要以大学生为高素质人群的迁移标的,数据来自于蚂蚁金服,通过对全国2325所高校近5年的毕业生进行分析。根据大数据分析,在过去五届大学生中,毕业时更换城市已经成为主流,有59%的毕业生在就业时选择了离开学校所在城市,但大部分依然留在省内,省际迁移比重仅为31%。 根据Kenneth T. Rosen测算,1970年代的44个国家做了类似的检验,结果显示Zipf法则全部成立——用城市人口对数来拟合城市排名对数,绝大部分国家的拟合优度都大于0.98。根据公式,我们用2013年中国人口的数据对Zipf法则进行了实验,计算每一个地级市市辖区的城镇人口数量,结果显示效果非常显著,拟合优度达到0.95。但是从图表上看,在人口数量少于500万以下的城市中,Zipf法则基本成立,而在人口多于500万的大型城市而言,人口要比公式拟合的要少,而且人口越多的城市偏离预测线越远。 迁移中心发生微妙改变:21世纪后,全国人口迁移中心发生改变,上海、北京、浙江、广东、天津、福建和江苏成为新一轮人口迁移中心,其中上海、浙江、天津、福建和江苏人口吸引作用继续提升,而北京、浙江和广东吸引力略有下降,新疆则失去了迁移中心的地位。 如何在接下来的10年中选对城市,掌握剩余人口红利,将是房企面临的主要问题,因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。 根据数据,内蒙古、新疆和贵州省成为大学生净流入的省份,分列排行榜5、6、7位,这和我们之前观察到的净流出情况不同,说明近几年中西部人口流失呈现一定程度的止血态势,高素质人口的导入也为这些省市的经济发展带来契机。●除了武汉,大学生迁移也大都是省内迁移。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 一方面,人口总量增速开始下行,人口自然增长率已经下降至5%以下,老龄化问题日趋严重,另一方面,劳动力人口占比也出现拐头,抚养比正逐步抬升。 城市间的人口争夺战已经开始  事实上,即使在人口红利持续释放的21世纪,城市之间的人口争夺战就已经开始。 即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的“条件户籍”,但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。 比较三大中心的净迁入流向,北京来自全国各地各个方向,除河北外,其他较分散,包括山东、江苏,来自中部的河南、安徽、湖北、黑龙江等,而上海主要吸纳长三角周边的江苏、浙江和安徽等区域人口,广东吸引的大部分迁移流动人口距离最远,主要来自经济较为欠发达的中西部的省份,主要包括湖南、广西、四川等。新疆由于地理位置独特以及中央政府西部大开发战略的实施,开始吸引较多内地人口迁往,但主要来源地仍主要集中在西部和地理位置较近的河南等省份。 这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。 供给增速最高的十大省份分别是,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。 ●主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 我们此前在年度策略中做过测算,主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁,这部分人群从2015年开始,占比下滑斜率将逐步加大,虽然我们认为在2025年以前,25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右,但从大趋势来看,人口红利的下降已经成为不可回避的话题。 细化来看:  东部超大省市继续傲视其他区域。 根据北京BCL的街道精度的数据研究,10年间有33%的街道人口密度出现了下降,而出现大幅增长的街道仅有9%。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。 细化来看:  东部超大省市继续傲视其他区域。 从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。 当年的中国人口迁移  从80年代开始,从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为全国城镇化的主体力量,人口红利得以释放,因此我们从上世纪80年代开始梳理我国人口迁徙趋势的变化。 供给增速最高的十大省份分别是,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。 重点一二线城市人口接近饱和了吗?  关于重点一二线城市人口饱和度的问题一直是市场关注的重点,学界也有多方面讨论,在这里我们不打算再用传统的国际人口密度来横向比较,而是用一个美妙的公式来回答这个问题——Zipf法则。 从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。 根据数据,内蒙古、新疆和贵州省成为大学生净流入的省份,分列排行榜5、6、7位,这和我们之前观察到的净流出情况不同,说明近几年中西部人口流失呈现一定程度的止血态势,高素质人口的导入也为这些省市的经济发展带来契机。●除了武汉,大学生迁移也大都是省内迁移。 高素质人群  我们主要以大学生为高素质人群的迁移标的,数据来自于蚂蚁金服,通过对全国2325所高校近5年的毕业生进行分析。根据大数据分析,在过去五届大学生中,毕业时更换城市已经成为主流,有59%的毕业生在就业时选择了离开学校所在城市,但大部分依然留在省内,省际迁移比重仅为31%。 而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低,不但人口流出严重,在大学生吸引力方面也较为薄弱,也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利,具体人口增长空间我们会在下一节详细阐述。 之所以中国越大的城市越偏离Zipf法则的预测,核心在于中国大型城市在发展过程中受到了人为的限制,主要包括:户籍制度、大城市土地供应控制,以及一直以来我国对于500万以上人口特大城市人口规模的限制,这些导致的直接结果就是特大城市人口发展速度比正常要慢。 同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 城市间的人口争夺战已经开始  事实上,即使在人口红利持续释放的21世纪,城市之间的人口争夺战就已经开始。 这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口“阶梯型迁移”中以城市群核心城市为终极目标的“中间站”。 5. 湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市快速成长,其背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商和购房者需要警惕的。 河南并不会是个例,如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商需要警惕的。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。河南并不会是个例,如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商需要警惕的。中国人口红利到底有没有消失? 官员称还在红利期。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 北京、上海、天津三大超大城市的净迁移人口比重从2000年的17.5%、18.2%和6.6%增长到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%,马太效应明显。六普期间人口净流入规模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江苏全部来自于东部地区。 供给增速最高的十大省份分别是,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。 21世纪以来人口迁移:马太效应下中部地区趋于“边缘化”  人口迁移规模扩大、速度加快:进入21世纪,我国流动人口开始呈现迸发增长的态势,2010年流动人口数达到2.21亿,相对于改革开放初期增长了34倍,其中2010年广东省流迁人口达到3681万,甚至超过了1990年全国流迁人口的总数,证明近30年来全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。 我们用各省市大学新增大学生/离开大学生的比重来计算省市之间大学生供给的差异。 主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 供给增速最高的十大省份分别是,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的“条件户籍”,但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。 春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,这点与我们此前提到的33%和9%一致,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 细化来看:  东部超大省市继续傲视其他区域。 李铁认为,这加剧了农村劳动力过剩问题。与劳动力过剩伴生的另一个突出问题是农村劳动力转移速度的大幅下降。 在山西从五普的净迁入变成净迁出后,中部地区全部变成净迁出地区,尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%,其中安徽净迁出人口比重占到15.0%,为全国最主要人口迁出中心。 再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 在我们之前梳理的迁移中心区域中,广东省、浙江省和上海市分别以12.61%、4.64%和1.71%成为净流入率最高的前三大区域,而北京则成为大学生流动性最大的城市,其流入率和流出率皆为7.6%,凸显高素质人口对于北京取舍的纠结。●部分中西部区域出现大学生净流入。 人口迁徙模式分类  根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类,主要分为四大类:  第一类:超大城市集聚模式  我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,就业非农化任务基本完成,城镇化速度逐步放缓,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的"条件户籍",但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。第二类:外来农业人口导入模式  江苏、浙江、福建和广东等省份是这种模式的代表。这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。 而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低,不但人口流出严重,在大学生吸引力方面也较为薄弱,也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利,具体人口增长空间我们会在下一节详细阐述。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低,不但人口流出严重,在大学生吸引力方面也较为薄弱,也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利,具体人口增长空间我们会在下一节详细阐述。 当年的中国人口迁移  从80年代开始,从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为全国城镇化的主体力量,人口红利得以释放,因此我们从上世纪80年代开始梳理我国人口迁徙趋势的变化。 再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 当年的中国人口迁移  从80年代开始,从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为全国城镇化的主体力量,人口红利得以释放,因此我们从上世纪80年代开始梳理我国人口迁徙趋势的变化。 普通人群  我们普通人群的数据来源百度迁徙,通过对2015年春节前7天数据的整理,我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好:  ●全国人口迁移的集中度趋于提升,胡焕庸线维持。 综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 从高素质人口的竞争格局上,我们认为同时具备增长率和沉淀率的省份将在未来具备更强的竞争力,其中广东省以511%的增量以及85%的沉淀率遥遥领先,而中西部省份如内蒙古、新疆、青海、宁夏、贵州等西部省份成为黑马,未来值得关注,除此之外,浙江、山西、河北、福建、上海等区域在高素质人口方面具备竞争力,而东三省、湖南湖北、海南等区域在这方面相对较弱,值得警惕。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 从高素质人口的竞争格局上,我们认为同时具备增长率和沉淀率的省份将在未来具备更强的竞争力,其中广东省以511%的增量以及85%的沉淀率遥遥领先,而中西部省份如内蒙古、新疆、青海、宁夏、贵州等西部省份成为黑马,未来值得关注,除此之外,浙江、山西、河北、福建、上海等区域在高素质人口方面具备竞争力,而东三省、湖南湖北、海南等区域在这方面相对较弱,值得警惕。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 上世纪80年代:乡镇企业发展推动人口迁移高峰  1984年后,国家允许农民自理口粮在小城镇落户,乡镇企业迅速发展,为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。 区域间分化持续扩大,中部地区边缘化:从省际迁移结构来看,2000年至2010年,东部地区人口迁入量上占有绝对优势,迁入人口占全国迁移总人口的比重达到了82.4%,而西部中部分别仅占12.1%和6.5%。 从迁移中心人口来源来看,随着交通工具升级以及产业重心的转移,各个地区的人口构成也开始体现出变化:上海:“六普”上海的主要吸纳地区从江西和浙江变成了湖北和河南,主要在于江西人口更加偏向流入福建和浙江;北京:北京“六普”期间黑龙江取代四川成为主要被吸引地区,天津则没有发生大的变化,环渤海成为北京天津区域主要人口来源:浙江:浙江吸引人口中,河南人口大幅增加,取代了五普期间的湖北;广东:广东省人口来源中河南取代了江西;福建:福建区域吸引的人口中除了固有的重庆和四川,贵州人口占比也大幅提升。人口迁徙模式分类  根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类,主要分为四大类:  第一类:超大城市集聚模式  我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,就业非农化任务基本完成,城镇化速度逐步放缓,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。 数据显示,中国目前户籍人口城镇化率为40%,从农村劳动力人口中减去这2.7亿的转移人口,目前中国农村的劳动人口约为4.2亿。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。 值得注意的是,我国四大直辖市全部出现在最低的名单中,一方面说明竞争激烈下大学生的取舍,同时另一方面也凸显出高生活成本下逃离北上深的历史命题。 李铁认为,这加剧了农村劳动力过剩问题。与劳动力过剩伴生的另一个突出问题是农村劳动力转移速度的大幅下降。 在区域经济学中,Zipf法则描述的是在一个国家,其人口数量排名第二的城市,是排名第一的城市人口的二分之一;排名第三的城市,是排名第一城市人口的三分之一。用数学公式表示如下:  可以理解为一个城市的人口排名和该城市的人口总数的排名应该等于一个固定值,各个城市人口排名的对数就应当与人口规模的对数成严格的负相关关系。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 重点一二线城市人口接近饱和了吗?  关于重点一二线城市人口饱和度的问题一直是市场关注的重点,学界也有多方面讨论,在这里我们不打算再用传统的国际人口密度来横向比较,而是用一个美妙的公式来回答这个问题——Zipf法则。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。 一方面,人口总量增速开始下行,人口自然增长率已经下降至5%以下,老龄化问题日趋严重,另一方面,劳动力人口占比也出现拐头,抚养比正逐步抬升。 这说明即使在我国城镇化进程一直都伴随着充满集聚效应和极端分化的过程,这当中城市边界的增长并不是普惠,而是零和博弈,这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显,如何在接下来的10年中选对城市,掌握剩余人口红利,将是房企面临的主要问题,因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。 假设不存在框架性的限制,我国这些特大城市人口需要增长多少才能回归Zipf法则的预测线呢?我们也做了测算,结果显示,重庆、上海、北京、天津、成都、广州、深圳的人口分别需要再增长1620万、712万、383万、658万、453万、409万和388万才能符合Zipf法则,当然这个数据并不具备实质意义,但至少说明了当前重点一二线城市人口依然存在相当规模的提升空间,人口迁移的趋势仍将继续,因此对于开发商而言,不应再为重点一二线城市的人口饱和度犹豫。中国人口大迁移:一场你死我活的城市战争。 值得注意的是,我国四大直辖市全部出现在最低的名单中,一方面说明竞争激烈下大学生的取舍,同时另一方面也凸显出高生活成本下逃离北上深的历史命题。 零和博弈——渐行渐近的城市战争  人口红利确定下降  进入“十二五”末,人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。 我们用各省市大学新增大学生/离开大学生的比重来计算省市之间大学生供给的差异。 分析主要按数据来源和针对的人口分为普通人群和高素质人群。 再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低,不但人口流出严重,在大学生吸引力方面也较为薄弱,也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利,具体人口增长空间我们会在下一节详细阐述。 即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的“条件户籍”,但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。 数据显示,大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。●各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移,从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力,根据数据,最具吸引力的省市前十分别为:广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建,而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。 同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 ●对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。 ●省市间潜在高素质人口供给的差异。 迁移中心发生微妙改变:21世纪后,全国人口迁移中心发生改变,上海、北京、浙江、广东、天津、福建和江苏成为新一轮人口迁移中心,其中上海、浙江、天津、福建和江苏人口吸引作用继续提升,而北京、浙江和广东吸引力略有下降,新疆则失去了迁移中心的地位。 迁移中心发生微妙改变:21世纪后,全国人口迁移中心发生改变,上海、北京、浙江、广东、天津、福建和江苏成为新一轮人口迁移中心,其中上海、浙江、天津、福建和江苏人口吸引作用继续提升,而北京、浙江和广东吸引力略有下降,新疆则失去了迁移中心的地位。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 一方面,人口总量增速开始下行,人口自然增长率已经下降至5%以下,老龄化问题日趋严重,另一方面,劳动力人口占比也出现拐头,抚养比正逐步抬升。 第二类:外来农业人口导入模式  江苏、浙江、福建和广东等省份是这种模式的代表。 这说明即使在我国城镇化进程一直都伴随着充满集聚效应和极端分化的过程,这当中城市边界的增长并不是普惠,而是零和博弈,这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显,如何在接下来的10年中选对城市,掌握剩余人口红利,将是房企面临的主要问题,因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。 城市间的人口争夺战已经开始  事实上,即使在人口红利持续释放的21世纪,城市之间的人口争夺战就已经开始。 供给增速最高的十大省份分别是,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。 其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。 中国"人口红利"到底有没有消失? 专家认为提高劳动生产率是关键  本报记者 王宇 北京报道  中国的人口红利期过去了吗?对于这个问题,各界争论不一。11月26日召开的人口与发展高级资讯会上,国家卫计委副主任王培安表示,目前中国劳动年龄人口虽然下降,但经济活动人就和就业人口的数量仍然持续增长,劳动力供给并未减少。"一直到2030年,我国的总抚养比低于50%,仍处于人口红利期。 北京、上海、天津三大超大城市的净迁移人口比重从2000年的17.5%、18.2%和6.6%增长到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%,马太效应明显。六普期间人口净流入规模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江苏全部来自于东部地区。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。 第二类:外来农业人口导入模式  江苏、浙江、福建和广东等省份是这种模式的代表。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,这点与我们此前提到的33%和9%一致,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 5. 湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市快速成长,其背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商和购房者需要警惕的。 基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 根据数据,内蒙古、新疆和贵州省成为大学生净流入的省份,分列排行榜5、6、7位,这和我们之前观察到的净流出情况不同,说明近几年中西部人口流失呈现一定程度的止血态势,高素质人口的导入也为这些省市的经济发展带来契机。●除了武汉,大学生迁移也大都是省内迁移。 根据Kenneth T. Rosen测算,1970年代的44个国家做了类似的检验,结果显示Zipf法则全部成立——用城市人口对数来拟合城市排名对数,绝大部分国家的拟合优度都大于0.98。根据公式,我们用2013年中国人口的数据对Zipf法则进行了实验,计算每一个地级市市辖区的城镇人口数量,结果显示效果非常显著,拟合优度达到0.95。但是从图表上看,在人口数量少于500万以下的城市中,Zipf法则基本成立,而在人口多于500万的大型城市而言,人口要比公式拟合的要少,而且人口越多的城市偏离预测线越远。 这说明即使在我国城镇化进程一直都伴随着充满集聚效应和极端分化的过程,这当中城市边界的增长并不是普惠,而是零和博弈,这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显,如何在接下来的10年中选对城市,掌握剩余人口红利,将是房企面临的主要问题,因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 大数据角度的细化审视  在大数据风起云涌的今天,我们也根据腾讯、360、百度等掌握的LBS数据来进一步审视当前中国人口迁移的最新格局,这无论是对于从业者还是房企而言,都可能带来一些借鉴意义。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 5. 湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市快速成长,其背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商和购房者需要警惕的。 3. 东北黑龙江、吉林不仅人口流出严重,且无法吸引大学生,对产业升级和经济发展造成较大阻碍。4. 省会城市和区域单核城市如重庆、成都、武汉、贵阳等地可能享受到人口红利,成为地方性增长高地。 数据显示,中国目前户籍人口城镇化率为40%,从农村劳动力人口中减去这2.7亿的转移人口,目前中国农村的劳动人口约为4.2亿。 21世纪以来人口迁移:马太效应下中部地区趋于“边缘化”  人口迁移规模扩大、速度加快:进入21世纪,我国流动人口开始呈现迸发增长的态势,2010年流动人口数达到2.21亿,相对于改革开放初期增长了34倍,其中2010年广东省流迁人口达到3681万,甚至超过了1990年全国流迁人口的总数,证明近30年来全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。 数据显示,大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。●各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移,从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力,根据数据,最具吸引力的省市前十分别为:广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建,而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的“条件户籍”,但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。 "所有人都看到了劳动力上升,但没有看到农村户均耕地水平",据李铁介绍,与1950年代户均耕地14.26亩、人均耕地3.27亩相比,现在的户均耕地面积不到9亩、人均耕地面积2.31亩。除了人均耕地面积萎缩,45岁以上农民工返乡以后,距离国际劳工组织规定的25-54岁的黄金劳动期间还有10年左右的闲置期。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 上世纪80年代:乡镇企业发展推动人口迁移高峰  1984年后,国家允许农民自理口粮在小城镇落户,乡镇企业迅速发展,为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。 在山西从五普的净迁入变成净迁出后,中部地区全部变成净迁出地区,尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%,其中安徽净迁出人口比重占到15.0%,为全国最主要人口迁出中心。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。 之所以中国越大的城市越偏离Zipf法则的预测,核心在于中国大型城市在发展过程中受到了人为的限制,主要包括:户籍制度、大城市土地供应控制,以及一直以来我国对于500万以上人口特大城市人口规模的限制,这些导致的直接结果就是特大城市人口发展速度比正常要慢。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 5. 湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市快速成长,其背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商和购房者需要警惕的。 2. 长三角地区的人口吸引力继续提升,而北京、广东吸引力相对有所下降。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 根据Kenneth T. Rosen测算,1970年代的44个国家做了类似的检验,结果显示Zipf法则全部成立——用城市人口对数来拟合城市排名对数,绝大部分国家的拟合优度都大于0.98。根据公式,我们用2013年中国人口的数据对Zipf法则进行了实验,计算每一个地级市市辖区的城镇人口数量,结果显示效果非常显著,拟合优度达到0.95。但是从图表上看,在人口数量少于500万以下的城市中,Zipf法则基本成立,而在人口多于500万的大型城市而言,人口要比公式拟合的要少,而且人口越多的城市偏离预测线越远。 城市间的人口争夺战已经开始  事实上,即使在人口红利持续释放的21世纪,城市之间的人口争夺战就已经开始。 5. 湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市快速成长,其背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商和购房者需要警惕的。 美国学者戴维斯基于对东南亚几个高速发展国家的研究,认为1/3的发展可以归结于人口红利。"但在劳动力成本上升的情况下,我们再怎么谈人口红利,它都是个负效应",李铁说。 一方面,人口总量增速开始下行,人口自然增长率已经下降至5%以下,老龄化问题日趋严重,另一方面,劳动力人口占比也出现拐头,抚养比正逐步抬升。 大数据角度的细化审视  在大数据风起云涌的今天,我们也根据腾讯、360、百度等掌握的LBS数据来进一步审视当前中国人口迁移的最新格局,这无论是对于从业者还是房企而言,都可能带来一些借鉴意义。我们普通人群的数据来源百度迁徙,通过对2015年春节前7天数据的整理,我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好:  全国人口迁移的集中度趋于提升,胡焕庸线维持。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。上世纪80年代:乡镇企业发展推动人口迁移高峰  1984年后,国家允许农民自理口粮在小城镇落户,乡镇企业迅速发展,为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 在东部地区强大集聚效应下,西部有大量人口迁出,但宁夏、青海、西藏、新疆等地区依然保持净迁入,说明西部内部依然具备较强凝聚力。 如何在接下来的10年中选对城市,掌握剩余人口红利,将是房企面临的主要问题,因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。 2015年,中国农民工外出人数零增长。"可以看出劳动力的需求大幅下降,这个下降的前提却是农村闲置劳动力大幅度增加",李铁说。 分析主要按数据来源和针对的人口分为普通人群和高素质人群。 再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 5. 湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市快速成长,其背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商和购房者需要警惕的。 1. 21世纪,人口迁移呈现马太效应,中部地区趋于“边缘化”。 同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。 一方面,人口总量增速开始下行,人口自然增长率已经下降至5%以下,老龄化问题日趋严重,另一方面,劳动力人口占比也出现拐头,抚养比正逐步抬升。 基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利。其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 东部核心城市以及区域实际上掌握了全国六成的潜在高素质人口。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。河南并不会是个例,如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商需要警惕的。中国人口红利到底有没有消失? 官员称还在红利期。 从高素质人口的竞争格局上,我们认为同时具备增长率和沉淀率的省份将在未来具备更强的竞争力,其中广东省以511%的增量以及85%的沉淀率遥遥领先,而中西部省份如内蒙古、新疆、青海、宁夏、贵州等西部省份成为黑马,未来值得关注,除此之外,浙江、山西、河北、福建、上海等区域在高素质人口方面具备竞争力,而东三省、湖南湖北、海南等区域在这方面相对较弱,值得警惕。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 大数据角度的细化审视  在大数据风起云涌的今天,我们也根据腾讯、360、百度等掌握的LBS数据来进一步审视当前中国人口迁移的最新格局,这无论是对于从业者还是房企而言,都可能带来一些借鉴意义。 机器代人的大趋势是劳动力需求大幅减少的原因之一。 供给增速最高的十大省份分别是,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。 分析主要按数据来源和针对的人口分为普通人群和高素质人群。 零和博弈——渐行渐近的城市战争  人口红利确定下降  进入“十二五”末,人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。 从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。 从高素质人口的竞争格局上,我们认为同时具备增长率和沉淀率的省份将在未来具备更强的竞争力,其中广东省以511%的增量以及85%的沉淀率遥遥领先,而中西部省份如内蒙古、新疆、青海、宁夏、贵州等西部省份成为黑马,未来值得关注,除此之外,浙江、山西、河北、福建、上海等区域在高素质人口方面具备竞争力,而东三省、湖南湖北、海南等区域在这方面相对较弱,值得警惕。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 根据北京BCL的街道精度的数据研究,10年间有33%的街道人口密度出现了下降,而出现大幅增长的街道仅有9%。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 从宏观迁徙方向来看,大学生的流向与总体人口流动方向基本一致,整体依然呈现中西部向东部流动的格局,但其中个别省份的偏好度则开始发生变化:  ●迁移中心大学生吸引力分化。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。河南并不会是个例,如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商需要警惕的。中国人口红利到底有没有消失? 官员称还在红利期。 中国"人口红利"到底有没有消失? 专家认为提高劳动生产率是关键  本报记者 王宇 北京报道  中国的人口红利期过去了吗?对于这个问题,各界争论不一。11月26日召开的人口与发展高级资讯会上,国家卫计委副主任王培安表示,目前中国劳动年龄人口虽然下降,但经济活动人就和就业人口的数量仍然持续增长,劳动力供给并未减少。"一直到2030年,我国的总抚养比低于50%,仍处于人口红利期。 比较三大中心的净迁入流向,北京来自全国各地各个方向,除河北外,其他较分散,包括山东、江苏,来自中部的河南、安徽、湖北、黑龙江等,而上海主要吸纳长三角周边的江苏、浙江和安徽等区域人口,广东吸引的大部分迁移流动人口距离最远,主要来自经济较为欠发达的中西部的省份,主要包括湖南、广西、四川等。新疆由于地理位置独特以及中央政府西部大开发战略的实施,开始吸引较多内地人口迁往,但主要来源地仍主要集中在西部和地理位置较近的河南等省份。 一方面,人口总量增速开始下行,人口自然增长率已经下降至5%以下,老龄化问题日趋严重,另一方面,劳动力人口占比也出现拐头,抚养比正逐步抬升。 再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 迁移中心发生微妙改变:21世纪后,全国人口迁移中心发生改变,上海、北京、浙江、广东、天津、福建和江苏成为新一轮人口迁移中心,其中上海、浙江、天津、福建和江苏人口吸引作用继续提升,而北京、浙江和广东吸引力略有下降,新疆则失去了迁移中心的地位。数据显示,中国目前户籍人口城镇化率为40%,从农村劳动力人口中减去这2.7亿的转移人口,目前中国农村的劳动人口约为4.2亿。 人口迁徙模式分类  根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类,主要分为四大类:  第一类:超大城市集聚模式  我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,就业非农化任务基本完成,城镇化速度逐步放缓,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的"条件户籍",但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。第二类:外来农业人口导入模式  江苏、浙江、福建和广东等省份是这种模式的代表。这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 高素质人群  我们主要以大学生为高素质人群的迁移标的,数据来自于蚂蚁金服,通过对全国2325所高校近5年的毕业生进行分析。根据大数据分析,在过去五届大学生中,毕业时更换城市已经成为主流,有59%的毕业生在就业时选择了离开学校所在城市,但大部分依然留在省内,省际迁移比重仅为31%。 基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 区域间分化持续扩大,中部地区边缘化:从省际迁移结构来看,2000年至2010年,东部地区人口迁入量上占有绝对优势,迁入人口占全国迁移总人口的比重达到了82.4%,而西部中部分别仅占12.1%和6.5%。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 分析主要按数据来源和针对的人口分为普通人群和高素质人群。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 从高素质人口的竞争格局上,我们认为同时具备增长率和沉淀率的省份将在未来具备更强的竞争力,其中广东省以511%的增量以及85%的沉淀率遥遥领先,而中西部省份如内蒙古、新疆、青海、宁夏、贵州等西部省份成为黑马,未来值得关注,除此之外,浙江、山西、河北、福建、上海等区域在高素质人口方面具备竞争力,而东三省、湖南湖北、海南等区域在这方面相对较弱,值得警惕。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 我们用各省市大学新增大学生/离开大学生的比重来计算省市之间大学生供给的差异。 分析主要按数据来源和针对的人口分为普通人群和高素质人群。 在我们之前梳理的迁移中心区域中,广东省、浙江省和上海市分别以12.61%、4.64%和1.71%成为净流入率最高的前三大区域,而北京则成为大学生流动性最大的城市,其流入率和流出率皆为7.6%,凸显高素质人口对于北京取舍的纠结。●部分中西部区域出现大学生净流入。 上世纪80年代:乡镇企业发展推动人口迁移高峰  1984年后,国家允许农民自理口粮在小城镇落户,乡镇企业迅速发展,为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。 假设不存在框架性的限制,我国这些特大城市人口需要增长多少才能回归Zipf法则的预测线呢?我们也做了测算,结果显示,重庆、上海、北京、天津、成都、广州、深圳的人口分别需要再增长1620万、712万、383万、658万、453万、409万和388万才能符合Zipf法则,当然这个数据并不具备实质意义,但至少说明了当前重点一二线城市人口依然存在相当规模的提升空间,人口迁移的趋势仍将继续,因此对于开发商而言,不应再为重点一二线城市的人口饱和度犹豫。中国人口大迁移:一场你死我活的城市战争。 根据北京BCL的街道精度的数据研究,10年间有33%的街道人口密度出现了下降,而出现大幅增长的街道仅有9%。 根据Kenneth T. Rosen测算,1970年代的44个国家做了类似的检验,结果显示Zipf法则全部成立——用城市人口对数来拟合城市排名对数,绝大部分国家的拟合优度都大于0.98。根据公式,我们用2013年中国人口的数据对Zipf法则进行了实验,计算每一个地级市市辖区的城镇人口数量,结果显示效果非常显著,拟合优度达到0.95。但是从图表上看,在人口数量少于500万以下的城市中,Zipf法则基本成立,而在人口多于500万的大型城市而言,人口要比公式拟合的要少,而且人口越多的城市偏离预测线越远。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 2. 长三角地区的人口吸引力继续提升,而北京、广东吸引力相对有所下降。 根据Kenneth T. Rosen测算,1970年代的44个国家做了类似的检验,结果显示Zipf法则全部成立——用城市人口对数来拟合城市排名对数,绝大部分国家的拟合优度都大于0.98。根据公式,我们用2013年中国人口的数据对Zipf法则进行了实验,计算每一个地级市市辖区的城镇人口数量,结果显示效果非常显著,拟合优度达到0.95。但是从图表上看,在人口数量少于500万以下的城市中,Zipf法则基本成立,而在人口多于500万的大型城市而言,人口要比公式拟合的要少,而且人口越多的城市偏离预测线越远。 第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 上世纪80年代:乡镇企业发展推动人口迁移高峰  1984年后,国家允许农民自理口粮在小城镇落户,乡镇企业迅速发展,为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。 综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 从迁移中心人口来源来看,随着交通工具升级以及产业重心的转移,各个地区的人口构成也开始体现出变化:上海:“六普”上海的主要吸纳地区从江西和浙江变成了湖北和河南,主要在于江西人口更加偏向流入福建和浙江;北京:北京“六普”期间黑龙江取代四川成为主要被吸引地区,天津则没有发生大的变化,环渤海成为北京天津区域主要人口来源:浙江:浙江吸引人口中,河南人口大幅增加,取代了五普期间的湖北;广东:广东省人口来源中河南取代了江西;福建:福建区域吸引的人口中除了固有的重庆和四川,贵州人口占比也大幅提升。人口迁徙模式分类  根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类,主要分为四大类:  第一类:超大城市集聚模式  我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,就业非农化任务基本完成,城镇化速度逐步放缓,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。 5. 湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市快速成长,其背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商和购房者需要警惕的。 中国"人口红利"到底有没有消失? 专家认为提高劳动生产率是关键  本报记者 王宇 北京报道  中国的人口红利期过去了吗?对于这个问题,各界争论不一。11月26日召开的人口与发展高级资讯会上,国家卫计委副主任王培安表示,目前中国劳动年龄人口虽然下降,但经济活动人就和就业人口的数量仍然持续增长,劳动力供给并未减少。"一直到2030年,我国的总抚养比低于50%,仍处于人口红利期。 从高素质人口的竞争格局上,我们认为同时具备增长率和沉淀率的省份将在未来具备更强的竞争力,其中广东省以511%的增量以及85%的沉淀率遥遥领先,而中西部省份如内蒙古、新疆、青海、宁夏、贵州等西部省份成为黑马,未来值得关注,除此之外,浙江、山西、河北、福建、上海等区域在高素质人口方面具备竞争力,而东三省、湖南湖北、海南等区域在这方面相对较弱,值得警惕。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 城市间的人口争夺战已经开始  事实上,即使在人口红利持续释放的21世纪,城市之间的人口争夺战就已经开始。 根据Kenneth T. Rosen测算,1970年代的44个国家做了类似的检验,结果显示Zipf法则全部成立——用城市人口对数来拟合城市排名对数,绝大部分国家的拟合优度都大于0.98。根据公式,我们用2013年中国人口的数据对Zipf法则进行了实验,计算每一个地级市市辖区的城镇人口数量,结果显示效果非常显著,拟合优度达到0.95。但是从图表上看,在人口数量少于500万以下的城市中,Zipf法则基本成立,而在人口多于500万的大型城市而言,人口要比公式拟合的要少,而且人口越多的城市偏离预测线越远。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 西部地区仍存在一定程度凝聚力。 21世纪以来人口迁移:马太效应下中部地区趋于“边缘化”  人口迁移规模扩大、速度加快:进入21世纪,我国流动人口开始呈现迸发增长的态势,2010年流动人口数达到2.21亿,相对于改革开放初期增长了34倍,其中2010年广东省流迁人口达到3681万,甚至超过了1990年全国流迁人口的总数,证明近30年来全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。 重点一二线城市人口接近饱和了吗?  关于重点一二线城市人口饱和度的问题一直是市场关注的重点,学界也有多方面讨论,在这里我们不打算再用传统的国际人口密度来横向比较,而是用一个美妙的公式来回答这个问题——Zipf法则。 这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口“阶梯型迁移”中以城市群核心城市为终极目标的“中间站”。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 机器代人的大趋势是劳动力需求大幅减少的原因之一。 细化来看:  东部超大省市继续傲视其他区域。 这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口“阶梯型迁移”中以城市群核心城市为终极目标的“中间站”。 2015年,中国农民工外出人数零增长。"可以看出劳动力的需求大幅下降,这个下降的前提却是农村闲置劳动力大幅度增加",李铁说。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。 "他说。但全国政协副主席罗富和、中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁都强调,在劳动力素质、劳动生产率仍然低下的阶段,应更多关注劳动生产率的提升,避免低水平人口增长。"人口红利"加速消减?  基于对劳动年龄人口起算点的区别,中国人口学会会长翟振武认为,"人口红利"是指劳动力人口占总人口比例在超过50%到60%。 城市间的人口争夺战已经开始  事实上,即使在人口红利持续释放的21世纪,城市之间的人口争夺战就已经开始。 北京、上海、天津三大超大城市的净迁移人口比重从2000年的17.5%、18.2%和6.6%增长到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%,马太效应明显。六普期间人口净流入规模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江苏全部来自于东部地区。 从区域来看,北京、上海、天津、广东等东部省市的人口吸引力开始初步彰显,而人口迁出最大的省市包括四川、浙江、黑龙江等中东部区域,“离土又离乡、进厂又进城”成为当时小城镇发展模式的典型。 从区域来看,北京、上海、天津、广东等东部省市的人口吸引力开始初步彰显,而人口迁出最大的省市包括四川、浙江、黑龙江等中东部区域,“离土又离乡、进厂又进城”成为当时小城镇发展模式的典型。 上世纪90年代人口迁移:东部城市群开始形成  90年代的人口迁移可总结为“三大加一小”的中心,三大流动中心分别是广东省(珠三角)、上海(沪苏浙闽)、北京,一小是指新疆自治区。 而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低,不但人口流出严重,在大学生吸引力方面也较为薄弱,也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利,具体人口增长空间我们会在下一节详细阐述。 3. 东北黑龙江、吉林不仅人口流出严重,且无法吸引大学生,对产业升级和经济发展造成较大阻碍。4. 省会城市和区域单核城市如重庆、成都、武汉、贵阳等地可能享受到人口红利,成为地方性增长高地。 中部区域首次成为全部净迁出地区。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口"阶梯型迁移"中以城市群核心城市为终极目标的"中间站"。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低,不但人口流出严重,在大学生吸引力方面也较为薄弱,也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利,具体人口增长空间我们会在下一节详细阐述。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 细化来看:  东部超大省市继续傲视其他区域。 而供给增速最低的十大省市分别为:湖北、湖南、吉林、黑龙江、山西、辽宁、天津、安徽、重庆、四川,其中除了天津,全部是人口输出大省,东三省皆上榜,也显示出这些省市人口外迁后带来的高素质人口潜在供应下降。 供给增速最高的十大省份分别是,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。 当年的中国人口迁移  从80年代开始,从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为全国城镇化的主体力量,人口红利得以释放,因此我们从上世纪80年代开始梳理我国人口迁徙趋势的变化。 普通人群  我们普通人群的数据来源百度迁徙,通过对2015年春节前7天数据的整理,我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好:  ●全国人口迁移的集中度趋于提升,胡焕庸线维持。 一方面,人口总量增速开始下行,人口自然增长率已经下降至5%以下,老龄化问题日趋严重,另一方面,劳动力人口占比也出现拐头,抚养比正逐步抬升。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 多个文献显示,美国以及十九世纪的中国和日本高度符合Zipf法则。 从区域来看,北京、上海、天津、广东等东部省市的人口吸引力开始初步彰显,而人口迁出最大的省市包括四川、浙江、黑龙江等中东部区域,“离土又离乡、进厂又进城”成为当时小城镇发展模式的典型。 其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 当年的中国人口迁移  从80年代开始,从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为全国城镇化的主体力量,人口红利得以释放,因此我们从上世纪80年代开始梳理我国人口迁徙趋势的变化。 上世纪90年代人口迁移:东部城市群开始形成  90年代的人口迁移可总结为“三大加一小”的中心,三大流动中心分别是广东省(珠三角)、上海(沪苏浙闽)、北京,一小是指新疆自治区。 我们此前在年度策略中做过测算,主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁,这部分人群从2015年开始,占比下滑斜率将逐步加大,虽然我们认为在2025年以前,25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右,但从大趋势来看,人口红利的下降已经成为不可回避的话题。 而供给增速最低的十大省市分别为:湖北、湖南、吉林、黑龙江、山西、辽宁、天津、安徽、重庆、四川,其中除了天津,全部是人口输出大省,东三省皆上榜,也显示出这些省市人口外迁后带来的高素质人口潜在供应下降。 之所以中国越大的城市越偏离Zipf法则的预测,核心在于中国大型城市在发展过程中受到了人为的限制,主要包括:户籍制度、大城市土地供应控制,以及一直以来我国对于500万以上人口特大城市人口规模的限制,这些导致的直接结果就是特大城市人口发展速度比正常要慢。 "所有人都看到了劳动力上升,但没有看到农村户均耕地水平",据李铁介绍,与1950年代户均耕地14.26亩、人均耕地3.27亩相比,现在的户均耕地面积不到9亩、人均耕地面积2.31亩。除了人均耕地面积萎缩,45岁以上农民工返乡以后,距离国际劳工组织规定的25-54岁的黄金劳动期间还有10年左右的闲置期。 中部区域首次成为全部净迁出地区。 ●主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 大数据角度的细化审视  在大数据风起云涌的今天,我们也根据腾讯、360、百度等掌握的LBS数据来进一步审视当前中国人口迁移的最新格局,这无论是对于从业者还是房企而言,都可能带来一些借鉴意义。 上世纪80年代:乡镇企业发展推动人口迁移高峰  1984年后,国家允许农民自理口粮在小城镇落户,乡镇企业迅速发展,为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。 如何在接下来的10年中选对城市,掌握剩余人口红利,将是房企面临的主要问题,因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。 在区域经济学中,Zipf法则描述的是在一个国家,其人口数量排名第二的城市,是排名第一的城市人口的二分之一;排名第三的城市,是排名第一城市人口的三分之一。用数学公式表示如下:  可以理解为一个城市的人口排名和该城市的人口总数的排名应该等于一个固定值,各个城市人口排名的对数就应当与人口规模的对数成严格的负相关关系。 在东部地区强大集聚效应下,西部有大量人口迁出,但宁夏、青海、西藏、新疆等地区依然保持净迁入,说明西部内部依然具备较强凝聚力。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。 而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低,不但人口流出严重,在大学生吸引力方面也较为薄弱,也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利,具体人口增长空间我们会在下一节详细阐述。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。 ●省市间潜在高素质人口供给的差异。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 零和博弈——渐行渐近的城市战争  人口红利确定下降  进入“十二五”末,人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。 根据北京BCL的街道精度的数据研究,10年间有33%的街道人口密度出现了下降,而出现大幅增长的街道仅有9%。 根据数据,内蒙古、新疆和贵州省成为大学生净流入的省份,分列排行榜5、6、7位,这和我们之前观察到的净流出情况不同,说明近几年中西部人口流失呈现一定程度的止血态势,高素质人口的导入也为这些省市的经济发展带来契机。●除了武汉,大学生迁移也大都是省内迁移。 中部区域首次成为全部净迁出地区。 基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口“阶梯型迁移”中以城市群核心城市为终极目标的“中间站”。 在区域经济学中,Zipf法则描述的是在一个国家,其人口数量排名第二的城市,是排名第一的城市人口的二分之一;排名第三的城市,是排名第一城市人口的三分之一。用数学公式表示如下:  可以理解为一个城市的人口排名和该城市的人口总数的排名应该等于一个固定值,各个城市人口排名的对数就应当与人口规模的对数成严格的负相关关系。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 城市间的人口争夺战已经开始  事实上,即使在人口红利持续释放的21世纪,城市之间的人口争夺战就已经开始。 而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低,不但人口流出严重,在大学生吸引力方面也较为薄弱,也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。 重点一二线城市人口接近饱和了吗?  关于重点一二线城市人口饱和度的问题一直是市场关注的重点,学界也有多方面讨论,在这里我们不打算再用传统的国际人口密度来横向比较,而是用一个美妙的公式来回答这个问题——Zipf法则。基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 区域间分化持续扩大,中部地区边缘化:从省际迁移结构来看,2000年至2010年,东部地区人口迁入量上占有绝对优势,迁入人口占全国迁移总人口的比重达到了82.4%,而西部中部分别仅占12.1%和6.5%。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 2. 长三角地区的人口吸引力继续提升,而北京、广东吸引力相对有所下降。 在东部地区强大集聚效应下,西部有大量人口迁出,但宁夏、青海、西藏、新疆等地区依然保持净迁入,说明西部内部依然具备较强凝聚力。 而吉林、黑龙江等东北省的上榜也证明过去老工业形态下城市竞争力的丧失,与我们观察到的东三省人口流出一致。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口“阶梯型迁移”中以城市群核心城市为终极目标的“中间站”。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。 比较三大中心的净迁入流向,北京来自全国各地各个方向,除河北外,其他较分散,包括山东、江苏,来自中部的河南、安徽、湖北、黑龙江等,而上海主要吸纳长三角周边的江苏、浙江和安徽等区域人口,广东吸引的大部分迁移流动人口距离最远,主要来自经济较为欠发达的中西部的省份,主要包括湖南、广西、四川等。新疆由于地理位置独特以及中央政府西部大开发战略的实施,开始吸引较多内地人口迁往,但主要来源地仍主要集中在西部和地理位置较近的河南等省份。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,这点与我们此前提到的33%和9%一致,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 我们用各省市大学新增大学生/离开大学生的比重来计算省市之间大学生供给的差异。 ●省市间潜在高素质人口供给的差异。 零和博弈——渐行渐近的城市战争  人口红利确定下降  进入“十二五”末,人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。 直辖市、沿海城市以及部分非农城市开始吸引农村剩余劳动力,“百万民工下广东”的民工潮开始显现,而中西部省份以及东北省份向东部沿海城市迁移的趋势也在当时开始形成。 根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利。其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 从高素质人口的竞争格局上,我们认为同时具备增长率和沉淀率的省份将在未来具备更强的竞争力,其中广东省以511%的增量以及85%的沉淀率遥遥领先,而中西部省份如内蒙古、新疆、青海、宁夏、贵州等西部省份成为黑马,未来值得关注,除此之外,浙江、山西、河北、福建、上海等区域在高素质人口方面具备竞争力,而东三省、湖南湖北、海南等区域在这方面相对较弱,值得警惕。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 3. 东北黑龙江、吉林不仅人口流出严重,且无法吸引大学生,对产业升级和经济发展造成较大阻碍。4. 省会城市和区域单核城市如重庆、成都、武汉、贵阳等地可能享受到人口红利,成为地方性增长高地。 之所以中国越大的城市越偏离Zipf法则的预测,核心在于中国大型城市在发展过程中受到了人为的限制,主要包括:户籍制度、大城市土地供应控制,以及一直以来我国对于500万以上人口特大城市人口规模的限制,这些导致的直接结果就是特大城市人口发展速度比正常要慢。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 北京、上海、天津三大超大城市的净迁移人口比重从2000年的17.5%、18.2%和6.6%增长到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%,马太效应明显。六普期间人口净流入规模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江苏全部来自于东部地区。 而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低,不但人口流出严重,在大学生吸引力方面也较为薄弱,也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。 细化来看:  东部超大省市继续傲视其他区域。 河南并不会是个例,如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商需要警惕的。 ●主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 零和博弈——渐行渐近的城市战争  人口红利确定下降  进入“十二五”末,人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 城市间的人口争夺战已经开始  事实上,即使在人口红利持续释放的21世纪,城市之间的人口争夺战就已经开始。 人口迁徙模式分类  根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类,主要分为四大类:  第一类:超大城市集聚模式  我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,就业非农化任务基本完成,城镇化速度逐步放缓,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的"条件户籍",但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。第二类:外来农业人口导入模式  江苏、浙江、福建和广东等省份是这种模式的代表。这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。 普通人群  我们普通人群的数据来源百度迁徙,通过对2015年春节前7天数据的整理,我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好:  ●全国人口迁移的集中度趋于提升,胡焕庸线维持。 美国学者戴维斯基于对东南亚几个高速发展国家的研究,认为1/3的发展可以归结于人口红利。"但在劳动力成本上升的情况下,我们再怎么谈人口红利,它都是个负效应",李铁说。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 细化来看:  东部超大省市继续傲视其他区域。 西部地区仍存在一定程度凝聚力。 综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 迁移中心发生微妙改变:21世纪后,全国人口迁移中心发生改变,上海、北京、浙江、广东、天津、福建和江苏成为新一轮人口迁移中心,其中上海、浙江、天津、福建和江苏人口吸引作用继续提升,而北京、浙江和广东吸引力略有下降,新疆则失去了迁移中心的地位。 李铁认为,这加剧了农村劳动力过剩问题。与劳动力过剩伴生的另一个突出问题是农村劳动力转移速度的大幅下降。 这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口"阶梯型迁移"中以城市群核心城市为终极目标的"中间站"。 上世纪90年代人口迁移:东部城市群开始形成  90年代的人口迁移可总结为“三大加一小”的中心,三大流动中心分别是广东省(珠三角)、上海(沪苏浙闽)、北京,一小是指新疆自治区。 多个文献显示,美国以及十九世纪的中国和日本高度符合Zipf法则。 2. 长三角地区的人口吸引力继续提升,而北京、广东吸引力相对有所下降。 根据Kenneth T. Rosen测算,1970年代的44个国家做了类似的检验,结果显示Zipf法则全部成立——用城市人口对数来拟合城市排名对数,绝大部分国家的拟合优度都大于0.98。根据公式,我们用2013年中国人口的数据对Zipf法则进行了实验,计算每一个地级市市辖区的城镇人口数量,结果显示效果非常显著,拟合优度达到0.95。但是从图表上看,在人口数量少于500万以下的城市中,Zipf法则基本成立,而在人口多于500万的大型城市而言,人口要比公式拟合的要少,而且人口越多的城市偏离预测线越远。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。 根据北京BCL的街道精度的数据研究,10年间有33%的街道人口密度出现了下降,而出现大幅增长的街道仅有9%。 美国学者戴维斯基于对东南亚几个高速发展国家的研究,认为1/3的发展可以归结于人口红利。"但在劳动力成本上升的情况下,我们再怎么谈人口红利,它都是个负效应",李铁说。 从迁移中心人口来源来看,随着交通工具升级以及产业重心的转移,各个地区的人口构成也开始体现出变化:上海:“六普”上海的主要吸纳地区从江西和浙江变成了湖北和河南,主要在于江西人口更加偏向流入福建和浙江;北京:北京“六普”期间黑龙江取代四川成为主要被吸引地区,天津则没有发生大的变化,环渤海成为北京天津区域主要人口来源:浙江:浙江吸引人口中,河南人口大幅增加,取代了五普期间的湖北;广东:广东省人口来源中河南取代了江西;福建:福建区域吸引的人口中除了固有的重庆和四川,贵州人口占比也大幅提升。人口迁徙模式分类  根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类,主要分为四大类:  第一类:超大城市集聚模式  我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,就业非农化任务基本完成,城镇化速度逐步放缓,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 ●对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。 东部核心城市以及区域实际上掌握了全国六成的潜在高素质人口。 其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 3. 东北黑龙江、吉林不仅人口流出严重,且无法吸引大学生,对产业升级和经济发展造成较大阻碍。4. 省会城市和区域单核城市如重庆、成都、武汉、贵阳等地可能享受到人口红利,成为地方性增长高地。 主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。在山西从五普的净迁入变成净迁出后,中部地区全部变成净迁出地区,尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%,其中安徽净迁出人口比重占到15.0%,为全国最主要人口迁出中心。 "所有人都看到了劳动力上升,但没有看到农村户均耕地水平",据李铁介绍,与1950年代户均耕地14.26亩、人均耕地3.27亩相比,现在的户均耕地面积不到9亩、人均耕地面积2.31亩。除了人均耕地面积萎缩,45岁以上农民工返乡以后,距离国际劳工组织规定的25-54岁的黄金劳动期间还有10年左右的闲置期。 根据Kenneth T. Rosen测算,1970年代的44个国家做了类似的检验,结果显示Zipf法则全部成立——用城市人口对数来拟合城市排名对数,绝大部分国家的拟合优度都大于0.98。根据公式,我们用2013年中国人口的数据对Zipf法则进行了实验,计算每一个地级市市辖区的城镇人口数量,结果显示效果非常显著,拟合优度达到0.95。但是从图表上看,在人口数量少于500万以下的城市中,Zipf法则基本成立,而在人口多于500万的大型城市而言,人口要比公式拟合的要少,而且人口越多的城市偏离预测线越远。 而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低,不但人口流出严重,在大学生吸引力方面也较为薄弱,也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利,具体人口增长空间我们会在下一节详细阐述。 2015年,中国农民工外出人数零增长。"可以看出劳动力的需求大幅下降,这个下降的前提却是农村闲置劳动力大幅度增加",李铁说。 直辖市、沿海城市以及部分非农城市开始吸引农村剩余劳动力,“百万民工下广东”的民工潮开始显现,而中西部省份以及东北省份向东部沿海城市迁移的趋势也在当时开始形成。 值得注意的是,我国四大直辖市全部出现在最低的名单中,一方面说明竞争激烈下大学生的取舍,同时另一方面也凸显出高生活成本下逃离北上深的历史命题。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。河南并不会是个例,如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商需要警惕的。中国人口红利到底有没有消失? 官员称还在红利期。 2015年,中国农民工外出人数零增长。"可以看出劳动力的需求大幅下降,这个下降的前提却是农村闲置劳动力大幅度增加",李铁说。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 从宏观迁徙方向来看,大学生的流向与总体人口流动方向基本一致,整体依然呈现中西部向东部流动的格局,但其中个别省份的偏好度则开始发生变化:  ●迁移中心大学生吸引力分化。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。 春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。 数据显示,大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。●各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移,从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力,根据数据,最具吸引力的省市前十分别为:广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建,而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。 李铁认为,这加剧了农村劳动力过剩问题。与劳动力过剩伴生的另一个突出问题是农村劳动力转移速度的大幅下降。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 多个文献显示,美国以及十九世纪的中国和日本高度符合Zipf法则。 而吉林、黑龙江等东北省的上榜也证明过去老工业形态下城市竞争力的丧失,与我们观察到的东三省人口流出一致。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。 如何在接下来的10年中选对城市,掌握剩余人口红利,将是房企面临的主要问题,因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。 1. 21世纪,人口迁移呈现马太效应,中部地区趋于“边缘化”。 高素质人群  我们主要以大学生为高素质人群的迁移标的,数据来自于蚂蚁金服,通过对全国2325所高校近5年的毕业生进行分析。根据大数据分析,在过去五届大学生中,毕业时更换城市已经成为主流,有59%的毕业生在就业时选择了离开学校所在城市,但大部分依然留在省内,省际迁移比重仅为31%。 零和博弈——渐行渐近的城市战争  人口红利确定下降  进入“十二五”末,人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。 根据数据,内蒙古、新疆和贵州省成为大学生净流入的省份,分列排行榜5、6、7位,这和我们之前观察到的净流出情况不同,说明近几年中西部人口流失呈现一定程度的止血态势,高素质人口的导入也为这些省市的经济发展带来契机。●除了武汉,大学生迁移也大都是省内迁移。 这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口“阶梯型迁移”中以城市群核心城市为终极目标的“中间站”。 在山西从五普的净迁入变成净迁出后,中部地区全部变成净迁出地区,尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%,其中安徽净迁出人口比重占到15.0%,为全国最主要人口迁出中心。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,这点与我们此前提到的33%和9%一致,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 2015年,中国农民工外出人数零增长。"可以看出劳动力的需求大幅下降,这个下降的前提却是农村闲置劳动力大幅度增加",李铁说。 上世纪80年代:乡镇企业发展推动人口迁移高峰  1984年后,国家允许农民自理口粮在小城镇落户,乡镇企业迅速发展,为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。 基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 从宏观迁徙方向来看,大学生的流向与总体人口流动方向基本一致,整体依然呈现中西部向东部流动的格局,但其中个别省份的偏好度则开始发生变化:  ●迁移中心大学生吸引力分化。 北京、上海、天津三大超大城市的净迁移人口比重从2000年的17.5%、18.2%和6.6%增长到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%,马太效应明显。六普期间人口净流入规模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江苏全部来自于东部地区。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 从高素质人口的竞争格局上,我们认为同时具备增长率和沉淀率的省份将在未来具备更强的竞争力,其中广东省以511%的增量以及85%的沉淀率遥遥领先,而中西部省份如内蒙古、新疆、青海、宁夏、贵州等西部省份成为黑马,未来值得关注,除此之外,浙江、山西、河北、福建、上海等区域在高素质人口方面具备竞争力,而东三省、湖南湖北、海南等区域在这方面相对较弱,值得警惕。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。高素质人群  我们主要以大学生为高素质人群的迁移标的,数据来自于蚂蚁金服,通过对全国2325所高校近5年的毕业生进行分析。根据大数据分析,在过去五届大学生中,毕业时更换城市已经成为主流,有59%的毕业生在就业时选择了离开学校所在城市,但大部分依然留在省内,省际迁移比重仅为31%。 21世纪以来人口迁移:马太效应下中部地区趋于“边缘化”  人口迁移规模扩大、速度加快:进入21世纪,我国流动人口开始呈现迸发增长的态势,2010年流动人口数达到2.21亿,相对于改革开放初期增长了34倍,其中2010年广东省流迁人口达到3681万,甚至超过了1990年全国流迁人口的总数,证明近30年来全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的“条件户籍”,但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。 数据显示,大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。●各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移,从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力,根据数据,最具吸引力的省市前十分别为:广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建,而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。 迁移中心发生微妙改变:21世纪后,全国人口迁移中心发生改变,上海、北京、浙江、广东、天津、福建和江苏成为新一轮人口迁移中心,其中上海、浙江、天津、福建和江苏人口吸引作用继续提升,而北京、浙江和广东吸引力略有下降,新疆则失去了迁移中心的地位。 重点一二线城市人口接近饱和了吗?  关于重点一二线城市人口饱和度的问题一直是市场关注的重点,学界也有多方面讨论,在这里我们不打算再用传统的国际人口密度来横向比较,而是用一个美妙的公式来回答这个问题——Zipf法则。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。 根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利。其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 数据显示,大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。●各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移,从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力,根据数据,最具吸引力的省市前十分别为:广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建,而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。 基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的“条件户籍”,但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。 西部地区仍存在一定程度凝聚力。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,这点与我们此前提到的33%和9%一致,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 1. 21世纪,人口迁移呈现马太效应,中部地区趋于“边缘化”。 直辖市、沿海城市以及部分非农城市开始吸引农村剩余劳动力,“百万民工下广东”的民工潮开始显现,而中西部省份以及东北省份向东部沿海城市迁移的趋势也在当时开始形成。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。 这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 美国学者戴维斯基于对东南亚几个高速发展国家的研究,认为1/3的发展可以归结于人口红利。"但在劳动力成本上升的情况下,我们再怎么谈人口红利,它都是个负效应",李铁说。 分析主要按数据来源和针对的人口分为普通人群和高素质人群。 区域间分化持续扩大,中部地区边缘化:从省际迁移结构来看,2000年至2010年,东部地区人口迁入量上占有绝对优势,迁入人口占全国迁移总人口的比重达到了82.4%,而西部中部分别仅占12.1%和6.5%。 在我们之前梳理的迁移中心区域中,广东省、浙江省和上海市分别以12.61%、4.64%和1.71%成为净流入率最高的前三大区域,而北京则成为大学生流动性最大的城市,其流入率和流出率皆为7.6%,凸显高素质人口对于北京取舍的纠结。●部分中西部区域出现大学生净流入。 2. 长三角地区的人口吸引力继续提升,而北京、广东吸引力相对有所下降。 而吉林、黑龙江等东北省的上榜也证明过去老工业形态下城市竞争力的丧失,与我们观察到的东三省人口流出一致。 "他说。但全国政协副主席罗富和、中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁都强调,在劳动力素质、劳动生产率仍然低下的阶段,应更多关注劳动生产率的提升,避免低水平人口增长。"人口红利"加速消减?  基于对劳动年龄人口起算点的区别,中国人口学会会长翟振武认为,"人口红利"是指劳动力人口占总人口比例在超过50%到60%。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 数据显示,中国目前户籍人口城镇化率为40%,从农村劳动力人口中减去这2.7亿的转移人口,目前中国农村的劳动人口约为4.2亿。 从迁移中心人口来源来看,随着交通工具升级以及产业重心的转移,各个地区的人口构成也开始体现出变化:上海:“六普”上海的主要吸纳地区从江西和浙江变成了湖北和河南,主要在于江西人口更加偏向流入福建和浙江;北京:北京“六普”期间黑龙江取代四川成为主要被吸引地区,天津则没有发生大的变化,环渤海成为北京天津区域主要人口来源:浙江:浙江吸引人口中,河南人口大幅增加,取代了五普期间的湖北;广东:广东省人口来源中河南取代了江西;福建:福建区域吸引的人口中除了固有的重庆和四川,贵州人口占比也大幅提升。人口迁徙模式分类  根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类,主要分为四大类:  第一类:超大城市集聚模式  我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,就业非农化任务基本完成,城镇化速度逐步放缓,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。 数据显示,大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。●各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移,从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力,根据数据,最具吸引力的省市前十分别为:广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建,而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。 我们用各省市大学新增大学生/离开大学生的比重来计算省市之间大学生供给的差异。 "他说。但全国政协副主席罗富和、中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁都强调,在劳动力素质、劳动生产率仍然低下的阶段,应更多关注劳动生产率的提升,避免低水平人口增长。"人口红利"加速消减?  基于对劳动年龄人口起算点的区别,中国人口学会会长翟振武认为,"人口红利"是指劳动力人口占总人口比例在超过50%到60%。 东部核心城市以及区域实际上掌握了全国六成的潜在高素质人口。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 在山西从五普的净迁入变成净迁出后,中部地区全部变成净迁出地区,尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%,其中安徽净迁出人口比重占到15.0%,为全国最主要人口迁出中心。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 供给增速最高的十大省份分别是,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。 李铁认为,这加剧了农村劳动力过剩问题。与劳动力过剩伴生的另一个突出问题是农村劳动力转移速度的大幅下降。 在东部地区强大集聚效应下,西部有大量人口迁出,但宁夏、青海、西藏、新疆等地区依然保持净迁入,说明西部内部依然具备较强凝聚力。 第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 在我们之前梳理的迁移中心区域中,广东省、浙江省和上海市分别以12.61%、4.64%和1.71%成为净流入率最高的前三大区域,而北京则成为大学生流动性最大的城市,其流入率和流出率皆为7.6%,凸显高素质人口对于北京取舍的纠结。●部分中西部区域出现大学生净流入。 "他说。但全国政协副主席罗富和、中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁都强调,在劳动力素质、劳动生产率仍然低下的阶段,应更多关注劳动生产率的提升,避免低水平人口增长。"人口红利"加速消减?  基于对劳动年龄人口起算点的区别,中国人口学会会长翟振武认为,"人口红利"是指劳动力人口占总人口比例在超过50%到60%。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。 "所有人都看到了劳动力上升,但没有看到农村户均耕地水平",据李铁介绍,与1950年代户均耕地14.26亩、人均耕地3.27亩相比,现在的户均耕地面积不到9亩、人均耕地面积2.31亩。除了人均耕地面积萎缩,45岁以上农民工返乡以后,距离国际劳工组织规定的25-54岁的黄金劳动期间还有10年左右的闲置期。 细化来看:  东部超大省市继续傲视其他区域。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 细化来看:  东部超大省市继续傲视其他区域。 数据显示,大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。●各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移,从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力,根据数据,最具吸引力的省市前十分别为:广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建,而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 数据显示,大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。●各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移,从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力,根据数据,最具吸引力的省市前十分别为:广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建,而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。 多个文献显示,美国以及十九世纪的中国和日本高度符合Zipf法则。 主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 从区域来看,北京、上海、天津、广东等东部省市的人口吸引力开始初步彰显,而人口迁出最大的省市包括四川、浙江、黑龙江等中东部区域,“离土又离乡、进厂又进城”成为当时小城镇发展模式的典型。 同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。 从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。 而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低,不但人口流出严重,在大学生吸引力方面也较为薄弱,也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利,具体人口增长空间我们会在下一节详细阐述。 如何在接下来的10年中选对城市,掌握剩余人口红利,将是房企面临的主要问题,因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。 在我们之前梳理的迁移中心区域中,广东省、浙江省和上海市分别以12.61%、4.64%和1.71%成为净流入率最高的前三大区域,而北京则成为大学生流动性最大的城市,其流入率和流出率皆为7.6%,凸显高素质人口对于北京取舍的纠结。●部分中西部区域出现大学生净流入。 值得注意的是,我国四大直辖市全部出现在最低的名单中,一方面说明竞争激烈下大学生的取舍,同时另一方面也凸显出高生活成本下逃离北上深的历史命题。 从区域来看,北京、上海、天津、广东等东部省市的人口吸引力开始初步彰显,而人口迁出最大的省市包括四川、浙江、黑龙江等中东部区域,“离土又离乡、进厂又进城”成为当时小城镇发展模式的典型。 在区域经济学中,Zipf法则描述的是在一个国家,其人口数量排名第二的城市,是排名第一的城市人口的二分之一;排名第三的城市,是排名第一城市人口的三分之一。用数学公式表示如下:  可以理解为一个城市的人口排名和该城市的人口总数的排名应该等于一个固定值,各个城市人口排名的对数就应当与人口规模的对数成严格的负相关关系。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。 "他说。但全国政协副主席罗富和、中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁都强调,在劳动力素质、劳动生产率仍然低下的阶段,应更多关注劳动生产率的提升,避免低水平人口增长。"人口红利"加速消减?  基于对劳动年龄人口起算点的区别,中国人口学会会长翟振武认为,"人口红利"是指劳动力人口占总人口比例在超过50%到60%。 从宏观迁徙方向来看,大学生的流向与总体人口流动方向基本一致,整体依然呈现中西部向东部流动的格局,但其中个别省份的偏好度则开始发生变化:  ●迁移中心大学生吸引力分化。 综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 中国"人口红利"到底有没有消失? 专家认为提高劳动生产率是关键  本报记者 王宇 北京报道  中国的人口红利期过去了吗?对于这个问题,各界争论不一。11月26日召开的人口与发展高级资讯会上,国家卫计委副主任王培安表示,目前中国劳动年龄人口虽然下降,但经济活动人就和就业人口的数量仍然持续增长,劳动力供给并未减少。"一直到2030年,我国的总抚养比低于50%,仍处于人口红利期。 2015年,中国农民工外出人数零增长。"可以看出劳动力的需求大幅下降,这个下降的前提却是农村闲置劳动力大幅度增加",李铁说。 普通人群  我们普通人群的数据来源百度迁徙,通过对2015年春节前7天数据的整理,我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好:  ●全国人口迁移的集中度趋于提升,胡焕庸线维持。 中国"人口红利"到底有没有消失? 专家认为提高劳动生产率是关键  本报记者 王宇 北京报道  中国的人口红利期过去了吗?对于这个问题,各界争论不一。11月26日召开的人口与发展高级资讯会上,国家卫计委副主任王培安表示,目前中国劳动年龄人口虽然下降,但经济活动人就和就业人口的数量仍然持续增长,劳动力供给并未减少。"一直到2030年,我国的总抚养比低于50%,仍处于人口红利期。 上世纪80年代:乡镇企业发展推动人口迁移高峰  1984年后,国家允许农民自理口粮在小城镇落户,乡镇企业迅速发展,为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。 同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利。其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 上世纪90年代人口迁移:东部城市群开始形成  90年代的人口迁移可总结为“三大加一小”的中心,三大流动中心分别是广东省(珠三角)、上海(沪苏浙闽)、北京,一小是指新疆自治区。 之所以中国越大的城市越偏离Zipf法则的预测,核心在于中国大型城市在发展过程中受到了人为的限制,主要包括:户籍制度、大城市土地供应控制,以及一直以来我国对于500万以上人口特大城市人口规模的限制,这些导致的直接结果就是特大城市人口发展速度比正常要慢。 从区域来看,北京、上海、天津、广东等东部省市的人口吸引力开始初步彰显,而人口迁出最大的省市包括四川、浙江、黑龙江等中东部区域,“离土又离乡、进厂又进城”成为当时小城镇发展模式的典型。 这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口"阶梯型迁移"中以城市群核心城市为终极目标的"中间站"。 而吉林、黑龙江等东北省的上榜也证明过去老工业形态下城市竞争力的丧失,与我们观察到的东三省人口流出一致。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。河南并不会是个例,如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商需要警惕的。中国人口红利到底有没有消失? 官员称还在红利期。 2. 长三角地区的人口吸引力继续提升,而北京、广东吸引力相对有所下降。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。 上世纪80年代:乡镇企业发展推动人口迁移高峰  1984年后,国家允许农民自理口粮在小城镇落户,乡镇企业迅速发展,为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。 分析主要按数据来源和针对的人口分为普通人群和高素质人群。 机器代人的大趋势是劳动力需求大幅减少的原因之一。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 而供给增速最低的十大省市分别为:湖北、湖南、吉林、黑龙江、山西、辽宁、天津、安徽、重庆、四川,其中除了天津,全部是人口输出大省,东三省皆上榜,也显示出这些省市人口外迁后带来的高素质人口潜在供应下降。 普通人群  我们普通人群的数据来源百度迁徙,通过对2015年春节前7天数据的整理,我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好:  ●全国人口迁移的集中度趋于提升,胡焕庸线维持。 供给增速最高的十大省份分别是,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。 重点一二线城市人口接近饱和了吗?  关于重点一二线城市人口饱和度的问题一直是市场关注的重点,学界也有多方面讨论,在这里我们不打算再用传统的国际人口密度来横向比较,而是用一个美妙的公式来回答这个问题——Zipf法则。 直辖市、沿海城市以及部分非农城市开始吸引农村剩余劳动力,“百万民工下广东”的民工潮开始显现,而中西部省份以及东北省份向东部沿海城市迁移的趋势也在当时开始形成。 数据显示,中国目前户籍人口城镇化率为40%,从农村劳动力人口中减去这2.7亿的转移人口,目前中国农村的劳动人口约为4.2亿。 从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。 从区域来看,北京、上海、天津、广东等东部省市的人口吸引力开始初步彰显,而人口迁出最大的省市包括四川、浙江、黑龙江等中东部区域,“离土又离乡、进厂又进城”成为当时小城镇发展模式的典型。 值得注意的是,我国四大直辖市全部出现在最低的名单中,一方面说明竞争激烈下大学生的取舍,同时另一方面也凸显出高生活成本下逃离北上深的历史命题。 第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 根据数据,内蒙古、新疆和贵州省成为大学生净流入的省份,分列排行榜5、6、7位,这和我们之前观察到的净流出情况不同,说明近几年中西部人口流失呈现一定程度的止血态势,高素质人口的导入也为这些省市的经济发展带来契机。●除了武汉,大学生迁移也大都是省内迁移。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 在山西从五普的净迁入变成净迁出后,中部地区全部变成净迁出地区,尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%,其中安徽净迁出人口比重占到15.0%,为全国最主要人口迁出中心。 这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 细化来看:  东部超大省市继续傲视其他区域。 普通人群  我们普通人群的数据来源百度迁徙,通过对2015年春节前7天数据的整理,我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好:  ●全国人口迁移的集中度趋于提升,胡焕庸线维持。春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。 在东部地区强大集聚效应下,西部有大量人口迁出,但宁夏、青海、西藏、新疆等地区依然保持净迁入,说明西部内部依然具备较强凝聚力。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 迁移中心发生微妙改变:21世纪后,全国人口迁移中心发生改变,上海、北京、浙江、广东、天津、福建和江苏成为新一轮人口迁移中心,其中上海、浙江、天津、福建和江苏人口吸引作用继续提升,而北京、浙江和广东吸引力略有下降,新疆则失去了迁移中心的地位。 3. 东北黑龙江、吉林不仅人口流出严重,且无法吸引大学生,对产业升级和经济发展造成较大阻碍。4. 省会城市和区域单核城市如重庆、成都、武汉、贵阳等地可能享受到人口红利,成为地方性增长高地。 21世纪以来人口迁移:马太效应下中部地区趋于“边缘化”  人口迁移规模扩大、速度加快:进入21世纪,我国流动人口开始呈现迸发增长的态势,2010年流动人口数达到2.21亿,相对于改革开放初期增长了34倍,其中2010年广东省流迁人口达到3681万,甚至超过了1990年全国流迁人口的总数,证明近30年来全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。 中国"人口红利"到底有没有消失? 专家认为提高劳动生产率是关键  本报记者 王宇 北京报道  中国的人口红利期过去了吗?对于这个问题,各界争论不一。11月26日召开的人口与发展高级资讯会上,国家卫计委副主任王培安表示,目前中国劳动年龄人口虽然下降,但经济活动人就和就业人口的数量仍然持续增长,劳动力供给并未减少。"一直到2030年,我国的总抚养比低于50%,仍处于人口红利期。 1. 21世纪,人口迁移呈现马太效应,中部地区趋于“边缘化”。 根据北京BCL的街道精度的数据研究,10年间有33%的街道人口密度出现了下降,而出现大幅增长的街道仅有9%。 春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。 从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。 人口迁徙模式分类  根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类,主要分为四大类:  第一类:超大城市集聚模式  我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,就业非农化任务基本完成,城镇化速度逐步放缓,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的"条件户籍",但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。第二类:外来农业人口导入模式  江苏、浙江、福建和广东等省份是这种模式的代表。这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。 这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 2. 长三角地区的人口吸引力继续提升,而北京、广东吸引力相对有所下降。 当年的中国人口迁移  从80年代开始,从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为全国城镇化的主体力量,人口红利得以释放,因此我们从上世纪80年代开始梳理我国人口迁徙趋势的变化。 春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。 普通人群  我们普通人群的数据来源百度迁徙,通过对2015年春节前7天数据的整理,我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好:  ●全国人口迁移的集中度趋于提升,胡焕庸线维持。 一方面,人口总量增速开始下行,人口自然增长率已经下降至5%以下,老龄化问题日趋严重,另一方面,劳动力人口占比也出现拐头,抚养比正逐步抬升。 对于大部分人口流出的省份而言,人口外迁的趋势不可逆转,其中具备人口提升空间的城市可能少之又少。 这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。 而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低,不但人口流出严重,在大学生吸引力方面也较为薄弱,也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利,具体人口增长空间我们会在下一节详细阐述。 多个文献显示,美国以及十九世纪的中国和日本高度符合Zipf法则。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。 ●主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 之所以中国越大的城市越偏离Zipf法则的预测,核心在于中国大型城市在发展过程中受到了人为的限制,主要包括:户籍制度、大城市土地供应控制,以及一直以来我国对于500万以上人口特大城市人口规模的限制,这些导致的直接结果就是特大城市人口发展速度比正常要慢。 分析主要按数据来源和针对的人口分为普通人群和高素质人群。 根据北京BCL的街道精度的数据研究,10年间有33%的街道人口密度出现了下降,而出现大幅增长的街道仅有9%。 西部地区仍存在一定程度凝聚力。 2015年,中国农民工外出人数零增长。"可以看出劳动力的需求大幅下降,这个下降的前提却是农村闲置劳动力大幅度增加",李铁说。 从宏观迁徙方向来看,大学生的流向与总体人口流动方向基本一致,整体依然呈现中西部向东部流动的格局,但其中个别省份的偏好度则开始发生变化:  ●迁移中心大学生吸引力分化。 ●主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 而吉林、黑龙江等东北省的上榜也证明过去老工业形态下城市竞争力的丧失,与我们观察到的东三省人口流出一致。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。 3. 东北黑龙江、吉林不仅人口流出严重,且无法吸引大学生,对产业升级和经济发展造成较大阻碍。4. 省会城市和区域单核城市如重庆、成都、武汉、贵阳等地可能享受到人口红利,成为地方性增长高地。 我们此前在年度策略中做过测算,主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁,这部分人群从2015年开始,占比下滑斜率将逐步加大,虽然我们认为在2025年以前,25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右,但从大趋势来看,人口红利的下降已经成为不可回避的话题。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 而供给增速最低的十大省市分别为:湖北、湖南、吉林、黑龙江、山西、辽宁、天津、安徽、重庆、四川,其中除了天津,全部是人口输出大省,东三省皆上榜,也显示出这些省市人口外迁后带来的高素质人口潜在供应下降。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。 而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低,不但人口流出严重,在大学生吸引力方面也较为薄弱,也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利,具体人口增长空间我们会在下一节详细阐述。 从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。 "他说。但全国政协副主席罗富和、中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁都强调,在劳动力素质、劳动生产率仍然低下的阶段,应更多关注劳动生产率的提升,避免低水平人口增长。"人口红利"加速消减?  基于对劳动年龄人口起算点的区别,中国人口学会会长翟振武认为,"人口红利"是指劳动力人口占总人口比例在超过50%到60%。 根据数据,内蒙古、新疆和贵州省成为大学生净流入的省份,分列排行榜5、6、7位,这和我们之前观察到的净流出情况不同,说明近几年中西部人口流失呈现一定程度的止血态势,高素质人口的导入也为这些省市的经济发展带来契机。●除了武汉,大学生迁移也大都是省内迁移。 数据显示,大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。●各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移,从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力,根据数据,最具吸引力的省市前十分别为:广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建,而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。 而吉林、黑龙江等东北省的上榜也证明过去老工业形态下城市竞争力的丧失,与我们观察到的东三省人口流出一致。 美国学者戴维斯基于对东南亚几个高速发展国家的研究,认为1/3的发展可以归结于人口红利。"但在劳动力成本上升的情况下,我们再怎么谈人口红利,它都是个负效应",李铁说。 多个文献显示,美国以及十九世纪的中国和日本高度符合Zipf法则。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。 值得注意的是,我国四大直辖市全部出现在最低的名单中,一方面说明竞争激烈下大学生的取舍,同时另一方面也凸显出高生活成本下逃离北上深的历史命题。 而吉林、黑龙江等东北省的上榜也证明过去老工业形态下城市竞争力的丧失,与我们观察到的东三省人口流出一致。 直辖市、沿海城市以及部分非农城市开始吸引农村剩余劳动力,“百万民工下广东”的民工潮开始显现,而中西部省份以及东北省份向东部沿海城市迁移的趋势也在当时开始形成。 重点一二线城市人口接近饱和了吗?  关于重点一二线城市人口饱和度的问题一直是市场关注的重点,学界也有多方面讨论,在这里我们不打算再用传统的国际人口密度来横向比较,而是用一个美妙的公式来回答这个问题——Zipf法则。 其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。数据显示,中国目前户籍人口城镇化率为40%,从农村劳动力人口中减去这2.7亿的转移人口,目前中国农村的劳动人口约为4.2亿。 第二类:外来农业人口导入模式  江苏、浙江、福建和广东等省份是这种模式的代表。 春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 供给增速最高的十大省份分别是,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。 ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 大数据角度的细化审视  在大数据风起云涌的今天,我们也根据腾讯、360、百度等掌握的LBS数据来进一步审视当前中国人口迁移的最新格局,这无论是对于从业者还是房企而言,都可能带来一些借鉴意义。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,这点与我们此前提到的33%和9%一致,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 5. 湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市快速成长,其背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商和购房者需要警惕的。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 重点一二线城市人口接近饱和了吗?  关于重点一二线城市人口饱和度的问题一直是市场关注的重点,学界也有多方面讨论,在这里我们不打算再用传统的国际人口密度来横向比较,而是用一个美妙的公式来回答这个问题——Zipf法则。 这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 基于报告中我们掌握的数据,我们对全国所有区域进行了量化排序,主要影响因子包括:六普期间人口迁移意愿(传统人口吸引力)、人口自然增长率(人口内生潜力)、大学教育竞争力(高素质人口吸引力)、大学生沉淀率(综合产业吸引力以及房屋购买力)、大学生增长率(潜在供给),由此来评判区域未来的潜力,这个潜力也算是从一个较新的角度,来为房企未来选择提供一个参考:  综合来看,广东、浙江、江苏、福建、上海、北京等传统东部省市依然具备较强的人口竞争力及未来高素质人口供给,山东、河北依靠较强的教育资源在大学生沉淀层面占据先机,同时也受益于京津冀的辐射。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 ●省市间潜在高素质人口供给的差异。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。 李铁认为,这加剧了农村劳动力过剩问题。与劳动力过剩伴生的另一个突出问题是农村劳动力转移速度的大幅下降。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。河南并不会是个例,如湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市成长的背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商需要警惕的。中国人口红利到底有没有消失? 官员称还在红利期。 中部区域首次成为全部净迁出地区。 李铁认为,这加剧了农村劳动力过剩问题。与劳动力过剩伴生的另一个突出问题是农村劳动力转移速度的大幅下降。 假设不存在框架性的限制,我国这些特大城市人口需要增长多少才能回归Zipf法则的预测线呢?我们也做了测算,结果显示,重庆、上海、北京、天津、成都、广州、深圳的人口分别需要再增长1620万、712万、383万、658万、453万、409万和388万才能符合Zipf法则,当然这个数据并不具备实质意义,但至少说明了当前重点一二线城市人口依然存在相当规模的提升空间,人口迁移的趋势仍将继续,因此对于开发商而言,不应再为重点一二线城市的人口饱和度犹豫。中国人口大迁移:一场你死我活的城市战争。 数据显示,大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。●各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移,从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力,根据数据,最具吸引力的省市前十分别为:广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建,而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。 比较三大中心的净迁入流向,北京来自全国各地各个方向,除河北外,其他较分散,包括山东、江苏,来自中部的河南、安徽、湖北、黑龙江等,而上海主要吸纳长三角周边的江苏、浙江和安徽等区域人口,广东吸引的大部分迁移流动人口距离最远,主要来自经济较为欠发达的中西部的省份,主要包括湖南、广西、四川等。新疆由于地理位置独特以及中央政府西部大开发战略的实施,开始吸引较多内地人口迁往,但主要来源地仍主要集中在西部和地理位置较近的河南等省份。 第二类:外来农业人口导入模式  江苏、浙江、福建和广东等省份是这种模式的代表。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。 春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。 我们此前在年度策略中做过测算,主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁,这部分人群从2015年开始,占比下滑斜率将逐步加大,虽然我们认为在2025年以前,25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右,但从大趋势来看,人口红利的下降已经成为不可回避的话题。 值得注意的是,我国四大直辖市全部出现在最低的名单中,一方面说明竞争激烈下大学生的取舍,同时另一方面也凸显出高生活成本下逃离北上深的历史命题。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。 而供给增速最低的十大省市分别为:湖北、湖南、吉林、黑龙江、山西、辽宁、天津、安徽、重庆、四川,其中除了天津,全部是人口输出大省,东三省皆上榜,也显示出这些省市人口外迁后带来的高素质人口潜在供应下降。 而吉林、黑龙江等东北省的上榜也证明过去老工业形态下城市竞争力的丧失,与我们观察到的东三省人口流出一致。 而吉林、黑龙江等东北省的上榜也证明过去老工业形态下城市竞争力的丧失,与我们观察到的东三省人口流出一致。从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 之所以中国越大的城市越偏离Zipf法则的预测,核心在于中国大型城市在发展过程中受到了人为的限制,主要包括:户籍制度、大城市土地供应控制,以及一直以来我国对于500万以上人口特大城市人口规模的限制,这些导致的直接结果就是特大城市人口发展速度比正常要慢。 在我们之前梳理的迁移中心区域中,广东省、浙江省和上海市分别以12.61%、4.64%和1.71%成为净流入率最高的前三大区域,而北京则成为大学生流动性最大的城市,其流入率和流出率皆为7.6%,凸显高素质人口对于北京取舍的纠结。●部分中西部区域出现大学生净流入。 "他说。但全国政协副主席罗富和、中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁都强调,在劳动力素质、劳动生产率仍然低下的阶段,应更多关注劳动生产率的提升,避免低水平人口增长。"人口红利"加速消减?  基于对劳动年龄人口起算点的区别,中国人口学会会长翟振武认为,"人口红利"是指劳动力人口占总人口比例在超过50%到60%。 "所有人都看到了劳动力上升,但没有看到农村户均耕地水平",据李铁介绍,与1950年代户均耕地14.26亩、人均耕地3.27亩相比,现在的户均耕地面积不到9亩、人均耕地面积2.31亩。除了人均耕地面积萎缩,45岁以上农民工返乡以后,距离国际劳工组织规定的25-54岁的黄金劳动期间还有10年左右的闲置期。 同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。 在山西从五普的净迁入变成净迁出后,中部地区全部变成净迁出地区,尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%,其中安徽净迁出人口比重占到15.0%,为全国最主要人口迁出中心。 上世纪80年代:乡镇企业发展推动人口迁移高峰  1984年后,国家允许农民自理口粮在小城镇落户,乡镇企业迅速发展,为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。 其次选择:城市次中心核心城市和国家战略区域  广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,周边省份农村劳动力充裕,同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力,这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州,以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。 中部区域首次成为全部净迁出地区。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。 数据显示,大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。●各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移,从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力,根据数据,最具吸引力的省市前十分别为:广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建,而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。 区域间分化持续扩大,中部地区边缘化:从省际迁移结构来看,2000年至2010年,东部地区人口迁入量上占有绝对优势,迁入人口占全国迁移总人口的比重达到了82.4%,而西部中部分别仅占12.1%和6.5%。 之所以中国越大的城市越偏离Zipf法则的预测,核心在于中国大型城市在发展过程中受到了人为的限制,主要包括:户籍制度、大城市土地供应控制,以及一直以来我国对于500万以上人口特大城市人口规模的限制,这些导致的直接结果就是特大城市人口发展速度比正常要慢。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。 数据显示,大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。●各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移,从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力,根据数据,最具吸引力的省市前十分别为:广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建,而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。 2. 长三角地区的人口吸引力继续提升,而北京、广东吸引力相对有所下降。 21世纪以来人口迁移:马太效应下中部地区趋于“边缘化”  人口迁移规模扩大、速度加快:进入21世纪,我国流动人口开始呈现迸发增长的态势,2010年流动人口数达到2.21亿,相对于改革开放初期增长了34倍,其中2010年广东省流迁人口达到3681万,甚至超过了1990年全国流迁人口的总数,证明近30年来全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。 这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口"阶梯型迁移"中以城市群核心城市为终极目标的"中间站"。 区域间分化持续扩大,中部地区边缘化:从省际迁移结构来看,2000年至2010年,东部地区人口迁入量上占有绝对优势,迁入人口占全国迁移总人口的比重达到了82.4%,而西部中部分别仅占12.1%和6.5%。 如何在接下来的10年中选对城市,掌握剩余人口红利,将是房企面临的主要问题,因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。 直辖市、沿海城市以及部分非农城市开始吸引农村剩余劳动力,“百万民工下广东”的民工潮开始显现,而中西部省份以及东北省份向东部沿海城市迁移的趋势也在当时开始形成。 第四类:人口逆迁徙模式  我们将东三省、内蒙古、江西、湖南、重庆、四川、安徽等省份划分为这种模式。这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。 3. 东北黑龙江、吉林不仅人口流出严重,且无法吸引大学生,对产业升级和经济发展造成较大阻碍。4. 省会城市和区域单核城市如重庆、成都、武汉、贵阳等地可能享受到人口红利,成为地方性增长高地。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。 "所有人都看到了劳动力上升,但没有看到农村户均耕地水平",据李铁介绍,与1950年代户均耕地14.26亩、人均耕地3.27亩相比,现在的户均耕地面积不到9亩、人均耕地面积2.31亩。除了人均耕地面积萎缩,45岁以上农民工返乡以后,距离国际劳工组织规定的25-54岁的黄金劳动期间还有10年左右的闲置期。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 当年的中国人口迁移  从80年代开始,从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为全国城镇化的主体力量,人口红利得以释放,因此我们从上世纪80年代开始梳理我国人口迁徙趋势的变化。 直辖市、沿海城市以及部分非农城市开始吸引农村剩余劳动力,“百万民工下广东”的民工潮开始显现,而中西部省份以及东北省份向东部沿海城市迁移的趋势也在当时开始形成。 零和博弈——渐行渐近的城市战争  人口红利确定下降  进入“十二五”末,人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。 在山西从五普的净迁入变成净迁出后,中部地区全部变成净迁出地区,尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%,其中安徽净迁出人口比重占到15.0%,为全国最主要人口迁出中心。 以河南为例,外出人口在18个省辖市并不是均匀分布而是有明显的地域特征,全省只有省会郑州市是净流入地区,外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市,省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市,成为承接流入人口最多的地区。 零和博弈——渐行渐近的城市战争  人口红利确定下降  进入“十二五”末,人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。 值得注意的是,我国四大直辖市全部出现在最低的名单中,一方面说明竞争激烈下大学生的取舍,同时另一方面也凸显出高生活成本下逃离北上深的历史命题。 人口迁徙模式分类  根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类,主要分为四大类:  第一类:超大城市集聚模式  我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,就业非农化任务基本完成,城镇化速度逐步放缓,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的"条件户籍",但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。第二类:外来农业人口导入模式  江苏、浙江、福建和广东等省份是这种模式的代表。这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。 当年的中国人口迁移  从80年代开始,从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为全国城镇化的主体力量,人口红利得以释放,因此我们从上世纪80年代开始梳理我国人口迁徙趋势的变化。 这说明即使在我国城镇化进程一直都伴随着充满集聚效应和极端分化的过程,这当中城市边界的增长并不是普惠,而是零和博弈,这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显,如何在接下来的10年中选对城市,掌握剩余人口红利,将是房企面临的主要问题,因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。 假设不存在框架性的限制,我国这些特大城市人口需要增长多少才能回归Zipf法则的预测线呢?我们也做了测算,结果显示,重庆、上海、北京、天津、成都、广州、深圳的人口分别需要再增长1620万、712万、383万、658万、453万、409万和388万才能符合Zipf法则,当然这个数据并不具备实质意义,但至少说明了当前重点一二线城市人口依然存在相当规模的提升空间,人口迁移的趋势仍将继续,因此对于开发商而言,不应再为重点一二线城市的人口饱和度犹豫。中国人口大迁移:一场你死我活的城市战争。 除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。 5. 湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市快速成长,其背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商和购房者需要警惕的。 而供给增速最低的十大省市分别为:湖北、湖南、吉林、黑龙江、山西、辽宁、天津、安徽、重庆、四川,其中除了天津,全部是人口输出大省,东三省皆上榜,也显示出这些省市人口外迁后带来的高素质人口潜在供应下降。 比较三大中心的净迁入流向,北京来自全国各地各个方向,除河北外,其他较分散,包括山东、江苏,来自中部的河南、安徽、湖北、黑龙江等,而上海主要吸纳长三角周边的江苏、浙江和安徽等区域人口,广东吸引的大部分迁移流动人口距离最远,主要来自经济较为欠发达的中西部的省份,主要包括湖南、广西、四川等。新疆由于地理位置独特以及中央政府西部大开发战略的实施,开始吸引较多内地人口迁往,但主要来源地仍主要集中在西部和地理位置较近的河南等省份。 而安徽、四川、湖南湖北、东北黑龙江、吉林则相对吸引力较低,不但人口流出严重,在大学生吸引力方面也较为薄弱,也从侧面证明了区域产业升级已经迫在眉睫。根据表格我们也按先后顺序对房地产企业选择人口吸引力区域给出了排序:  优先选择:一线城市仍具备广阔空间  从人口发展空间角度,我们认为东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏,可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利,具体人口增长空间我们会在下一节详细阐述。 5. 湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市快速成长,其背后是非重点地级市、县级市的无限衰落,这可能是很多开发商和购房者需要警惕的。 同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。 李铁认为,这加剧了农村劳动力过剩问题。与劳动力过剩伴生的另一个突出问题是农村劳动力转移速度的大幅下降。 这种模式整体处于前两种模式的第三圈层,为前两种模式输送人口,而自身城镇化则大幅度依靠自身内生增长和城乡之间的内部迁移。 假设不存在框架性的限制,我国这些特大城市人口需要增长多少才能回归Zipf法则的预测线呢?我们也做了测算,结果显示,重庆、上海、北京、天津、成都、广州、深圳的人口分别需要再增长1620万、712万、383万、658万、453万、409万和388万才能符合Zipf法则,当然这个数据并不具备实质意义,但至少说明了当前重点一二线城市人口依然存在相当规模的提升空间,人口迁移的趋势仍将继续,因此对于开发商而言,不应再为重点一二线城市的人口饱和度犹豫。中国人口大迁移:一场你死我活的城市战争。 之所以中国越大的城市越偏离Zipf法则的预测,核心在于中国大型城市在发展过程中受到了人为的限制,主要包括:户籍制度、大城市土地供应控制,以及一直以来我国对于500万以上人口特大城市人口规模的限制,这些导致的直接结果就是特大城市人口发展速度比正常要慢。 从高素质人口的竞争格局上,我们认为同时具备增长率和沉淀率的省份将在未来具备更强的竞争力,其中广东省以511%的增量以及85%的沉淀率遥遥领先,而中西部省份如内蒙古、新疆、青海、宁夏、贵州等西部省份成为黑马,未来值得关注,除此之外,浙江、山西、河北、福建、上海等区域在高素质人口方面具备竞争力,而东三省、湖南湖北、海南等区域在这方面相对较弱,值得警惕。房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络  区域发展机遇分析  如我们此前所述,过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远,未来房地产区域的选择需要更加重视区域人口的增长潜力,而其中人口迁移带来的红利将是兵家必争之地。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 而吉林、黑龙江等东北省的上榜也证明过去老工业形态下城市竞争力的丧失,与我们观察到的东三省人口流出一致。 分析主要按数据来源和针对的人口分为普通人群和高素质人群。 这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口"阶梯型迁移"中以城市群核心城市为终极目标的"中间站"。 数据显示,中国目前户籍人口城镇化率为40%,从农村劳动力人口中减去这2.7亿的转移人口,目前中国农村的劳动人口约为4.2亿。 警惕选择:所有人口净流出省份的非核心城市  根据BCL的统计,全国过去人口流出最严重的区域有两个:1、西部的川渝黔连绵区,除了成都、重庆、贵阳等少数中心城市外的区域;2、东部的浙西南-闽西连绵区,该区域以山区为主,人口密度不高,经济相对不够发达,人口容易流向附近的珠三角和长三角。 这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。这些地区往往是城市群人口集聚的次中心和农业转出人口“阶梯型迁移”中以城市群核心城市为终极目标的“中间站”。 数据显示,大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。●各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移,从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力,根据数据,最具吸引力的省市前十分别为:广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建,而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。 中国"人口红利"到底有没有消失? 专家认为提高劳动生产率是关键  本报记者 王宇 北京报道  中国的人口红利期过去了吗?对于这个问题,各界争论不一。11月26日召开的人口与发展高级资讯会上,国家卫计委副主任王培安表示,目前中国劳动年龄人口虽然下降,但经济活动人就和就业人口的数量仍然持续增长,劳动力供给并未减少。"一直到2030年,我国的总抚养比低于50%,仍处于人口红利期。 我们用各省市大学新增大学生/离开大学生的比重来计算省市之间大学生供给的差异。 中国"人口红利"到底有没有消失? 专家认为提高劳动生产率是关键  本报记者 王宇 北京报道  中国的人口红利期过去了吗?对于这个问题,各界争论不一。11月26日召开的人口与发展高级资讯会上,国家卫计委副主任王培安表示,目前中国劳动年龄人口虽然下降,但经济活动人就和就业人口的数量仍然持续增长,劳动力供给并未减少。"一直到2030年,我国的总抚养比低于50%,仍处于人口红利期。 根据北京BCL的街道精度的数据研究,10年间有33%的街道人口密度出现了下降,而出现大幅增长的街道仅有9%。 第三类:内生城镇化模式  河北、山东、河南、山西、陕西等非核心地区以及广西、贵州、青海、宁夏等中西部区域是这种模式的代表,这些地区城镇化水平略低于全国平均水平,城镇化发展速度温和,相对而言人口迁移活动强度较低(人口迁入迁出基本平衡),尤其跨省迁移和短期增量迁移比重较低,而长期迁移人口沉淀性较强。 中部区域首次成为全部净迁出地区。 同时我们建议关注具备国家战略支持的区域,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略带来的部分省市人口迁移方向的变化。再者选择:人口返迁的省会城市和区域单核城市  我们主要建议关注重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市,这些省份全都是人口导出型区域,但作为人口迁出的第一站,这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰,同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力,结合本地农村人口的城镇化,这些区域往往能享受双重人口红利,从而成为地方性的增长高地,如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。 普通人群  我们普通人群的数据来源百度迁徙,通过对2015年春节前7天数据的整理,我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好:  ●全国人口迁移的集中度趋于提升,胡焕庸线维持。 我们用各省市大学新增大学生/离开大学生的比重来计算省市之间大学生供给的差异。 我们用各省市大学新增大学生/离开大学生的比重来计算省市之间大学生供给的差异。 "所有人都看到了劳动力上升,但没有看到农村户均耕地水平",据李铁介绍,与1950年代户均耕地14.26亩、人均耕地3.27亩相比,现在的户均耕地面积不到9亩、人均耕地面积2.31亩。除了人均耕地面积萎缩,45岁以上农民工返乡以后,距离国际劳工组织规定的25-54岁的黄金劳动期间还有10年左右的闲置期。 重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。 人口迁徙模式分类  根据以上信息我们对我国人口迁移的模式进行了分类,主要分为四大类:  第一类:超大城市集聚模式  我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,就业非农化任务基本完成,城镇化速度逐步放缓,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强的长期居留意愿。即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的"条件户籍",但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是全国大量高素质人力资本的不断注入。第二类:外来农业人口导入模式  江苏、浙江、福建和广东等省份是这种模式的代表。这些地区具备相对较高的城镇化水平(低于第一种模式),处于快速增长城镇化阶段,人口处于净迁入状态,但人口沉淀性不强,农业户口人口的迁移比重较高,意味着这些地区未来常住人口市民化任务的艰巨。 这些地区城镇化水平处于全国中位数,虽然过去十年人口迁出现象非常明显,大部分都是中部人口输出地,尤其是农业户籍人口,但是自身的经济发展以及城镇化特色也吸引了省内城乡迁移以及外出人口回流。2000年-2010年地区为户籍所在地和常住地的外来人口比重均有所下降,印证这些地区户籍人口存在比较明显的返回式迁移。