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克而瑞研究中心9月26日发布的《2016半年度房企偿债能力报告》显示,2015年至2016年上半年,20强房企累计发行公司债2880.95亿元,其中2016年上半年发行了1342亿元,占比46.6%。 即便认为会跌,也没有人知道会在什么时候发生。 房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,它衡量了财务风险。方正证券首席经济学家任泽平19日的报告显示,虽然居民加杠杆的速度在上升,但总体水平不算太高。2015年个人住房贷款迅猛攀升,新增个人购房贷款2.67万亿元,占全年住宅销售额的比例为37%,相比前两年大幅上升。 从已发出的房企公司债可以看出,标准都要高于此次交易所的准入门槛。 上述债券基金经理告诉第一财经记者,相较于银行间市场,房地产企业确实更倾向于发公司债,交易所仍是主流的发债场所。 自2014年2月到2015年年底左右,需求再度下行差不多十五个月左右,到今年年底和明年年初,又将是一个新的三年周期。 预计由于一二线与三四线房地产市场结构分化延续,中小型房企的生存将愈发艰难,重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先。 绝大多数房企将肯定完成销售目标、甚至部分房企本月已经提前完成。 毕竟现在银行做信贷,最喜欢的抵押物还是土地或者房屋。”  监管层释放信号  监管层出手调控的背后,是房企公司债规模的持续膨胀。从8月份信用债规模来看,近万亿募资中,房地产仍是主力。 “对房地产市场的参与者而言,这感觉像极了去年A股5000点的前夜。”一名在上海持有房产的人士向第一财经记者表示,去年7月他买房时的单价只有每平方米25000元,如今已经涨到了每平方米42000~45000元。楼市见顶了吗?虽然这个问题日前被不断提出,但始终没有人能回答。 ”方案认为。“主要的一个趋势还是债券监管标准的趋同,因为原来的债券市场分割目前需要进行统一。 目前设有五项指标:最近一年末总资产小于200亿元;最近一年末营业收入小于30亿元;最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;扣除预收账款后资产负债率大于65%;存货中,开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。 同策咨询研究报告指出,今年前三季度,表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段,但仍然存在一些运营方面的问题。 根据上述综合指标,监管层拟将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。 今年前三季度,在全国热门城市房地产市场持续火爆的背景下,房企销售业绩增长明显。 ”一位资深全球投资人士告诉第一财经记者,最明确的信号还是需求端,是否对居民加杠杆进行控制,一旦从个人端开始实行提高首付比例、对信贷条件进行更加严格的审查等,这可能就说明需求见顶了。 不过,受益于今年市场火热,房企销售业绩普遍完成状况良好。业内人士预计,受宏观调控影响,四季度楼市成交量会继续下跌,但房企可能降价动力不足。 其中,企业债券发行人主要分布于建筑、房地产等行业;制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。 上证所一名内部人士也向第一财经记者表示,此次门槛调整是证监会层面的要求。 上海一名公募债券基金经理告诉第一财经记者,房地产企业融资渠道较多,仅收紧公司债影响可能并不大,但是交易所的动作代表了高层的监管态度,意味着楼市政策已经转向。27日傍晚,杭州市住房保障和房产管理局网站宣布,从28日开始,同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。 房企增收不增利愈发明显。21世纪经济报道记者发现,今年三季报显示,房企利润率普遍出现下跌。 房企增收不增利愈发明显。21世纪经济报道记者发现,今年三季报显示,房企利润率普遍出现下跌。 可预见的是,调控之手仍将发力,地产牛市之路如何演绎存在不小变数。导读  在监管层的一份测算中,目前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准;但有53家不符合分类监管中基础范围的要求。针对房地产行业的调控在债券融资层面已然酝酿。 其中,企业债券发行人主要分布于建筑、房地产等行业;制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。 绝大多数房企将肯定完成销售目标、甚至部分房企本月已经提前完成。 根据初步方案,房企发债主体被限定为四类评级为AA级及以上的企业,包括境内外上市的房地产企业;以房地产为主业的央企;省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企;中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。与此同时,房企发债还将实施分类管理。 “对房地产市场的参与者而言,这感觉像极了去年A股5000点的前夜。”一名在上海持有房产的人士向第一财经记者表示,去年7月他买房时的单价只有每平方米25000元,如今已经涨到了每平方米42000~45000元。楼市见顶了吗?虽然这个问题日前被不断提出,但始终没有人能回答。 预计由于一二线与三四线房地产市场结构分化延续,中小型房企的生存将愈发艰难,重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先。 大部分房地产企业的财务状况是在变好的,因为今年以来的销售普遍向好,“要发债的公司基本都已经发掉了,部分央企比如中海、华润等本身就不太发债,因为它们本身的融资能力就已经很强。”  上述上市房企董秘对第一财经记者表示:“地产公司普遍有较强的资本实力。另外现在房价还在上涨,公司手上可以融资的资源比其他行业还是要多。 金额门槛方面,TOP100房企的入榜门槛从去年三季度的64亿元提高至102亿元。面积门槛方面,TOP100房企的入榜门槛则从49万平方米提高至79万平方米。与此同时,TOP100房企集中度提升最为明显,同比增加7.06个百分点达到46.54%,占据市场份额近半。 “之前内部已经形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开。 与此同时,方案也进一步强调对发行人的信息披露和偿债能力要求,强化增信措施、债券契约条款安排、募集资金用途管理等事项,并以此构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管框架,最终实现“总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控”的政策目标。 其中,布局广泛的龙头房企、土地资源丰富的地方国企以及积极进行品牌营销的房企表现尤其出色。 “尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主,总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高,但随着经济增速下滑、需求增速放缓,行业潜在风险逐渐凸显。 自2014年2月到2015年年底左右,需求再度下行差不多十五个月左右,到今年年底和明年年初,又将是一个新的三年周期。 公开资料显示,大批航空偏好型、外向型产业在郑州航空港经济综合试验区集聚,最有代表性的是智能终端产业。 克而瑞研究中心9月26日发布的《2016半年度房企偿债能力报告》显示,2015年至2016年上半年,20强房企累计发行公司债2880.95亿元,其中2016年上半年发行了1342亿元,占比46.6%。 郑州,这一内陆的“明珠”城市,正依靠交通和资源聚集,打造自身的产业升级之路。 明确房企发债门槛  房价持续上涨,重启限购的城市不断增加,上市公司“卖房扭亏”案例接二连三……种种迹象都透着浓厚的泡沫膨胀的味道。 据东北证券统计,8月份我国债券市场共发行信用债券967期,募集资金9915.09亿元,环比分别上升25.91%和13.07%。 房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,它衡量了财务风险。方正证券首席经济学家任泽平19日的报告显示,虽然居民加杠杆的速度在上升,但总体水平不算太高。2015年个人住房贷款迅猛攀升,新增个人购房贷款2.67万亿元,占全年住宅销售额的比例为37%,相比前两年大幅上升。 ”华中一家中型券商固定收益部人士认为,“另一方面也和现在房价、地价高涨,房地产企业杠杆高抬背后酝酿的风险因素有关。 与此同时,方案也进一步强调对发行人的信息披露和偿债能力要求,强化增信措施、债券契约条款安排、募集资金用途管理等事项,并以此构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管框架,最终实现“总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控”的政策目标。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 从已发出的房企公司债可以看出,标准都要高于此次交易所的准入门槛。 不过,第一财经记者27日从杭州市住房保障和房产管理局网站获悉,9月28日开始,在杭州市区限购范围内(含萧山、余杭、富阳、大江东)暂停购房入户政策,且公积金贷款二套房首付比例由不低于40%调整为不低于50%、商业性住房贷款二套房首付比例由不低于30%调整为不低于50%。 ”中信证券一位固收人士认为,“这样的分类措施,能够让一些渐进的风险更清晰、更早的被承销商和监管部门掌握。”  事实上,按上述标准计量,大部分房企在分类中仍属正常。21世纪经济报道记者从接近监管层处获得的一份统计数据显示,在对截至2016年3月底,上交所164家房地产申报企业进行测算后发现,正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。 9月30日,沪上两家机构克而、亿翰智库发布了房企销售业绩排行榜。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 其中,触发两项指标的企业认定为关注类,触发三项指标以上(含三项)的企业认定为风险类。方案要求,对于风险类房企,承销机构须严格风险控制措施,审慎承接相关项目,交易所则应当以适当方式与承销机构做好沟通协调,完善上市预审核、挂牌转让工作程序流程。而对关注类的房企,则需要发行人针对更具体的规定事项进行风险与重大事项的及时提示。 ”前述固定收益部人士指出。 前三季度,房地产行业呈现出门槛与集中度提高的特征。 针对市场对上述分类监管“收紧”的解读,9月27日晚,一位接近监管层的知情人士表示,交易所此次明确门槛、分类监管,只是对规则的明确,并不是“收紧”。“之前内部已形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开,”该人士表示,这一次是从规则上对审核门槛作出了明确,属于对规则的完善,没有新增准入门槛,只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信批要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 其中大部分的房企都有不同程度增长,仅14家房企有所下降。 上述上海公募债券基金经理向第一财经记者表示,实际发债门槛确实差不多,不过一直是窗口指导,从未对外公开,审核机关会根据房地产市场的方便,进行时松时紧的把握。 克而瑞研究中心分析师房玲也表示,从财务指标角度来看,房企公司债的违约风险并不突出。 也就是说,全球每7部新手机就有1部“郑州造”。在耿明斋看来,随着铁路和航空基础设施的日益完善,将会为郑州聚集更多人流、物流、信息流,这也将进一步弥补河南发展的短板。 “监管层的考虑是根据指标来进行风险分类,并采取针对性措施。 其中大部分的房企都有不同程度增长,仅14家房企有所下降。 有上市公司卖房保壳,算不幸中万幸;也有精明险资投资房地产,账面浮盈可观。房价飙涨下“击鼓传花”上演,史上最高的3.38万亿库存也在加速消化。然而,高潮迭起之时调控已风雨欲来,房企公司债的分类监管政策剑指债券融资,而这正是频出的“地王”的重要资金来源。 目前,智能终端产业园集聚了159家智能终端全产业链企业。2015年,郑州智能手机整机产量达2.02亿部。 “其实普通老百姓都在关注监管层的动作,这也是为什么交易所调整房企发债门槛那么受关注的原因。”上述在上海持有房产的人士表示。 “更多还是和房价上涨关系较大。 其中,企业债券发行人主要分布于建筑、房地产等行业;制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。 从负债方面看,三季度末行业有息负债总量约14799亿元,同比仅增加2.6%;借款与一年内到期的非流动性负债分别为2080亿元、2739亿元,同比降16.8%、22.3%,占有息负债比例分别降低 3%、5%。长期借款同比增加至 9980亿元,占有息负债比例提升9%至67%。 而从方案附件的两份内部测算来看,仍然有不少于32家交易所申报发债房企在审核标准下被列为“风险类”,其中包括江苏凤凰置业投资股份有限公司、北京金泰房地产开发有限责任公司等,此外另有37家企业成为“关注类”。 绝大多数房企将肯定完成销售目标、甚至部分房企本月已经提前完成。 根据初步方案,房企发债主体被限定为四类评级为AA级及以上的企业,包括境内外上市的房地产企业;以房地产为主业的央企;省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企;中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。与此同时,房企发债还将实施分类管理。 自2014年2月到2015年年底左右,需求再度下行差不多十五个月左右,到今年年底和明年年初,又将是一个新的三年周期。 ”  不过,监管层在发行人门槛的确定上,也与交易商协会有所差异。 ”  不过,监管层在发行人门槛的确定上,也与交易商协会有所差异。 下半年以来,20强房企又发行了377亿元公司债,今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。在公司债大规模发行的背景下,房地产企业总有息负债普遍增加。 进入前三甲的房企为:恒大、万科、碧桂园,这三家最有可能成为年内超过3000亿的企业。恒大地产以2805.6亿元超越万科登上房企销售榜首。 9月30日,沪上两家机构克而、亿翰智库发布了房企销售业绩排行榜。 ”方案认为。“主要的一个趋势还是债券监管标准的趋同,因为原来的债券市场分割目前需要进行统一。克而瑞研究中心分析师房玲也表示,从财务指标角度来看,房企公司债的违约风险并不突出。 房企增收不增利 三季度净利润率首次跌破8%。 中国中投证券统计123家上市房企三季报发现,受益市场销售火爆,现金回款迅速增加,预收款项同比增34%达14656亿元,已超2015年全年行业营收11924亿元,确保房企未来1年业绩无忧。 预计由于一二线与三四线房地产市场结构分化延续,中小型房企的生存将愈发艰难,重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先。 9月30日,沪上两家机构克而、亿翰智库发布了房企销售业绩排行榜。 “之前内部已经形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开。 值得注意的是,房地产企业发行公司债的热潮从去年下半年就已经开始。 ”方案认为。“主要的一个趋势还是债券监管标准的趋同,因为原来的债券市场分割目前需要进行统一。 21世纪经济报道记者从接近监管层人士处独家获悉,沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政,与证监会债券部形成的一份房地产类公司债分类监管方案(下称方案)有关,该方案已于9月初形成。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 记者获得的一份监管层统计数据显示,房地产业公司债券发行规模增幅明显。房地产业2015年共发行公司债券4122亿元,占比18.94%,今年1-7月发行量5070亿元,占比27.99%。 不过费用管理能力普遍提高,资金链也在向好。中原地产研究部统计显示,132家上市房企前三季度合计营业收入为8780.5亿,净利润只有687.8亿,平均利润率跌至7.8%;2016年上半年,130家房企的净利润率有8.15%,而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。中国中投证券分析师李少明观察到,行业分化现象依然在延续。三季度末前百强房企销售额市场占有率为46.4%,较去年同期大幅提升7.7%。 ”该人士表示,这一次是从规则上对审核门槛作出明确,没有新增准入门槛,“只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 下半年以来,20强房企又发行了377亿元公司债,今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。在公司债大规模发行的背景下,房地产企业总有息负债普遍增加。 按照方案,监管层将在房地产业公司债实施的分类监管思路,在遵循国务院提出“在分类趋同的原则下推动公司信用类债券发行准入和信息披露标准的统一”的原则上,拉近与交易商协会标准的距离。不过,方案与交易商协会的标准也有所差别,其主要体现在:一是公司债将部分大型优质非上市民营企业纳入了发债主体范围;二是公司债更注重考察发债主体的综合资质(如财务状况,盈利能力、偿债能力等);三是公司债通过信息披露等方式引导发行人合理确定发债规模。 大部分房地产企业的财务状况是在变好的,因为今年以来的销售普遍向好,“要发债的公司基本都已经发掉了,部分央企比如中海、华润等本身就不太发债,因为它们本身的融资能力就已经很强。”  上述上市房企董秘对第一财经记者表示:“地产公司普遍有较强的资本实力。另外现在房价还在上涨,公司手上可以融资的资源比其他行业还是要多。 中国中投证券统计123家上市房企三季报发现,受益市场销售火爆,现金回款迅速增加,预收款项同比增34%达14656亿元,已超2015年全年行业营收11924亿元,确保房企未来1年业绩无忧。 房企增收不增利愈发明显。21世纪经济报道记者发现,今年三季报显示,房企利润率普遍出现下跌。 有上市公司卖房保壳,算不幸中万幸;也有精明险资投资房地产,账面浮盈可观。房价飙涨下“击鼓传花”上演,史上最高的3.38万亿库存也在加速消化。然而,高潮迭起之时调控已风雨欲来,房企公司债的分类监管政策剑指债券融资,而这正是频出的“地王”的重要资金来源。 其中,触发两项指标的企业认定为关注类,触发三项指标以上(含三项)的企业认定为风险类。方案要求,对于风险类房企,承销机构须严格风险控制措施,审慎承接相关项目,交易所则应当以适当方式与承销机构做好沟通协调,完善上市预审核、挂牌转让工作程序流程。而对关注类的房企,则需要发行人针对更具体的规定事项进行风险与重大事项的及时提示。 生存无虞,风险犹存  尽管从利润角度看,房企日子并不好过。但预收账款、偿债能力方面显示,房企目前的生存风险并不高。 ”方案认为。“主要的一个趋势还是债券监管标准的趋同,因为原来的债券市场分割目前需要进行统一。 进入前三甲的房企为:恒大、万科、碧桂园,这三家最有可能成为年内超过3000亿的企业。恒大地产以2805.6亿元超越万科登上房企销售榜首。 比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元,此种情况下,TOP100上市房企经营未见较大问题,可谓大而不倒。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看,速动比率越小,代表短期偿债能力较弱,存在一定短期偿债风险。 ”一位资深全球投资人士告诉第一财经记者,最明确的信号还是需求端,是否对居民加杠杆进行控制,一旦从个人端开始实行提高首付比例、对信贷条件进行更加严格的审查等,这可能就说明需求见顶了。 前三季度,房地产行业呈现出门槛与集中度提高的特征。 数据显示,2015年,郑州新郑国际机场开通航线171条,其中全货运国际航线30条,居内陆第一,基本形成覆盖全球主要经济体的航线网络;旅客吞吐量达到1729.7万人次,五年实现了翻番,居全国第17位;货邮吞吐量达到40.3万吨,五年增长3.7倍,居全国第8位。便利的枢纽区位和物流,使得一批高端制造业在此聚集。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元,此种情况下,TOP100上市房企经营未见较大问题,可谓大而不倒。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看,速动比率越小,代表短期偿债能力较弱,存在一定短期偿债风险。 即便认为会跌,也没有人知道会在什么时候发生。 前三季度,房地产行业呈现出门槛与集中度提高的特征。 上海证券交易所(下称“上证所”)收紧房企发债条件的消息27日震动市场。根据初步方案,发债主体评级须达到AA级及以上,且满足其他四类条件的其中之一。 不过,第一财经记者27日从杭州市住房保障和房产管理局网站获悉,9月28日开始,在杭州市区限购范围内(含萧山、余杭、富阳、大江东)暂停购房入户政策,且公积金贷款二套房首付比例由不低于40%调整为不低于50%、商业性住房贷款二套房首付比例由不低于30%调整为不低于50%。 记者获得的一份监管层统计数据显示,房地产业公司债券发行规模增幅明显。房地产业2015年共发行公司债券4122亿元,占比18.94%,今年1-7月发行量5070亿元,占比27.99%。 生存无虞,风险犹存  尽管从利润角度看,房企日子并不好过。但预收账款、偿债能力方面显示,房企目前的生存风险并不高。房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,它衡量了财务风险。方正证券首席经济学家任泽平19日的报告显示,虽然居民加杠杆的速度在上升,但总体水平不算太高。2015年个人住房贷款迅猛攀升,新增个人购房贷款2.67万亿元,占全年住宅销售额的比例为37%,相比前两年大幅上升。 根据初步方案,房企发债主体被限定为四类评级为AA级及以上的企业,包括境内外上市的房地产企业;以房地产为主业的央企;省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企;中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。与此同时,房企发债还将实施分类管理。 不过费用管理能力普遍提高,资金链也在向好。中原地产研究部统计显示,132家上市房企前三季度合计营业收入为8780.5亿,净利润只有687.8亿,平均利润率跌至7.8%;2016年上半年,130家房企的净利润率有8.15%,而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。中国中投证券分析师李少明观察到,行业分化现象依然在延续。三季度末前百强房企销售额市场占有率为46.4%,较去年同期大幅提升7.7%。 上海一名公募债券基金经理告诉第一财经记者,房地产企业融资渠道较多,仅收紧公司债影响可能并不大,但是交易所的动作代表了高层的监管态度,意味着楼市政策已经转向。27日傍晚,杭州市住房保障和房产管理局网站宣布,从28日开始,同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。 中国中投证券统计123家上市房企三季报发现,受益市场销售火爆,现金回款迅速增加,预收款项同比增34%达14656亿元,已超2015年全年行业营收11924亿元,确保房企未来1年业绩无忧。 前三季度,房地产行业呈现出门槛与集中度提高的特征。 “这相当于重新为房地产类的发行人确定发行门槛,恐怕会有一些不符合条件的企业的发债需求不被受理。 自2014年2月到2015年年底左右,需求再度下行差不多十五个月左右,到今年年底和明年年初,又将是一个新的三年周期。 不过他同时认为,监管力度正在不断趋紧。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 下半年以来,20强房企又发行了377亿元公司债,今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。在公司债大规模发行的背景下,房地产企业总有息负债普遍增加。 绝大多数房企将肯定完成销售目标、甚至部分房企本月已经提前完成。 据东北证券统计,8月份我国债券市场共发行信用债券967期,募集资金9915.09亿元,环比分别上升25.91%和13.07%。 预计由于一二线与三四线房地产市场结构分化延续,中小型房企的生存将愈发艰难,重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先。 同策咨询研究报告指出,今年前三季度,表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段,但仍然存在一些运营方面的问题。 今年上半年65家房企总有息负债为36350亿元,相比2015年末的32467亿元,高出了12%。 克而瑞研究中心分析师房玲也表示,从财务指标角度来看,房企公司债的违约风险并不突出。 值得注意的是,房地产企业发行公司债的热潮从去年下半年就已经开始。 房企增收不增利 三季度净利润率首次跌破8%。 有上市公司卖房保壳,算不幸中万幸;也有精明险资投资房地产,账面浮盈可观。房价飙涨下“击鼓传花”上演,史上最高的3.38万亿库存也在加速消化。然而,高潮迭起之时调控已风雨欲来,房企公司债的分类监管政策剑指债券融资,而这正是频出的“地王”的重要资金来源。 其中,企业债券发行人主要分布于建筑、房地产等行业;制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。 上述债券基金经理告诉第一财经记者,相较于银行间市场,房地产企业确实更倾向于发公司债,交易所仍是主流的发债场所。 ”方案认为。“主要的一个趋势还是债券监管标准的趋同,因为原来的债券市场分割目前需要进行统一。 比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元,此种情况下,TOP100上市房企经营未见较大问题,可谓大而不倒。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看,速动比率越小,代表短期偿债能力较弱,存在一定短期偿债风险。 中国中投证券统计123家上市房企三季报发现,受益市场销售火爆,现金回款迅速增加,预收款项同比增34%达14656亿元,已超2015年全年行业营收11924亿元,确保房企未来1年业绩无忧。 “其实普通老百姓都在关注监管层的动作,这也是为什么交易所调整房企发债门槛那么受关注的原因。”上述在上海持有房产的人士表示。 比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元,此种情况下,TOP100上市房企经营未见较大问题,可谓大而不倒。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看,速动比率越小,代表短期偿债能力较弱,存在一定短期偿债风险。 四条件框定:53家企业被“划出”  21世纪经济报道记者了解到,监管层之所以通过分类监管强化对房地产类公司债的关注,原因与当前经济增速下滑下的行业潜在风险逐渐显露有关。 ”前述固定收益部人士指出。 同策咨询研究报告指出,今年前三季度,表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段,但仍然存在一些运营方面的问题。 绝大多数房企将肯定完成销售目标、甚至部分房企本月已经提前完成。 克而瑞研究中心分析师房玲也表示,从财务指标角度来看,房企公司债的违约风险并不突出。 ”该基金经理解释称。 同策咨询研究报告指出,今年前三季度,表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段,但仍然存在一些运营方面的问题。 “证监会的审批速度比交易商协会、发改委的企业债审批速度快得多,房地产企业自然更倾向于更快的渠道去再融资。另外从发行利率来看,比发中票、企业债成本低。 与此同时,方案也进一步强调对发行人的信息披露和偿债能力要求,强化增信措施、债券契约条款安排、募集资金用途管理等事项,并以此构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管框架,最终实现“总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控”的政策目标。 可预见的是,调控之手仍将发力,地产牛市之路如何演绎存在不小变数。导读  在监管层的一份测算中,目前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准;但有53家不符合分类监管中基础范围的要求。针对房地产行业的调控在债券融资层面已然酝酿。 “其实普通老百姓都在关注监管层的动作,这也是为什么交易所调整房企发债门槛那么受关注的原因。”上述在上海持有房产的人士表示。 “尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主,总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高,但随着经济增速下滑、需求增速放缓,行业潜在风险逐渐凸显。 上海一名公募债券基金经理告诉第一财经记者,房地产企业融资渠道较多,仅收紧公司债影响可能并不大,但是交易所的动作代表了高层的监管态度,意味着楼市政策已经转向。27日傍晚,杭州市住房保障和房产管理局网站宣布,从28日开始,同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。 前三季度,房地产行业呈现出门槛与集中度提高的特征。 大部分房地产企业的财务状况是在变好的,因为今年以来的销售普遍向好,“要发债的公司基本都已经发掉了,部分央企比如中海、华润等本身就不太发债,因为它们本身的融资能力就已经很强。”  上述上市房企董秘对第一财经记者表示:“地产公司普遍有较强的资本实力。另外现在房价还在上涨,公司手上可以融资的资源比其他行业还是要多。 比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元,此种情况下,TOP100上市房企经营未见较大问题,可谓大而不倒。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看,速动比率越小,代表短期偿债能力较弱,存在一定短期偿债风险。 “更多还是和房价上涨关系较大。 值得注意的是,该方案也考虑了过渡期安排,即对于已获得交易所上市预审核意见函的申请人,应当参照“风险类”的管理标准提供外部担保,并根据企业风险特征设置具有针对性的限制性债券契约条款。房企前9月成绩单:总销售与总负债规模均创新高。从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。 目前设有五项指标:最近一年末总资产小于200亿元;最近一年末营业收入小于30亿元;最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;扣除预收账款后资产负债率大于65%;存货中,开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。 另外,从2015年7月21日至2016年7月21日的房企发债情况统计数据可以发现,这一年内,房企发债期数达到467期,债券类型涵盖一般公司债、非公开发行公司债券、中期票据、短融、超短融等,实现直接融资共计8481.45亿元。 今年前三季度,在全国热门城市房地产市场持续火爆的背景下,房企销售业绩增长明显。 ”  不过,在当前楼市火爆、房企债务飙升的背景下,市场人士还是倾向于将这一举动解读为政策在趋紧。 公开资料显示,大批航空偏好型、外向型产业在郑州航空港经济综合试验区集聚,最有代表性的是智能终端产业。 毕竟现在银行做信贷,最喜欢的抵押物还是土地或者房屋。”  监管层释放信号  监管层出手调控的背后,是房企公司债规模的持续膨胀。从8月份信用债规模来看,近万亿募资中,房地产仍是主力。 而从方案附件的两份内部测算来看,仍然有不少于32家交易所申报发债房企在审核标准下被列为“风险类”,其中包括江苏凤凰置业投资股份有限公司、北京金泰房地产开发有限责任公司等,此外另有37家企业成为“关注类”。 值得注意的是,该方案也考虑了过渡期安排,即对于已获得交易所上市预审核意见函的申请人,应当参照“风险类”的管理标准提供外部担保,并根据企业风险特征设置具有针对性的限制性债券契约条款。房企前9月成绩单:总销售与总负债规模均创新高。从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。 克而瑞研究中心分析师房玲也表示,从财务指标角度来看,房企公司债的违约风险并不突出。 明确房企发债门槛  房价持续上涨,重启限购的城市不断增加,上市公司“卖房扭亏”案例接二连三……种种迹象都透着浓厚的泡沫膨胀的味道。 据东北证券统计,8月份我国债券市场共发行信用债券967期,募集资金9915.09亿元,环比分别上升25.91%和13.07%。 不过,第一财经记者27日从杭州市住房保障和房产管理局网站获悉,9月28日开始,在杭州市区限购范围内(含萧山、余杭、富阳、大江东)暂停购房入户政策,且公积金贷款二套房首付比例由不低于40%调整为不低于50%、商业性住房贷款二套房首付比例由不低于30%调整为不低于50%。 其中,触发两项指标的企业认定为关注类,触发三项指标以上(含三项)的企业认定为风险类。方案要求,对于风险类房企,承销机构须严格风险控制措施,审慎承接相关项目,交易所则应当以适当方式与承销机构做好沟通协调,完善上市预审核、挂牌转让工作程序流程。而对关注类的房企,则需要发行人针对更具体的规定事项进行风险与重大事项的及时提示。 “其实普通老百姓都在关注监管层的动作,这也是为什么交易所调整房企发债门槛那么受关注的原因。”上述在上海持有房产的人士表示。 不过,受益于今年市场火热,房企销售业绩普遍完成状况良好。业内人士预计,受宏观调控影响,四季度楼市成交量会继续下跌,但房企可能降价动力不足。 ”该人士表示,这一次是从规则上对审核门槛作出明确,没有新增准入门槛,“只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 上证所一名内部人士也向第一财经记者表示,此次门槛调整是证监会层面的要求。 恒大1-8月累计销售金额仅与万科相差45亿元,1-9月累计销售金额为2805.6亿元,超万科195.4亿元。 郑州,这一内陆的“明珠”城市,正依靠交通和资源聚集,打造自身的产业升级之路。 ”一位资深全球投资人士告诉第一财经记者,最明确的信号还是需求端,是否对居民加杠杆进行控制,一旦从个人端开始实行提高首付比例、对信贷条件进行更加严格的审查等,这可能就说明需求见顶了。 个别城市属于自我价值爆发性释放,但不改变短周期内市场的整体风险。同策咨询研究部总监张宏伟则指出,从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 据东北证券统计,8月份我国债券市场共发行信用债券967期,募集资金9915.09亿元,环比分别上升25.91%和13.07%。 “证监会的审批速度比交易商协会、发改委的企业债审批速度快得多,房地产企业自然更倾向于更快的渠道去再融资。另外从发行利率来看,比发中票、企业债成本低。 行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 值得注意的是,房地产企业发行公司债的热潮从去年下半年就已经开始。 房企增收不增利愈发明显。21世纪经济报道记者发现,今年三季报显示,房企利润率普遍出现下跌。 与此同时,方案也进一步强调对发行人的信息披露和偿债能力要求,强化增信措施、债券契约条款安排、募集资金用途管理等事项,并以此构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管框架,最终实现“总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控”的政策目标。 按照方案,监管层将在房地产业公司债实施的分类监管思路,在遵循国务院提出“在分类趋同的原则下推动公司信用类债券发行准入和信息披露标准的统一”的原则上,拉近与交易商协会标准的距离。不过,方案与交易商协会的标准也有所差别,其主要体现在:一是公司债将部分大型优质非上市民营企业纳入了发债主体范围;二是公司债更注重考察发债主体的综合资质(如财务状况,盈利能力、偿债能力等);三是公司债通过信息披露等方式引导发行人合理确定发债规模。 中国中投证券统计123家上市房企三季报发现,受益市场销售火爆,现金回款迅速增加,预收款项同比增34%达14656亿元,已超2015年全年行业营收11924亿元,确保房企未来1年业绩无忧。 另外,从2015年7月21日至2016年7月21日的房企发债情况统计数据可以发现,这一年内,房企发债期数达到467期,债券类型涵盖一般公司债、非公开发行公司债券、中期票据、短融、超短融等,实现直接融资共计8481.45亿元。 从负债方面看,三季度末行业有息负债总量约14799亿元,同比仅增加2.6%;借款与一年内到期的非流动性负债分别为2080亿元、2739亿元,同比降16.8%、22.3%,占有息负债比例分别降低 3%、5%。长期借款同比增加至 9980亿元,占有息负债比例提升9%至67%。 其中大部分的房企都有不同程度增长,仅14家房企有所下降。 目前,智能终端产业园集聚了159家智能终端全产业链企业。2015年,郑州智能手机整机产量达2.02亿部。 9月30日,沪上两家机构克而、亿翰智库发布了房企销售业绩排行榜。 “更多还是和房价上涨关系较大。 其中,布局广泛的龙头房企、土地资源丰富的地方国企以及积极进行品牌营销的房企表现尤其出色。 下半年以来,20强房企又发行了377亿元公司债,今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。在公司债大规模发行的背景下,房地产企业总有息负债普遍增加。 ”华中一家中型券商固定收益部人士认为,“另一方面也和现在房价、地价高涨,房地产企业杠杆高抬背后酝酿的风险因素有关。 绝大多数房企将肯定完成销售目标、甚至部分房企本月已经提前完成。 进入前三甲的房企为:恒大、万科、碧桂园,这三家最有可能成为年内超过3000亿的企业。恒大地产以2805.6亿元超越万科登上房企销售榜首。 “尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主,总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高,但随着经济增速下滑、需求增速放缓,行业潜在风险逐渐凸显。 房企公司债发行遭分类监管洗牌: 53家或遭划出。一轮房地产“牛市”看尽众生相。 同时,房企债券在发行利率方面也屡创新低,有相当一部分房企是以低于4%的票息实现融资的。 陈啸天指出,从规模的角度,目前市场站上了典型高位。 也就是说,全球每7部新手机就有1部“郑州造”。在耿明斋看来,随着铁路和航空基础设施的日益完善,将会为郑州聚集更多人流、物流、信息流,这也将进一步弥补河南发展的短板。 不过,第一财经记者27日从杭州市住房保障和房产管理局网站获悉,9月28日开始,在杭州市区限购范围内(含萧山、余杭、富阳、大江东)暂停购房入户政策,且公积金贷款二套房首付比例由不低于40%调整为不低于50%、商业性住房贷款二套房首付比例由不低于30%调整为不低于50%。 房企公司债发行遭分类监管洗牌: 53家或遭划出。一轮房地产“牛市”看尽众生相。 ”  不过,在当前楼市火爆、房企债务飙升的背景下,市场人士还是倾向于将这一举动解读为政策在趋紧。 21世纪经济报道记者从接近监管层人士处独家获悉,沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政,与证监会债券部形成的一份房地产类公司债分类监管方案(下称方案)有关,该方案已于9月初形成。 事实上,随着交易所版公司债的扩容,房地产类公司的发债比例也在膨胀。 记者获得的一份监管层统计数据显示,房地产业公司债券发行规模增幅明显。房地产业2015年共发行公司债券4122亿元,占比18.94%,今年1-7月发行量5070亿元,占比27.99%。 ”一位资深全球投资人士告诉第一财经记者,最明确的信号还是需求端,是否对居民加杠杆进行控制,一旦从个人端开始实行提高首付比例、对信贷条件进行更加严格的审查等,这可能就说明需求见顶了。 房企公司债发行遭分类监管洗牌: 53家或遭划出。一轮房地产“牛市”看尽众生相。 值得注意的是,房地产企业发行公司债的热潮从去年下半年就已经开始。 上证所一名内部人士也向第一财经记者表示,此次门槛调整是证监会层面的要求。 大部分房地产企业的财务状况是在变好的,因为今年以来的销售普遍向好,“要发债的公司基本都已经发掉了,部分央企比如中海、华润等本身就不太发债,因为它们本身的融资能力就已经很强。”  上述上市房企董秘对第一财经记者表示:“地产公司普遍有较强的资本实力。另外现在房价还在上涨,公司手上可以融资的资源比其他行业还是要多。 目前设有五项指标:最近一年末总资产小于200亿元;最近一年末营业收入小于30亿元;最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;扣除预收账款后资产负债率大于65%;存货中,开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。 生存无虞,风险犹存  尽管从利润角度看,房企日子并不好过。但预收账款、偿债能力方面显示,房企目前的生存风险并不高。 ”中信证券一位固收人士认为,“这样的分类措施,能够让一些渐进的风险更清晰、更早的被承销商和监管部门掌握。”  事实上,按上述标准计量,大部分房企在分类中仍属正常。21世纪经济报道记者从接近监管层处获得的一份统计数据显示,在对截至2016年3月底,上交所164家房地产申报企业进行测算后发现,正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。 此外,若报告期内存在违反“国办发〔2013〕17号”(《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》)规定的重大违法行为,或经国土部门查处、未按规定整改的房企也不得成为发行人。而业内人士指出,若发行人在新标准的基础范围以外,原则上将不在发债受理之列。 记者获得的一份监管层统计数据显示,房地产业公司债券发行规模增幅明显。房地产业2015年共发行公司债券4122亿元,占比18.94%,今年1-7月发行量5070亿元,占比27.99%。 此外,发债房企还将实行分类管理,正常类、关注类可正常发行,风险类企业发债将受限。第一财经记者从监管层内部证实了上述消息。 行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 大部分房地产企业的财务状况是在变好的,因为今年以来的销售普遍向好,“要发债的公司基本都已经发掉了,部分央企比如中海、华润等本身就不太发债,因为它们本身的融资能力就已经很强。”  上述上市房企董秘对第一财经记者表示:“地产公司普遍有较强的资本实力。另外现在房价还在上涨,公司手上可以融资的资源比其他行业还是要多。 值得注意的是,房地产企业发行公司债的热潮从去年下半年就已经开始。 例如监管层在交易商协会确定的准入范围基础上,增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业。根据试行方案,分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券,而发行主体也被限定于满足以下四类条件。一是境内外上市的房地产企业;二是以房地产为主业的中央企业;三是省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。 绝大多数房企将肯定完成销售目标、甚至部分房企本月已经提前完成。 预计由于一二线与三四线房地产市场结构分化延续,中小型房企的生存将愈发艰难,重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先。 明确房企发债门槛  房价持续上涨,重启限购的城市不断增加,上市公司“卖房扭亏”案例接二连三……种种迹象都透着浓厚的泡沫膨胀的味道。预计由于一二线与三四线房地产市场结构分化延续,中小型房企的生存将愈发艰难,重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先。 克而瑞研究中心9月26日发布的《2016半年度房企偿债能力报告》显示,2015年至2016年上半年,20强房企累计发行公司债2880.95亿元,其中2016年上半年发行了1342亿元,占比46.6%。 即便认为会跌,也没有人知道会在什么时候发生。 上述债券基金经理告诉第一财经记者,相较于银行间市场,房地产企业确实更倾向于发公司债,交易所仍是主流的发债场所。 同时,房企债券在发行利率方面也屡创新低,有相当一部分房企是以低于4%的票息实现融资的。 不过费用管理能力普遍提高,资金链也在向好。中原地产研究部统计显示,132家上市房企前三季度合计营业收入为8780.5亿,净利润只有687.8亿,平均利润率跌至7.8%;2016年上半年,130家房企的净利润率有8.15%,而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。中国中投证券分析师李少明观察到,行业分化现象依然在延续。三季度末前百强房企销售额市场占有率为46.4%,较去年同期大幅提升7.7%。 克而瑞研究中心分析师房玲也表示,从财务指标角度来看,房企公司债的违约风险并不突出。 按照方案,监管层将在房地产业公司债实施的分类监管思路,在遵循国务院提出“在分类趋同的原则下推动公司信用类债券发行准入和信息披露标准的统一”的原则上,拉近与交易商协会标准的距离。不过,方案与交易商协会的标准也有所差别,其主要体现在:一是公司债将部分大型优质非上市民营企业纳入了发债主体范围;二是公司债更注重考察发债主体的综合资质(如财务状况,盈利能力、偿债能力等);三是公司债通过信息披露等方式引导发行人合理确定发债规模。 不过他同时认为,监管力度正在不断趋紧。 此外,若报告期内存在违反“国办发〔2013〕17号”(《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》)规定的重大违法行为,或经国土部门查处、未按规定整改的房企也不得成为发行人。而业内人士指出,若发行人在新标准的基础范围以外,原则上将不在发债受理之列。 上述上海公募债券基金经理向第一财经记者表示,实际发债门槛确实差不多,不过一直是窗口指导,从未对外公开,审核机关会根据房地产市场的方便,进行时松时紧的把握。 显示房企短期偿债能力提升。 ”该基金经理解释称。 针对市场对上述分类监管“收紧”的解读,9月27日晚,一位接近监管层的知情人士表示,交易所此次明确门槛、分类监管,只是对规则的明确,并不是“收紧”。“之前内部已形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开,”该人士表示,这一次是从规则上对审核门槛作出了明确,属于对规则的完善,没有新增准入门槛,只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信批要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 中国中投证券统计123家上市房企三季报发现,受益市场销售火爆,现金回款迅速增加,预收款项同比增34%达14656亿元,已超2015年全年行业营收11924亿元,确保房企未来1年业绩无忧。 “证监会的审批速度比交易商协会、发改委的企业债审批速度快得多,房地产企业自然更倾向于更快的渠道去再融资。另外从发行利率来看,比发中票、企业债成本低。 上海一名公募债券基金经理告诉第一财经记者,房地产企业融资渠道较多,仅收紧公司债影响可能并不大,但是交易所的动作代表了高层的监管态度,意味着楼市政策已经转向。27日傍晚,杭州市住房保障和房产管理局网站宣布,从28日开始,同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。 其中,布局广泛的龙头房企、土地资源丰富的地方国企以及积极进行品牌营销的房企表现尤其出色。 中国中投证券统计123家上市房企三季报发现,受益市场销售火爆,现金回款迅速增加,预收款项同比增34%达14656亿元,已超2015年全年行业营收11924亿元,确保房企未来1年业绩无忧。 ”  不过,监管层在发行人门槛的确定上,也与交易商协会有所差异。 不过他同时认为,监管力度正在不断趋紧。 克而瑞研究中心分析师房玲也表示,从财务指标角度来看,房企公司债的违约风险并不突出。 公开资料显示,大批航空偏好型、外向型产业在郑州航空港经济综合试验区集聚,最有代表性的是智能终端产业。 根据上述综合指标,监管层拟将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。 “更多还是和房价上涨关系较大。 生存无虞,风险犹存  尽管从利润角度看,房企日子并不好过。但预收账款、偿债能力方面显示,房企目前的生存风险并不高。 陈啸天指出,从规模的角度,目前市场站上了典型高位。 “尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主,总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高,但随着经济增速下滑、需求增速放缓,行业潜在风险逐渐凸显。 恒大1-8月累计销售金额仅与万科相差45亿元,1-9月累计销售金额为2805.6亿元,超万科195.4亿元。 下半年以来,20强房企又发行了377亿元公司债,今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。在公司债大规模发行的背景下,房地产企业总有息负债普遍增加。 此外,发债房企还将实行分类管理,正常类、关注类可正常发行,风险类企业发债将受限。第一财经记者从监管层内部证实了上述消息。 ”前述固定收益部人士指出。 比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元,此种情况下,TOP100上市房企经营未见较大问题,可谓大而不倒。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看,速动比率越小,代表短期偿债能力较弱,存在一定短期偿债风险。 “尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主,总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高,但随着经济增速下滑、需求增速放缓,行业潜在风险逐渐凸显。 即便认为会跌,也没有人知道会在什么时候发生。 数据显示,2015年,郑州新郑国际机场开通航线171条,其中全货运国际航线30条,居内陆第一,基本形成覆盖全球主要经济体的航线网络;旅客吞吐量达到1729.7万人次,五年实现了翻番,居全国第17位;货邮吞吐量达到40.3万吨,五年增长3.7倍,居全国第8位。便利的枢纽区位和物流,使得一批高端制造业在此聚集。 大部分房地产企业的财务状况是在变好的,因为今年以来的销售普遍向好,“要发债的公司基本都已经发掉了,部分央企比如中海、华润等本身就不太发债,因为它们本身的融资能力就已经很强。”  上述上市房企董秘对第一财经记者表示:“地产公司普遍有较强的资本实力。另外现在房价还在上涨,公司手上可以融资的资源比其他行业还是要多。 值得注意的是,房地产企业发行公司债的热潮从去年下半年就已经开始。 例如监管层在交易商协会确定的准入范围基础上,增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业。根据试行方案,分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券,而发行主体也被限定于满足以下四类条件。一是境内外上市的房地产企业;二是以房地产为主业的中央企业;三是省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。 “更多还是和房价上涨关系较大。 克而瑞研究中心分析师房玲也表示,从财务指标角度来看,房企公司债的违约风险并不突出。 居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。 上海一名公募债券基金经理告诉第一财经记者,房地产企业融资渠道较多,仅收紧公司债影响可能并不大,但是交易所的动作代表了高层的监管态度,意味着楼市政策已经转向。27日傍晚,杭州市住房保障和房产管理局网站宣布,从28日开始,同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。 居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。 “之前内部已经形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开。 从负债方面看,三季度末行业有息负债总量约14799亿元,同比仅增加2.6%;借款与一年内到期的非流动性负债分别为2080亿元、2739亿元,同比降16.8%、22.3%,占有息负债比例分别降低 3%、5%。长期借款同比增加至 9980亿元,占有息负债比例提升9%至67%。 “证监会的审批速度比交易商协会、发改委的企业债审批速度快得多,房地产企业自然更倾向于更快的渠道去再融资。另外从发行利率来看,比发中票、企业债成本低。 ”前述固定收益部人士指出。 绝大多数房企将肯定完成销售目标、甚至部分房企本月已经提前完成。 事实上,随着交易所版公司债的扩容,房地产类公司的发债比例也在膨胀。 从已发出的房企公司债可以看出,标准都要高于此次交易所的准入门槛。 “更多还是和房价上涨关系较大。 “之前内部已经形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开。 然而,亿翰智库董事长、首席研究员陈啸天从需求端角度分析,市场风险已经显现。在亿翰智库的研究模型里,房地产有一个“三十六个月”规律,2011年1月26出新国八条打压行业需求到2014年2月19日德信地产杭州带头降价整整三年(三十六个月)为一个周期,这期间需求先是下行十六个月,而后伴随政策刺激强势反弹二十个月。 根据初步方案,房企发债主体被限定为四类评级为AA级及以上的企业,包括境内外上市的房地产企业;以房地产为主业的央企;省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企;中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。与此同时,房企发债还将实施分类管理。 目前设有五项指标:最近一年末总资产小于200亿元;最近一年末营业收入小于30亿元;最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;扣除预收账款后资产负债率大于65%;存货中,开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。 今年前三季度,在全国热门城市房地产市场持续火爆的背景下,房企销售业绩增长明显。 预计由于一二线与三四线房地产市场结构分化延续,中小型房企的生存将愈发艰难,重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先。 21世纪经济报道记者从接近监管层人士处独家获悉,沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政,与证监会债券部形成的一份房地产类公司债分类监管方案(下称方案)有关,该方案已于9月初形成。此外,发债房企还将实行分类管理,正常类、关注类可正常发行,风险类企业发债将受限。第一财经记者从监管层内部证实了上述消息。 例如监管层在交易商协会确定的准入范围基础上,增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业。根据试行方案,分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券,而发行主体也被限定于满足以下四类条件。一是境内外上市的房地产企业;二是以房地产为主业的中央企业;三是省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。 “尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主,总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高,但随着经济增速下滑、需求增速放缓,行业潜在风险逐渐凸显。 明确房企发债门槛  房价持续上涨,重启限购的城市不断增加,上市公司“卖房扭亏”案例接二连三……种种迹象都透着浓厚的泡沫膨胀的味道。 与此同时,方案也进一步强调对发行人的信息披露和偿债能力要求,强化增信措施、债券契约条款安排、募集资金用途管理等事项,并以此构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管框架,最终实现“总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控”的政策目标。 比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元,此种情况下,TOP100上市房企经营未见较大问题,可谓大而不倒。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看,速动比率越小,代表短期偿债能力较弱,存在一定短期偿债风险。 ”华中一家中型券商固定收益部人士认为,“另一方面也和现在房价、地价高涨,房地产企业杠杆高抬背后酝酿的风险因素有关。 前三季度,房地产行业呈现出门槛与集中度提高的特征。 其中,触发两项指标的企业认定为关注类,触发三项指标以上(含三项)的企业认定为风险类。方案要求,对于风险类房企,承销机构须严格风险控制措施,审慎承接相关项目,交易所则应当以适当方式与承销机构做好沟通协调,完善上市预审核、挂牌转让工作程序流程。而对关注类的房企,则需要发行人针对更具体的规定事项进行风险与重大事项的及时提示。 房企增收不增利愈发明显。21世纪经济报道记者发现,今年三季报显示,房企利润率普遍出现下跌。 其中,布局广泛的龙头房企、土地资源丰富的地方国企以及积极进行品牌营销的房企表现尤其出色。 而万科、万达、绿地等房企的速动比率只有0.4左右。房企发债趋紧逢杭州限贷 楼市融资政策变天。 绝大多数房企将肯定完成销售目标、甚至部分房企本月已经提前完成。 目前设有五项指标:最近一年末总资产小于200亿元;最近一年末营业收入小于30亿元;最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;扣除预收账款后资产负债率大于65%;存货中,开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。 事实上,随着交易所版公司债的扩容,房地产类公司的发债比例也在膨胀。 针对市场对上述分类监管“收紧”的解读,9月27日晚,一位接近监管层的知情人士表示,交易所此次明确门槛、分类监管,只是对规则的明确,并不是“收紧”。“之前内部已形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开,”该人士表示,这一次是从规则上对审核门槛作出了明确,属于对规则的完善,没有新增准入门槛,只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信批要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 上海证券交易所(下称“上证所”)收紧房企发债条件的消息27日震动市场。根据初步方案,发债主体评级须达到AA级及以上,且满足其他四类条件的其中之一。 “尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主,总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高,但随着经济增速下滑、需求增速放缓,行业潜在风险逐渐凸显。 明确房企发债门槛  房价持续上涨,重启限购的城市不断增加,上市公司“卖房扭亏”案例接二连三……种种迹象都透着浓厚的泡沫膨胀的味道。 四条件框定:53家企业被“划出”  21世纪经济报道记者了解到,监管层之所以通过分类监管强化对房地产类公司债的关注,原因与当前经济增速下滑下的行业潜在风险逐渐显露有关。 另一方面,由于越来越多的房企参与到项目的股权合作中,未来房企销售权益的下降将成为一种趋势。 今年上半年65家房企总有息负债为36350亿元,相比2015年末的32467亿元,高出了12%。 “证监会的审批速度比交易商协会、发改委的企业债审批速度快得多,房地产企业自然更倾向于更快的渠道去再融资。另外从发行利率来看,比发中票、企业债成本低。 上述上海公募债券基金经理向第一财经记者表示,实际发债门槛确实差不多,不过一直是窗口指导,从未对外公开,审核机关会根据房地产市场的方便,进行时松时紧的把握。 克而瑞研究中心分析师房玲也表示,从财务指标角度来看,房企公司债的违约风险并不突出。 “监管层的考虑是根据指标来进行风险分类,并采取针对性措施。 可预见的是,调控之手仍将发力,地产牛市之路如何演绎存在不小变数。导读  在监管层的一份测算中,目前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准;但有53家不符合分类监管中基础范围的要求。针对房地产行业的调控在债券融资层面已然酝酿。 预计由于一二线与三四线房地产市场结构分化延续,中小型房企的生存将愈发艰难,重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先。 比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元,此种情况下,TOP100上市房企经营未见较大问题,可谓大而不倒。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看,速动比率越小,代表短期偿债能力较弱,存在一定短期偿债风险。 按照方案,监管层将在房地产业公司债实施的分类监管思路,在遵循国务院提出“在分类趋同的原则下推动公司信用类债券发行准入和信息披露标准的统一”的原则上,拉近与交易商协会标准的距离。不过,方案与交易商协会的标准也有所差别,其主要体现在:一是公司债将部分大型优质非上市民营企业纳入了发债主体范围;二是公司债更注重考察发债主体的综合资质(如财务状况,盈利能力、偿债能力等);三是公司债通过信息披露等方式引导发行人合理确定发债规模。 其中,企业债券发行人主要分布于建筑、房地产等行业;制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。 比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元,此种情况下,TOP100上市房企经营未见较大问题,可谓大而不倒。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看,速动比率越小,代表短期偿债能力较弱,存在一定短期偿债风险。 此外,发债房企还将实行分类管理,正常类、关注类可正常发行,风险类企业发债将受限。第一财经记者从监管层内部证实了上述消息。 数据显示,2015年,郑州新郑国际机场开通航线171条,其中全货运国际航线30条,居内陆第一,基本形成覆盖全球主要经济体的航线网络;旅客吞吐量达到1729.7万人次,五年实现了翻番,居全国第17位;货邮吞吐量达到40.3万吨,五年增长3.7倍,居全国第8位。便利的枢纽区位和物流,使得一批高端制造业在此聚集。 陈啸天指出,从规模的角度,目前市场站上了典型高位。 此外,若报告期内存在违反“国办发〔2013〕17号”(《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》)规定的重大违法行为,或经国土部门查处、未按规定整改的房企也不得成为发行人。而业内人士指出,若发行人在新标准的基础范围以外,原则上将不在发债受理之列。例如监管层在交易商协会确定的准入范围基础上,增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业。根据试行方案,分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券,而发行主体也被限定于满足以下四类条件。一是境内外上市的房地产企业;二是以房地产为主业的中央企业;三是省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。 前三季度,房地产行业呈现出门槛与集中度提高的特征。 知情人士透露,上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管,是对规则的明确,并不是“收紧”。 其中,触发两项指标的企业认定为关注类,触发三项指标以上(含三项)的企业认定为风险类。方案要求,对于风险类房企,承销机构须严格风险控制措施,审慎承接相关项目,交易所则应当以适当方式与承销机构做好沟通协调,完善上市预审核、挂牌转让工作程序流程。而对关注类的房企,则需要发行人针对更具体的规定事项进行风险与重大事项的及时提示。 不过他同时认为,监管力度正在不断趋紧。 下半年以来,20强房企又发行了377亿元公司债,今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。在公司债大规模发行的背景下,房地产企业总有息负债普遍增加。 恒大1-8月累计销售金额仅与万科相差45亿元,1-9月累计销售金额为2805.6亿元,超万科195.4亿元。 比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元,此种情况下,TOP100上市房企经营未见较大问题,可谓大而不倒。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看,速动比率越小,代表短期偿债能力较弱,存在一定短期偿债风险。 不过,第一财经记者27日从杭州市住房保障和房产管理局网站获悉,9月28日开始,在杭州市区限购范围内(含萧山、余杭、富阳、大江东)暂停购房入户政策,且公积金贷款二套房首付比例由不低于40%调整为不低于50%、商业性住房贷款二套房首付比例由不低于30%调整为不低于50%。 个别城市属于自我价值爆发性释放,但不改变短周期内市场的整体风险。同策咨询研究部总监张宏伟则指出,从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 郑州,这一内陆的“明珠”城市,正依靠交通和资源聚集,打造自身的产业升级之路。 知情人士透露,上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管,是对规则的明确,并不是“收紧”。 据东北证券统计,8月份我国债券市场共发行信用债券967期,募集资金9915.09亿元,环比分别上升25.91%和13.07%。 “监管层的考虑是根据指标来进行风险分类,并采取针对性措施。 上海一名公募债券基金经理告诉第一财经记者,房地产企业融资渠道较多,仅收紧公司债影响可能并不大,但是交易所的动作代表了高层的监管态度,意味着楼市政策已经转向。27日傍晚,杭州市住房保障和房产管理局网站宣布,从28日开始,同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。 然而,亿翰智库董事长、首席研究员陈啸天从需求端角度分析,市场风险已经显现。在亿翰智库的研究模型里,房地产有一个“三十六个月”规律,2011年1月26出新国八条打压行业需求到2014年2月19日德信地产杭州带头降价整整三年(三十六个月)为一个周期,这期间需求先是下行十六个月,而后伴随政策刺激强势反弹二十个月。 即便认为会跌,也没有人知道会在什么时候发生。 即便认为会跌,也没有人知道会在什么时候发生。 值得注意的是,房地产企业发行公司债的热潮从去年下半年就已经开始。 ”方案认为。“主要的一个趋势还是债券监管标准的趋同,因为原来的债券市场分割目前需要进行统一。 上证所一名内部人士也向第一财经记者表示,此次门槛调整是证监会层面的要求。 其中,触发两项指标的企业认定为关注类,触发三项指标以上(含三项)的企业认定为风险类。方案要求,对于风险类房企,承销机构须严格风险控制措施,审慎承接相关项目,交易所则应当以适当方式与承销机构做好沟通协调,完善上市预审核、挂牌转让工作程序流程。而对关注类的房企,则需要发行人针对更具体的规定事项进行风险与重大事项的及时提示。 其中,企业债券发行人主要分布于建筑、房地产等行业;制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 ”  不过,监管层在发行人门槛的确定上,也与交易商协会有所差异。 “其实普通老百姓都在关注监管层的动作,这也是为什么交易所调整房企发债门槛那么受关注的原因。”上述在上海持有房产的人士表示。 另外,从2015年7月21日至2016年7月21日的房企发债情况统计数据可以发现,这一年内,房企发债期数达到467期,债券类型涵盖一般公司债、非公开发行公司债券、中期票据、短融、超短融等,实现直接融资共计8481.45亿元。 ”前述固定收益部人士指出。 ”华中一家中型券商固定收益部人士认为,“另一方面也和现在房价、地价高涨,房地产企业杠杆高抬背后酝酿的风险因素有关。 四条件框定:53家企业被“划出”  21世纪经济报道记者了解到,监管层之所以通过分类监管强化对房地产类公司债的关注,原因与当前经济增速下滑下的行业潜在风险逐渐显露有关。 行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 郑州,这一内陆的“明珠”城市,正依靠交通和资源聚集,打造自身的产业升级之路。 “尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主,总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高,但随着经济增速下滑、需求增速放缓,行业潜在风险逐渐凸显。 “其实普通老百姓都在关注监管层的动作,这也是为什么交易所调整房企发债门槛那么受关注的原因。”上述在上海持有房产的人士表示。 针对市场对上述分类监管“收紧”的解读,9月27日晚,一位接近监管层的知情人士表示,交易所此次明确门槛、分类监管,只是对规则的明确,并不是“收紧”。“之前内部已形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开,”该人士表示,这一次是从规则上对审核门槛作出了明确,属于对规则的完善,没有新增准入门槛,只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信批要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 金额门槛方面,TOP100房企的入榜门槛从去年三季度的64亿元提高至102亿元。面积门槛方面,TOP100房企的入榜门槛则从49万平方米提高至79万平方米。与此同时,TOP100房企集中度提升最为明显,同比增加7.06个百分点达到46.54%,占据市场份额近半。 进入前三甲的房企为:恒大、万科、碧桂园,这三家最有可能成为年内超过3000亿的企业。恒大地产以2805.6亿元超越万科登上房企销售榜首。 生存无虞,风险犹存  尽管从利润角度看,房企日子并不好过。但预收账款、偿债能力方面显示,房企目前的生存风险并不高。 也就是说,全球每7部新手机就有1部“郑州造”。在耿明斋看来,随着铁路和航空基础设施的日益完善,将会为郑州聚集更多人流、物流、信息流,这也将进一步弥补河南发展的短板。 而从方案附件的两份内部测算来看,仍然有不少于32家交易所申报发债房企在审核标准下被列为“风险类”,其中包括江苏凤凰置业投资股份有限公司、北京金泰房地产开发有限责任公司等,此外另有37家企业成为“关注类”。 房企增收不增利愈发明显。21世纪经济报道记者发现,今年三季报显示,房企利润率普遍出现下跌。 预计由于一二线与三四线房地产市场结构分化延续,中小型房企的生存将愈发艰难,重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先。 “监管层的考虑是根据指标来进行风险分类,并采取针对性措施。 不过费用管理能力普遍提高,资金链也在向好。中原地产研究部统计显示,132家上市房企前三季度合计营业收入为8780.5亿,净利润只有687.8亿,平均利润率跌至7.8%;2016年上半年,130家房企的净利润率有8.15%,而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。中国中投证券分析师李少明观察到,行业分化现象依然在延续。三季度末前百强房企销售额市场占有率为46.4%,较去年同期大幅提升7.7%。 ”该基金经理解释称。 值得注意的是,房地产企业发行公司债的热潮从去年下半年就已经开始。 从负债方面看,三季度末行业有息负债总量约14799亿元,同比仅增加2.6%;借款与一年内到期的非流动性负债分别为2080亿元、2739亿元,同比降16.8%、22.3%,占有息负债比例分别降低 3%、5%。长期借款同比增加至 9980亿元,占有息负债比例提升9%至67%。 “更多还是和房价上涨关系较大。 目前,智能终端产业园集聚了159家智能终端全产业链企业。2015年,郑州智能手机整机产量达2.02亿部。 “监管层的考虑是根据指标来进行风险分类,并采取针对性措施。 从已发出的房企公司债可以看出,标准都要高于此次交易所的准入门槛。 “尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主,总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高,但随着经济增速下滑、需求增速放缓,行业潜在风险逐渐凸显。 房企公司债发行遭分类监管洗牌: 53家或遭划出。一轮房地产“牛市”看尽众生相。 ”华中一家中型券商固定收益部人士认为,“另一方面也和现在房价、地价高涨,房地产企业杠杆高抬背后酝酿的风险因素有关。 毕竟现在银行做信贷,最喜欢的抵押物还是土地或者房屋。”  监管层释放信号  监管层出手调控的背后,是房企公司债规模的持续膨胀。从8月份信用债规模来看,近万亿募资中,房地产仍是主力。 9月30日,沪上两家机构克而、亿翰智库发布了房企销售业绩排行榜。 房企增收不增利 三季度净利润率首次跌破8%。 居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。 上证所一名内部人士也向第一财经记者表示,此次门槛调整是证监会层面的要求。 例如监管层在交易商协会确定的准入范围基础上,增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业。根据试行方案,分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券,而发行主体也被限定于满足以下四类条件。一是境内外上市的房地产企业;二是以房地产为主业的中央企业;三是省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。 上海证券交易所(下称“上证所”)收紧房企发债条件的消息27日震动市场。根据初步方案,发债主体评级须达到AA级及以上,且满足其他四类条件的其中之一。 “更多还是和房价上涨关系较大。 上述债券基金经理告诉第一财经记者,相较于银行间市场,房地产企业确实更倾向于发公司债,交易所仍是主流的发债场所。 显示房企短期偿债能力提升。 可预见的是,调控之手仍将发力,地产牛市之路如何演绎存在不小变数。导读  在监管层的一份测算中,目前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准;但有53家不符合分类监管中基础范围的要求。针对房地产行业的调控在债券融资层面已然酝酿。 克而瑞研究中心预计,未来房企的门槛和集中度还将持续提升。 ”  不过,监管层在发行人门槛的确定上,也与交易商协会有所差异。 从已发出的房企公司债可以看出,标准都要高于此次交易所的准入门槛。 而从方案附件的两份内部测算来看,仍然有不少于32家交易所申报发债房企在审核标准下被列为“风险类”,其中包括江苏凤凰置业投资股份有限公司、北京金泰房地产开发有限责任公司等,此外另有37家企业成为“关注类”。 ”一位资深全球投资人士告诉第一财经记者,最明确的信号还是需求端,是否对居民加杠杆进行控制,一旦从个人端开始实行提高首付比例、对信贷条件进行更加严格的审查等,这可能就说明需求见顶了。 9月30日,沪上两家机构克而、亿翰智库发布了房企销售业绩排行榜。 有上市公司卖房保壳,算不幸中万幸;也有精明险资投资房地产,账面浮盈可观。房价飙涨下“击鼓传花”上演,史上最高的3.38万亿库存也在加速消化。然而,高潮迭起之时调控已风雨欲来,房企公司债的分类监管政策剑指债券融资,而这正是频出的“地王”的重要资金来源。 房企增收不增利 三季度净利润率首次跌破8%。 不过,受益于今年市场火热,房企销售业绩普遍完成状况良好。业内人士预计,受宏观调控影响,四季度楼市成交量会继续下跌,但房企可能降价动力不足。 同策咨询研究报告指出,今年前三季度,表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段,但仍然存在一些运营方面的问题。 “其实普通老百姓都在关注监管层的动作,这也是为什么交易所调整房企发债门槛那么受关注的原因。”上述在上海持有房产的人士表示。 房企增收不增利 三季度净利润率首次跌破8%。 21世纪经济报道记者从接近监管层人士处独家获悉,沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政,与证监会债券部形成的一份房地产类公司债分类监管方案(下称方案)有关,该方案已于9月初形成。 事实上,随着交易所版公司债的扩容,房地产类公司的发债比例也在膨胀。 ”中信证券一位固收人士认为,“这样的分类措施,能够让一些渐进的风险更清晰、更早的被承销商和监管部门掌握。”  事实上,按上述标准计量,大部分房企在分类中仍属正常。21世纪经济报道记者从接近监管层处获得的一份统计数据显示,在对截至2016年3月底,上交所164家房地产申报企业进行测算后发现,正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。 针对市场对上述分类监管“收紧”的解读,9月27日晚,一位接近监管层的知情人士表示,交易所此次明确门槛、分类监管,只是对规则的明确,并不是“收紧”。“之前内部已形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开,”该人士表示,这一次是从规则上对审核门槛作出了明确,属于对规则的完善,没有新增准入门槛,只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信批要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,它衡量了财务风险。方正证券首席经济学家任泽平19日的报告显示,虽然居民加杠杆的速度在上升,但总体水平不算太高。2015年个人住房贷款迅猛攀升,新增个人购房贷款2.67万亿元,占全年住宅销售额的比例为37%,相比前两年大幅上升。 上述债券基金经理告诉第一财经记者,相较于银行间市场,房地产企业确实更倾向于发公司债,交易所仍是主流的发债场所。 根据上述综合指标,监管层拟将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。 与此同时,方案也进一步强调对发行人的信息披露和偿债能力要求,强化增信措施、债券契约条款安排、募集资金用途管理等事项,并以此构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管框架,最终实现“总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控”的政策目标。 上证所一名内部人士也向第一财经记者表示,此次门槛调整是证监会层面的要求。 房企公司债发行遭分类监管洗牌: 53家或遭划出。一轮房地产“牛市”看尽众生相。 此次调整,没有新增准入门槛,只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 不过他同时认为,监管力度正在不断趋紧。 其中,企业债券发行人主要分布于建筑、房地产等行业;制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。 下半年以来,20强房企又发行了377亿元公司债,今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。在公司债大规模发行的背景下,房地产企业总有息负债普遍增加。 中国中投证券统计123家上市房企三季报发现,受益市场销售火爆,现金回款迅速增加,预收款项同比增34%达14656亿元,已超2015年全年行业营收11924亿元,确保房企未来1年业绩无忧。 从负债方面看,三季度末行业有息负债总量约14799亿元,同比仅增加2.6%;借款与一年内到期的非流动性负债分别为2080亿元、2739亿元,同比降16.8%、22.3%,占有息负债比例分别降低 3%、5%。长期借款同比增加至 9980亿元,占有息负债比例提升9%至67%。 例如监管层在交易商协会确定的准入范围基础上,增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业。根据试行方案,分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券,而发行主体也被限定于满足以下四类条件。一是境内外上市的房地产企业;二是以房地产为主业的中央企业;三是省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。 比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元,此种情况下,TOP100上市房企经营未见较大问题,可谓大而不倒。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看,速动比率越小,代表短期偿债能力较弱,存在一定短期偿债风险。 明确房企发债门槛  房价持续上涨,重启限购的城市不断增加,上市公司“卖房扭亏”案例接二连三……种种迹象都透着浓厚的泡沫膨胀的味道。 ”方案认为。“主要的一个趋势还是债券监管标准的趋同,因为原来的债券市场分割目前需要进行统一。 房企增收不增利 三季度净利润率首次跌破8%。 同策咨询研究报告指出,今年前三季度,表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段,但仍然存在一些运营方面的问题。 克而瑞研究中心9月26日发布的《2016半年度房企偿债能力报告》显示,2015年至2016年上半年,20强房企累计发行公司债2880.95亿元,其中2016年上半年发行了1342亿元,占比46.6%。 ”华中一家中型券商固定收益部人士认为,“另一方面也和现在房价、地价高涨,房地产企业杠杆高抬背后酝酿的风险因素有关。 “之前内部已经形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开。 值得注意的是,房地产企业发行公司债的热潮从去年下半年就已经开始。 有上市公司卖房保壳,算不幸中万幸;也有精明险资投资房地产,账面浮盈可观。房价飙涨下“击鼓传花”上演,史上最高的3.38万亿库存也在加速消化。然而,高潮迭起之时调控已风雨欲来,房企公司债的分类监管政策剑指债券融资,而这正是频出的“地王”的重要资金来源。 按照方案,监管层将在房地产业公司债实施的分类监管思路,在遵循国务院提出“在分类趋同的原则下推动公司信用类债券发行准入和信息披露标准的统一”的原则上,拉近与交易商协会标准的距离。不过,方案与交易商协会的标准也有所差别,其主要体现在:一是公司债将部分大型优质非上市民营企业纳入了发债主体范围;二是公司债更注重考察发债主体的综合资质(如财务状况,盈利能力、偿债能力等);三是公司债通过信息披露等方式引导发行人合理确定发债规模。 同策咨询研究报告指出,今年前三季度,表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段,但仍然存在一些运营方面的问题。 ”该基金经理解释称。 四条件框定:53家企业被“划出”  21世纪经济报道记者了解到,监管层之所以通过分类监管强化对房地产类公司债的关注,原因与当前经济增速下滑下的行业潜在风险逐渐显露有关。 值得注意的是,该方案也考虑了过渡期安排,即对于已获得交易所上市预审核意见函的申请人,应当参照“风险类”的管理标准提供外部担保,并根据企业风险特征设置具有针对性的限制性债券契约条款。房企前9月成绩单:总销售与总负债规模均创新高。从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。 金额门槛方面,TOP100房企的入榜门槛从去年三季度的64亿元提高至102亿元。面积门槛方面,TOP100房企的入榜门槛则从49万平方米提高至79万平方米。与此同时,TOP100房企集中度提升最为明显,同比增加7.06个百分点达到46.54%,占据市场份额近半。 自2014年2月到2015年年底左右,需求再度下行差不多十五个月左右,到今年年底和明年年初,又将是一个新的三年周期。 另外,从2015年7月21日至2016年7月21日的房企发债情况统计数据可以发现,这一年内,房企发债期数达到467期,债券类型涵盖一般公司债、非公开发行公司债券、中期票据、短融、超短融等,实现直接融资共计8481.45亿元。 同时,房企债券在发行利率方面也屡创新低,有相当一部分房企是以低于4%的票息实现融资的。 可预见的是,调控之手仍将发力,地产牛市之路如何演绎存在不小变数。导读  在监管层的一份测算中,目前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准;但有53家不符合分类监管中基础范围的要求。针对房地产行业的调控在债券融资层面已然酝酿。不过,受益于今年市场火热,房企销售业绩普遍完成状况良好。业内人士预计,受宏观调控影响,四季度楼市成交量会继续下跌,但房企可能降价动力不足。 克而瑞研究中心9月26日发布的《2016半年度房企偿债能力报告》显示,2015年至2016年上半年,20强房企累计发行公司债2880.95亿元,其中2016年上半年发行了1342亿元,占比46.6%。 9月30日,沪上两家机构克而、亿翰智库发布了房企销售业绩排行榜。 陈啸天指出,从规模的角度,目前市场站上了典型高位。 而从方案附件的两份内部测算来看,仍然有不少于32家交易所申报发债房企在审核标准下被列为“风险类”,其中包括江苏凤凰置业投资股份有限公司、北京金泰房地产开发有限责任公司等,此外另有37家企业成为“关注类”。 郑州,这一内陆的“明珠”城市,正依靠交通和资源聚集,打造自身的产业升级之路。 同时,房企债券在发行利率方面也屡创新低,有相当一部分房企是以低于4%的票息实现融资的。 下半年以来,20强房企又发行了377亿元公司债,今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。在公司债大规模发行的背景下,房地产企业总有息负债普遍增加。 “证监会的审批速度比交易商协会、发改委的企业债审批速度快得多,房地产企业自然更倾向于更快的渠道去再融资。另外从发行利率来看,比发中票、企业债成本低。 上海证券交易所(下称“上证所”)收紧房企发债条件的消息27日震动市场。根据初步方案,发债主体评级须达到AA级及以上,且满足其他四类条件的其中之一。 “对房地产市场的参与者而言,这感觉像极了去年A股5000点的前夜。”一名在上海持有房产的人士向第一财经记者表示,去年7月他买房时的单价只有每平方米25000元,如今已经涨到了每平方米42000~45000元。楼市见顶了吗?虽然这个问题日前被不断提出,但始终没有人能回答。 居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。 其中,布局广泛的龙头房企、土地资源丰富的地方国企以及积极进行品牌营销的房企表现尤其出色。 克而瑞研究中心分析师房玲也表示,从财务指标角度来看,房企公司债的违约风险并不突出。 ”该人士表示,这一次是从规则上对审核门槛作出明确,没有新增准入门槛,“只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 上述上海公募债券基金经理向第一财经记者表示,实际发债门槛确实差不多,不过一直是窗口指导,从未对外公开,审核机关会根据房地产市场的方便,进行时松时紧的把握。 房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,它衡量了财务风险。方正证券首席经济学家任泽平19日的报告显示,虽然居民加杠杆的速度在上升,但总体水平不算太高。2015年个人住房贷款迅猛攀升,新增个人购房贷款2.67万亿元,占全年住宅销售额的比例为37%,相比前两年大幅上升。 同时,房企债券在发行利率方面也屡创新低,有相当一部分房企是以低于4%的票息实现融资的。 从负债方面看,三季度末行业有息负债总量约14799亿元,同比仅增加2.6%;借款与一年内到期的非流动性负债分别为2080亿元、2739亿元,同比降16.8%、22.3%,占有息负债比例分别降低 3%、5%。长期借款同比增加至 9980亿元,占有息负债比例提升9%至67%。 大部分房地产企业的财务状况是在变好的,因为今年以来的销售普遍向好,“要发债的公司基本都已经发掉了,部分央企比如中海、华润等本身就不太发债,因为它们本身的融资能力就已经很强。”  上述上市房企董秘对第一财经记者表示:“地产公司普遍有较强的资本实力。另外现在房价还在上涨,公司手上可以融资的资源比其他行业还是要多。 值得注意的是,该方案也考虑了过渡期安排,即对于已获得交易所上市预审核意见函的申请人,应当参照“风险类”的管理标准提供外部担保,并根据企业风险特征设置具有针对性的限制性债券契约条款。房企前9月成绩单:总销售与总负债规模均创新高。从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。 明确房企发债门槛  房价持续上涨,重启限购的城市不断增加,上市公司“卖房扭亏”案例接二连三……种种迹象都透着浓厚的泡沫膨胀的味道。 另外,从2015年7月21日至2016年7月21日的房企发债情况统计数据可以发现,这一年内,房企发债期数达到467期,债券类型涵盖一般公司债、非公开发行公司债券、中期票据、短融、超短融等,实现直接融资共计8481.45亿元。 生存无虞,风险犹存  尽管从利润角度看,房企日子并不好过。但预收账款、偿债能力方面显示,房企目前的生存风险并不高。 多名接受采访的房地产业内人士也表示,此次调控可能更多是从宏观层面来考虑,不一定是出于对公司债违约风险的担忧。 ”方案认为。“主要的一个趋势还是债券监管标准的趋同,因为原来的债券市场分割目前需要进行统一。 目前,智能终端产业园集聚了159家智能终端全产业链企业。2015年,郑州智能手机整机产量达2.02亿部。 ”  不过,监管层在发行人门槛的确定上,也与交易商协会有所差异。 此外,若报告期内存在违反“国办发〔2013〕17号”(《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》)规定的重大违法行为,或经国土部门查处、未按规定整改的房企也不得成为发行人。而业内人士指出,若发行人在新标准的基础范围以外,原则上将不在发债受理之列。 即便认为会跌,也没有人知道会在什么时候发生。 生存无虞,风险犹存  尽管从利润角度看,房企日子并不好过。但预收账款、偿债能力方面显示,房企目前的生存风险并不高。 房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,它衡量了财务风险。方正证券首席经济学家任泽平19日的报告显示,虽然居民加杠杆的速度在上升,但总体水平不算太高。2015年个人住房贷款迅猛攀升,新增个人购房贷款2.67万亿元,占全年住宅销售额的比例为37%,相比前两年大幅上升。 房企公司债发行遭分类监管洗牌: 53家或遭划出。一轮房地产“牛市”看尽众生相。 生存无虞,风险犹存  尽管从利润角度看,房企日子并不好过。但预收账款、偿债能力方面显示,房企目前的生存风险并不高。 郑州,这一内陆的“明珠”城市,正依靠交通和资源聚集,打造自身的产业升级之路。 上述上海公募债券基金经理向第一财经记者表示,实际发债门槛确实差不多,不过一直是窗口指导,从未对外公开,审核机关会根据房地产市场的方便,进行时松时紧的把握。 另一方面,由于越来越多的房企参与到项目的股权合作中,未来房企销售权益的下降将成为一种趋势。 “监管层的考虑是根据指标来进行风险分类,并采取针对性措施。 此外,发债房企还将实行分类管理,正常类、关注类可正常发行,风险类企业发债将受限。第一财经记者从监管层内部证实了上述消息。 今年前三季度,在全国热门城市房地产市场持续火爆的背景下,房企销售业绩增长明显。 记者获得的一份监管层统计数据显示,房地产业公司债券发行规模增幅明显。房地产业2015年共发行公司债券4122亿元,占比18.94%,今年1-7月发行量5070亿元,占比27.99%。 ”该人士表示,这一次是从规则上对审核门槛作出明确,没有新增准入门槛,“只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 上述债券基金经理告诉第一财经记者,相较于银行间市场,房地产企业确实更倾向于发公司债,交易所仍是主流的发债场所。 而从方案附件的两份内部测算来看,仍然有不少于32家交易所申报发债房企在审核标准下被列为“风险类”,其中包括江苏凤凰置业投资股份有限公司、北京金泰房地产开发有限责任公司等,此外另有37家企业成为“关注类”。 根据上述综合指标,监管层拟将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。 “交易所调整房地产企业公司债审核标准,这基本上是开始限制房地产融资的一个信号了,至少对开发商开始紧了,这是比较明显的房地产调控信号。 “监管层的考虑是根据指标来进行风险分类,并采取针对性措施。 ”一位资深全球投资人士告诉第一财经记者,最明确的信号还是需求端,是否对居民加杠杆进行控制,一旦从个人端开始实行提高首付比例、对信贷条件进行更加严格的审查等,这可能就说明需求见顶了。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 不过他同时认为,监管力度正在不断趋紧。 “其实普通老百姓都在关注监管层的动作,这也是为什么交易所调整房企发债门槛那么受关注的原因。”上述在上海持有房产的人士表示。 上述知情人士告诉第一财经记者,上证所并没有收紧房企发债的准入标准,只是将以前审核机关把握的标准进行了明确。 显示房企短期偿债能力提升。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 今年前三季度,在全国热门城市房地产市场持续火爆的背景下,房企销售业绩增长明显。 不过,第一财经记者27日从杭州市住房保障和房产管理局网站获悉,9月28日开始,在杭州市区限购范围内(含萧山、余杭、富阳、大江东)暂停购房入户政策,且公积金贷款二套房首付比例由不低于40%调整为不低于50%、商业性住房贷款二套房首付比例由不低于30%调整为不低于50%。 进入前三甲的房企为:恒大、万科、碧桂园,这三家最有可能成为年内超过3000亿的企业。恒大地产以2805.6亿元超越万科登上房企销售榜首。 不过费用管理能力普遍提高,资金链也在向好。中原地产研究部统计显示,132家上市房企前三季度合计营业收入为8780.5亿,净利润只有687.8亿,平均利润率跌至7.8%;2016年上半年,130家房企的净利润率有8.15%,而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。中国中投证券分析师李少明观察到,行业分化现象依然在延续。三季度末前百强房企销售额市场占有率为46.4%,较去年同期大幅提升7.7%。 知情人士透露,上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管,是对规则的明确,并不是“收紧”。比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元,此种情况下,TOP100上市房企经营未见较大问题,可谓大而不倒。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看,速动比率越小,代表短期偿债能力较弱,存在一定短期偿债风险。 值得注意的是,房地产企业发行公司债的热潮从去年下半年就已经开始。 多名接受采访的房地产业内人士也表示,此次调控可能更多是从宏观层面来考虑,不一定是出于对公司债违约风险的担忧。 今年上半年65家房企总有息负债为36350亿元,相比2015年末的32467亿元,高出了12%。 另一方面,由于越来越多的房企参与到项目的股权合作中,未来房企销售权益的下降将成为一种趋势。 21世纪经济报道记者从接近监管层人士处独家获悉,沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政,与证监会债券部形成的一份房地产类公司债分类监管方案(下称方案)有关,该方案已于9月初形成。 中国中投证券统计123家上市房企三季报发现,受益市场销售火爆,现金回款迅速增加,预收款项同比增34%达14656亿元,已超2015年全年行业营收11924亿元,确保房企未来1年业绩无忧。 值得注意的是,该方案也考虑了过渡期安排,即对于已获得交易所上市预审核意见函的申请人,应当参照“风险类”的管理标准提供外部担保,并根据企业风险特征设置具有针对性的限制性债券契约条款。房企前9月成绩单:总销售与总负债规模均创新高。从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。 行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 而从方案附件的两份内部测算来看,仍然有不少于32家交易所申报发债房企在审核标准下被列为“风险类”,其中包括江苏凤凰置业投资股份有限公司、北京金泰房地产开发有限责任公司等,此外另有37家企业成为“关注类”。 绝大多数房企将肯定完成销售目标、甚至部分房企本月已经提前完成。 公开资料显示,大批航空偏好型、外向型产业在郑州航空港经济综合试验区集聚,最有代表性的是智能终端产业。 金额门槛方面,TOP100房企的入榜门槛从去年三季度的64亿元提高至102亿元。面积门槛方面,TOP100房企的入榜门槛则从49万平方米提高至79万平方米。与此同时,TOP100房企集中度提升最为明显,同比增加7.06个百分点达到46.54%,占据市场份额近半。 ”  不过,在当前楼市火爆、房企债务飙升的背景下,市场人士还是倾向于将这一举动解读为政策在趋紧。 上证所一名内部人士也向第一财经记者表示,此次门槛调整是证监会层面的要求。 上述上海公募债券基金经理向第一财经记者表示,实际发债门槛确实差不多,不过一直是窗口指导,从未对外公开,审核机关会根据房地产市场的方便,进行时松时紧的把握。 行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 多名接受采访的房地产业内人士也表示,此次调控可能更多是从宏观层面来考虑,不一定是出于对公司债违约风险的担忧。 “其实普通老百姓都在关注监管层的动作,这也是为什么交易所调整房企发债门槛那么受关注的原因。”上述在上海持有房产的人士表示。 知情人士透露,上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管,是对规则的明确,并不是“收紧”。 陈啸天指出,从规模的角度,目前市场站上了典型高位。 同策咨询研究报告指出,今年前三季度,表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段,但仍然存在一些运营方面的问题。 个别城市属于自我价值爆发性释放,但不改变短周期内市场的整体风险。同策咨询研究部总监张宏伟则指出,从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 另一方面,由于越来越多的房企参与到项目的股权合作中,未来房企销售权益的下降将成为一种趋势。 目前设有五项指标:最近一年末总资产小于200亿元;最近一年末营业收入小于30亿元;最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;扣除预收账款后资产负债率大于65%;存货中,开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。 另一方面,由于越来越多的房企参与到项目的股权合作中,未来房企销售权益的下降将成为一种趋势。 此外,若报告期内存在违反“国办发〔2013〕17号”(《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》)规定的重大违法行为,或经国土部门查处、未按规定整改的房企也不得成为发行人。而业内人士指出,若发行人在新标准的基础范围以外,原则上将不在发债受理之列。 进入前三甲的房企为:恒大、万科、碧桂园,这三家最有可能成为年内超过3000亿的企业。恒大地产以2805.6亿元超越万科登上房企销售榜首。 目前设有五项指标:最近一年末总资产小于200亿元;最近一年末营业收入小于30亿元;最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;扣除预收账款后资产负债率大于65%;存货中,开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 前三季度,房地产行业呈现出门槛与集中度提高的特征。 事实上,随着交易所版公司债的扩容,房地产类公司的发债比例也在膨胀。 ”该基金经理解释称。 居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。 其中,企业债券发行人主要分布于建筑、房地产等行业;制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。 ”前述固定收益部人士指出。此外,若报告期内存在违反“国办发〔2013〕17号”(《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》)规定的重大违法行为,或经国土部门查处、未按规定整改的房企也不得成为发行人。而业内人士指出,若发行人在新标准的基础范围以外,原则上将不在发债受理之列。 针对市场对上述分类监管“收紧”的解读,9月27日晚,一位接近监管层的知情人士表示,交易所此次明确门槛、分类监管,只是对规则的明确,并不是“收紧”。“之前内部已形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开,”该人士表示,这一次是从规则上对审核门槛作出了明确,属于对规则的完善,没有新增准入门槛,只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信批要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 “证监会的审批速度比交易商协会、发改委的企业债审批速度快得多,房地产企业自然更倾向于更快的渠道去再融资。另外从发行利率来看,比发中票、企业债成本低。 自2014年2月到2015年年底左右,需求再度下行差不多十五个月左右,到今年年底和明年年初,又将是一个新的三年周期。 值得注意的是,房地产企业发行公司债的热潮从去年下半年就已经开始。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 恒大1-8月累计销售金额仅与万科相差45亿元,1-9月累计销售金额为2805.6亿元,超万科195.4亿元。 此外,若报告期内存在违反“国办发〔2013〕17号”(《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》)规定的重大违法行为,或经国土部门查处、未按规定整改的房企也不得成为发行人。而业内人士指出,若发行人在新标准的基础范围以外,原则上将不在发债受理之列。 同时,房企债券在发行利率方面也屡创新低,有相当一部分房企是以低于4%的票息实现融资的。 公开资料显示,大批航空偏好型、外向型产业在郑州航空港经济综合试验区集聚,最有代表性的是智能终端产业。 行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 ”前述固定收益部人士指出。 有上市公司卖房保壳,算不幸中万幸;也有精明险资投资房地产,账面浮盈可观。房价飙涨下“击鼓传花”上演,史上最高的3.38万亿库存也在加速消化。然而,高潮迭起之时调控已风雨欲来,房企公司债的分类监管政策剑指债券融资,而这正是频出的“地王”的重要资金来源。 进入前三甲的房企为:恒大、万科、碧桂园,这三家最有可能成为年内超过3000亿的企业。恒大地产以2805.6亿元超越万科登上房企销售榜首。 房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,它衡量了财务风险。方正证券首席经济学家任泽平19日的报告显示,虽然居民加杠杆的速度在上升,但总体水平不算太高。2015年个人住房贷款迅猛攀升,新增个人购房贷款2.67万亿元,占全年住宅销售额的比例为37%,相比前两年大幅上升。 生存无虞,风险犹存  尽管从利润角度看,房企日子并不好过。但预收账款、偿债能力方面显示,房企目前的生存风险并不高。 其中,触发两项指标的企业认定为关注类,触发三项指标以上(含三项)的企业认定为风险类。方案要求,对于风险类房企,承销机构须严格风险控制措施,审慎承接相关项目,交易所则应当以适当方式与承销机构做好沟通协调,完善上市预审核、挂牌转让工作程序流程。而对关注类的房企,则需要发行人针对更具体的规定事项进行风险与重大事项的及时提示。 事实上,随着交易所版公司债的扩容,房地产类公司的发债比例也在膨胀。 值得注意的是,该方案也考虑了过渡期安排,即对于已获得交易所上市预审核意见函的申请人,应当参照“风险类”的管理标准提供外部担保,并根据企业风险特征设置具有针对性的限制性债券契约条款。房企前9月成绩单:总销售与总负债规模均创新高。从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。 中国中投证券统计123家上市房企三季报发现,受益市场销售火爆,现金回款迅速增加,预收款项同比增34%达14656亿元,已超2015年全年行业营收11924亿元,确保房企未来1年业绩无忧。 而万科、万达、绿地等房企的速动比率只有0.4左右。房企发债趋紧逢杭州限贷 楼市融资政策变天。 上述知情人士告诉第一财经记者,上证所并没有收紧房企发债的准入标准,只是将以前审核机关把握的标准进行了明确。 其中大部分的房企都有不同程度增长,仅14家房企有所下降。 不过费用管理能力普遍提高,资金链也在向好。中原地产研究部统计显示,132家上市房企前三季度合计营业收入为8780.5亿,净利润只有687.8亿,平均利润率跌至7.8%;2016年上半年,130家房企的净利润率有8.15%,而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。中国中投证券分析师李少明观察到,行业分化现象依然在延续。三季度末前百强房企销售额市场占有率为46.4%,较去年同期大幅提升7.7%。 克而瑞研究中心9月26日发布的《2016半年度房企偿债能力报告》显示,2015年至2016年上半年,20强房企累计发行公司债2880.95亿元,其中2016年上半年发行了1342亿元,占比46.6%。 ”方案认为。“主要的一个趋势还是债券监管标准的趋同,因为原来的债券市场分割目前需要进行统一。 例如监管层在交易商协会确定的准入范围基础上,增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业。根据试行方案,分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券,而发行主体也被限定于满足以下四类条件。一是境内外上市的房地产企业;二是以房地产为主业的中央企业;三是省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。 绝大多数房企将肯定完成销售目标、甚至部分房企本月已经提前完成。 此外,发债房企还将实行分类管理,正常类、关注类可正常发行,风险类企业发债将受限。第一财经记者从监管层内部证实了上述消息。 此外,若报告期内存在违反“国办发〔2013〕17号”(《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》)规定的重大违法行为,或经国土部门查处、未按规定整改的房企也不得成为发行人。而业内人士指出,若发行人在新标准的基础范围以外,原则上将不在发债受理之列。 其中,触发两项指标的企业认定为关注类,触发三项指标以上(含三项)的企业认定为风险类。方案要求,对于风险类房企,承销机构须严格风险控制措施,审慎承接相关项目,交易所则应当以适当方式与承销机构做好沟通协调,完善上市预审核、挂牌转让工作程序流程。而对关注类的房企,则需要发行人针对更具体的规定事项进行风险与重大事项的及时提示。 中国中投证券统计123家上市房企三季报发现,受益市场销售火爆,现金回款迅速增加,预收款项同比增34%达14656亿元,已超2015年全年行业营收11924亿元,确保房企未来1年业绩无忧。 其中大部分的房企都有不同程度增长,仅14家房企有所下降。 自2014年2月到2015年年底左右,需求再度下行差不多十五个月左右,到今年年底和明年年初,又将是一个新的三年周期。 行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 “交易所调整房地产企业公司债审核标准,这基本上是开始限制房地产融资的一个信号了,至少对开发商开始紧了,这是比较明显的房地产调控信号。 事实上,随着交易所版公司债的扩容,房地产类公司的发债比例也在膨胀。 下半年以来,20强房企又发行了377亿元公司债,今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。在公司债大规模发行的背景下,房地产企业总有息负债普遍增加。 同时,房企债券在发行利率方面也屡创新低,有相当一部分房企是以低于4%的票息实现融资的。 房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,它衡量了财务风险。方正证券首席经济学家任泽平19日的报告显示,虽然居民加杠杆的速度在上升,但总体水平不算太高。2015年个人住房贷款迅猛攀升,新增个人购房贷款2.67万亿元,占全年住宅销售额的比例为37%,相比前两年大幅上升。 同策咨询研究报告指出,今年前三季度,表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段,但仍然存在一些运营方面的问题。 毕竟现在银行做信贷,最喜欢的抵押物还是土地或者房屋。”  监管层释放信号  监管层出手调控的背后,是房企公司债规模的持续膨胀。从8月份信用债规模来看,近万亿募资中,房地产仍是主力。 根据上述综合指标,监管层拟将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。 “交易所调整房地产企业公司债审核标准,这基本上是开始限制房地产融资的一个信号了,至少对开发商开始紧了,这是比较明显的房地产调控信号。 个别城市属于自我价值爆发性释放,但不改变短周期内市场的整体风险。同策咨询研究部总监张宏伟则指出,从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 下半年以来,20强房企又发行了377亿元公司债,今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。在公司债大规模发行的背景下,房地产企业总有息负债普遍增加。 前三季度,房地产行业呈现出门槛与集中度提高的特征。 不过费用管理能力普遍提高,资金链也在向好。中原地产研究部统计显示,132家上市房企前三季度合计营业收入为8780.5亿,净利润只有687.8亿,平均利润率跌至7.8%;2016年上半年,130家房企的净利润率有8.15%,而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。中国中投证券分析师李少明观察到,行业分化现象依然在延续。三季度末前百强房企销售额市场占有率为46.4%,较去年同期大幅提升7.7%。 ”  不过,在当前楼市火爆、房企债务飙升的背景下,市场人士还是倾向于将这一举动解读为政策在趋紧。 ”华中一家中型券商固定收益部人士认为,“另一方面也和现在房价、地价高涨,房地产企业杠杆高抬背后酝酿的风险因素有关。 “尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主,总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高,但随着经济增速下滑、需求增速放缓,行业潜在风险逐渐凸显。 例如监管层在交易商协会确定的准入范围基础上,增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业。根据试行方案,分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券,而发行主体也被限定于满足以下四类条件。一是境内外上市的房地产企业;二是以房地产为主业的中央企业;三是省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。 ”该基金经理解释称。 ”该基金经理解释称。 知情人士透露,上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管,是对规则的明确,并不是“收紧”。 可预见的是,调控之手仍将发力,地产牛市之路如何演绎存在不小变数。导读  在监管层的一份测算中,目前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准;但有53家不符合分类监管中基础范围的要求。针对房地产行业的调控在债券融资层面已然酝酿。 个别城市属于自我价值爆发性释放,但不改变短周期内市场的整体风险。同策咨询研究部总监张宏伟则指出,从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元,此种情况下,TOP100上市房企经营未见较大问题,可谓大而不倒。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看,速动比率越小,代表短期偿债能力较弱,存在一定短期偿债风险。 “尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主,总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高,但随着经济增速下滑、需求增速放缓,行业潜在风险逐渐凸显。 上述知情人士告诉第一财经记者,上证所并没有收紧房企发债的准入标准,只是将以前审核机关把握的标准进行了明确。 克而瑞研究中心9月26日发布的《2016半年度房企偿债能力报告》显示,2015年至2016年上半年,20强房企累计发行公司债2880.95亿元,其中2016年上半年发行了1342亿元,占比46.6%。 即便认为会跌,也没有人知道会在什么时候发生。 其中大部分的房企都有不同程度增长,仅14家房企有所下降。 “之前内部已经形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开。 上述上海公募债券基金经理向第一财经记者表示,实际发债门槛确实差不多,不过一直是窗口指导,从未对外公开,审核机关会根据房地产市场的方便,进行时松时紧的把握。 房企公司债发行遭分类监管洗牌: 53家或遭划出。一轮房地产“牛市”看尽众生相。 而据21世纪经济报道记者掌握,在监管层的一份测算中,目前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准;但另有53家不符合分类监管中基础范围的要求,其中包括北京鸿坤伟业房地产开发有限公司、四川新希望房地产开发有限公司、大连亿达发展有限公司等。32家被列“风险”  框定基础范围后,方案还设定了综合指标评价体系进行分类,而指标又分为整体规模和流动性管理两类。其中整体规模分为包含“最近一年末总资产小于200亿”、“最近一年度营业收入小于30亿”、“最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负”3项。而流动性管理则包含“最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%”、“存货中开发产品(最近一年末账面价值)、开发成本(最近一年末账面价值)、土地储备(土地价值)于三四线城市的占比超过50%”2项。 ”中信证券一位固收人士认为,“这样的分类措施,能够让一些渐进的风险更清晰、更早的被承销商和监管部门掌握。”  事实上,按上述标准计量,大部分房企在分类中仍属正常。21世纪经济报道记者从接近监管层处获得的一份统计数据显示,在对截至2016年3月底,上交所164家房地产申报企业进行测算后发现,正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。 其中,布局广泛的龙头房企、土地资源丰富的地方国企以及积极进行品牌营销的房企表现尤其出色。 大部分房地产企业的财务状况是在变好的,因为今年以来的销售普遍向好,“要发债的公司基本都已经发掉了,部分央企比如中海、华润等本身就不太发债,因为它们本身的融资能力就已经很强。”  上述上市房企董秘对第一财经记者表示:“地产公司普遍有较强的资本实力。另外现在房价还在上涨,公司手上可以融资的资源比其他行业还是要多。 21世纪经济报道记者从接近监管层人士处独家获悉,沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政,与证监会债券部形成的一份房地产类公司债分类监管方案(下称方案)有关,该方案已于9月初形成。 不过,第一财经记者27日从杭州市住房保障和房产管理局网站获悉,9月28日开始,在杭州市区限购范围内(含萧山、余杭、富阳、大江东)暂停购房入户政策,且公积金贷款二套房首付比例由不低于40%调整为不低于50%、商业性住房贷款二套房首付比例由不低于30%调整为不低于50%。 9月30日,沪上两家机构克而、亿翰智库发布了房企销售业绩排行榜。 上述知情人士告诉第一财经记者,上证所并没有收紧房企发债的准入标准,只是将以前审核机关把握的标准进行了明确。 9月30日,沪上两家机构克而、亿翰智库发布了房企销售业绩排行榜。 生存无虞,风险犹存  尽管从利润角度看,房企日子并不好过。但预收账款、偿债能力方面显示,房企目前的生存风险并不高。 今年上半年65家房企总有息负债为36350亿元,相比2015年末的32467亿元,高出了12%。 克而瑞研究中心预计,未来房企的门槛和集中度还将持续提升。 ”  不过,监管层在发行人门槛的确定上,也与交易商协会有所差异。 从负债方面看,三季度末行业有息负债总量约14799亿元,同比仅增加2.6%;借款与一年内到期的非流动性负债分别为2080亿元、2739亿元,同比降16.8%、22.3%,占有息负债比例分别降低 3%、5%。长期借款同比增加至 9980亿元,占有息负债比例提升9%至67%。 “其实普通老百姓都在关注监管层的动作,这也是为什么交易所调整房企发债门槛那么受关注的原因。”上述在上海持有房产的人士表示。 此外,若报告期内存在违反“国办发〔2013〕17号”(《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》)规定的重大违法行为,或经国土部门查处、未按规定整改的房企也不得成为发行人。而业内人士指出,若发行人在新标准的基础范围以外,原则上将不在发债受理之列。 显示房企短期偿债能力提升。 “更多还是和房价上涨关系较大。 下半年以来,20强房企又发行了377亿元公司债,今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。在公司债大规模发行的背景下,房地产企业总有息负债普遍增加。 而从方案附件的两份内部测算来看,仍然有不少于32家交易所申报发债房企在审核标准下被列为“风险类”,其中包括江苏凤凰置业投资股份有限公司、北京金泰房地产开发有限责任公司等,此外另有37家企业成为“关注类”。 绝大多数房企将肯定完成销售目标、甚至部分房企本月已经提前完成。 此次调整,没有新增准入门槛,只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 根据上述综合指标,监管层拟将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。 个别城市属于自我价值爆发性释放,但不改变短周期内市场的整体风险。同策咨询研究部总监张宏伟则指出,从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 ”该基金经理解释称。 另一方面,由于越来越多的房企参与到项目的股权合作中,未来房企销售权益的下降将成为一种趋势。 有上市公司卖房保壳,算不幸中万幸;也有精明险资投资房地产,账面浮盈可观。房价飙涨下“击鼓传花”上演,史上最高的3.38万亿库存也在加速消化。然而,高潮迭起之时调控已风雨欲来,房企公司债的分类监管政策剑指债券融资,而这正是频出的“地王”的重要资金来源。 若触发一项及以内为正常类,触发两项为关注类,触发三项及以上为风险类。对于正常类,交易所会给予正常审核;对于关注类,需要更详细的信息披露,细化到项目具体细节,明确一些契约条款或增信;对于风险类,原则上不受理,需要增信达到AA+及以上再按照关注类审核的要求进行审核。 从已发出的房企公司债可以看出,标准都要高于此次交易所的准入门槛。 其中,布局广泛的龙头房企、土地资源丰富的地方国企以及积极进行品牌营销的房企表现尤其出色。 不过费用管理能力普遍提高,资金链也在向好。中原地产研究部统计显示,132家上市房企前三季度合计营业收入为8780.5亿,净利润只有687.8亿,平均利润率跌至7.8%;2016年上半年,130家房企的净利润率有8.15%,而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。中国中投证券分析师李少明观察到,行业分化现象依然在延续。三季度末前百强房企销售额市场占有率为46.4%,较去年同期大幅提升7.7%。 多名接受采访的房地产业内人士也表示,此次调控可能更多是从宏观层面来考虑,不一定是出于对公司债违约风险的担忧。 进入前三甲的房企为:恒大、万科、碧桂园,这三家最有可能成为年内超过3000亿的企业。恒大地产以2805.6亿元超越万科登上房企销售榜首。 郑州,这一内陆的“明珠”城市,正依靠交通和资源聚集,打造自身的产业升级之路。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 ”中信证券一位固收人士认为,“这样的分类措施,能够让一些渐进的风险更清晰、更早的被承销商和监管部门掌握。”  事实上,按上述标准计量,大部分房企在分类中仍属正常。21世纪经济报道记者从接近监管层处获得的一份统计数据显示,在对截至2016年3月底,上交所164家房地产申报企业进行测算后发现,正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。 可预见的是,调控之手仍将发力,地产牛市之路如何演绎存在不小变数。导读  在监管层的一份测算中,目前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准;但有53家不符合分类监管中基础范围的要求。针对房地产行业的调控在债券融资层面已然酝酿。 不过他同时认为,监管力度正在不断趋紧。 多名接受采访的房地产业内人士也表示,此次调控可能更多是从宏观层面来考虑,不一定是出于对公司债违约风险的担忧。 目前,智能终端产业园集聚了159家智能终端全产业链企业。2015年,郑州智能手机整机产量达2.02亿部。 目前设有五项指标:最近一年末总资产小于200亿元;最近一年末营业收入小于30亿元;最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;扣除预收账款后资产负债率大于65%;存货中,开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。 其中,触发两项指标的企业认定为关注类,触发三项指标以上(含三项)的企业认定为风险类。方案要求,对于风险类房企,承销机构须严格风险控制措施,审慎承接相关项目,交易所则应当以适当方式与承销机构做好沟通协调,完善上市预审核、挂牌转让工作程序流程。而对关注类的房企,则需要发行人针对更具体的规定事项进行风险与重大事项的及时提示。 “尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主,总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高,但随着经济增速下滑、需求增速放缓,行业潜在风险逐渐凸显。 “交易所调整房地产企业公司债审核标准,这基本上是开始限制房地产融资的一个信号了,至少对开发商开始紧了,这是比较明显的房地产调控信号。 例如监管层在交易商协会确定的准入范围基础上,增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业。根据试行方案,分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券,而发行主体也被限定于满足以下四类条件。一是境内外上市的房地产企业;二是以房地产为主业的中央企业;三是省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。 而万科、万达、绿地等房企的速动比率只有0.4左右。房企发债趋紧逢杭州限贷 楼市融资政策变天。 ”中信证券一位固收人士认为,“这样的分类措施,能够让一些渐进的风险更清晰、更早的被承销商和监管部门掌握。”  事实上,按上述标准计量,大部分房企在分类中仍属正常。21世纪经济报道记者从接近监管层处获得的一份统计数据显示,在对截至2016年3月底,上交所164家房地产申报企业进行测算后发现,正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。毕竟现在银行做信贷,最喜欢的抵押物还是土地或者房屋。”  监管层释放信号  监管层出手调控的背后,是房企公司债规模的持续膨胀。从8月份信用债规模来看,近万亿募资中,房地产仍是主力。 数据显示,2015年,郑州新郑国际机场开通航线171条,其中全货运国际航线30条,居内陆第一,基本形成覆盖全球主要经济体的航线网络;旅客吞吐量达到1729.7万人次,五年实现了翻番,居全国第17位;货邮吞吐量达到40.3万吨,五年增长3.7倍,居全国第8位。便利的枢纽区位和物流,使得一批高端制造业在此聚集。 “尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主,总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高,但随着经济增速下滑、需求增速放缓,行业潜在风险逐渐凸显。 ”该人士表示,这一次是从规则上对审核门槛作出明确,没有新增准入门槛,“只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 显示房企短期偿债能力提升。 下半年以来,20强房企又发行了377亿元公司债,今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。在公司债大规模发行的背景下,房地产企业总有息负债普遍增加。 其中,布局广泛的龙头房企、土地资源丰富的地方国企以及积极进行品牌营销的房企表现尤其出色。 根据初步方案,房企发债主体被限定为四类评级为AA级及以上的企业,包括境内外上市的房地产企业;以房地产为主业的央企;省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企;中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。与此同时,房企发债还将实施分类管理。 可预见的是,调控之手仍将发力,地产牛市之路如何演绎存在不小变数。导读  在监管层的一份测算中,目前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准;但有53家不符合分类监管中基础范围的要求。针对房地产行业的调控在债券融资层面已然酝酿。 数据显示,2015年,郑州新郑国际机场开通航线171条,其中全货运国际航线30条,居内陆第一,基本形成覆盖全球主要经济体的航线网络;旅客吞吐量达到1729.7万人次,五年实现了翻番,居全国第17位;货邮吞吐量达到40.3万吨,五年增长3.7倍,居全国第8位。便利的枢纽区位和物流,使得一批高端制造业在此聚集。 此次调整,没有新增准入门槛,只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 “证监会的审批速度比交易商协会、发改委的企业债审批速度快得多,房地产企业自然更倾向于更快的渠道去再融资。另外从发行利率来看,比发中票、企业债成本低。 此外,若报告期内存在违反“国办发〔2013〕17号”(《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》)规定的重大违法行为,或经国土部门查处、未按规定整改的房企也不得成为发行人。而业内人士指出,若发行人在新标准的基础范围以外,原则上将不在发债受理之列。 根据上述综合指标,监管层拟将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。 明确房企发债门槛  房价持续上涨,重启限购的城市不断增加,上市公司“卖房扭亏”案例接二连三……种种迹象都透着浓厚的泡沫膨胀的味道。 知情人士透露,上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管,是对规则的明确,并不是“收紧”。 “这相当于重新为房地产类的发行人确定发行门槛,恐怕会有一些不符合条件的企业的发债需求不被受理。 此外,若报告期内存在违反“国办发〔2013〕17号”(《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》)规定的重大违法行为,或经国土部门查处、未按规定整改的房企也不得成为发行人。而业内人士指出,若发行人在新标准的基础范围以外,原则上将不在发债受理之列。 “监管层的考虑是根据指标来进行风险分类,并采取针对性措施。 “之前内部已经形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开。 恒大1-8月累计销售金额仅与万科相差45亿元,1-9月累计销售金额为2805.6亿元,超万科195.4亿元。 ”华中一家中型券商固定收益部人士认为,“另一方面也和现在房价、地价高涨,房地产企业杠杆高抬背后酝酿的风险因素有关。 知情人士透露,上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管,是对规则的明确,并不是“收紧”。 此外,若报告期内存在违反“国办发〔2013〕17号”(《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》)规定的重大违法行为,或经国土部门查处、未按规定整改的房企也不得成为发行人。而业内人士指出,若发行人在新标准的基础范围以外,原则上将不在发债受理之列。 显示房企短期偿债能力提升。 “这相当于重新为房地产类的发行人确定发行门槛,恐怕会有一些不符合条件的企业的发债需求不被受理。 ”华中一家中型券商固定收益部人士认为,“另一方面也和现在房价、地价高涨,房地产企业杠杆高抬背后酝酿的风险因素有关。 房企公司债发行遭分类监管洗牌: 53家或遭划出。一轮房地产“牛市”看尽众生相。 其中,企业债券发行人主要分布于建筑、房地产等行业;制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。 “尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主,总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高,但随着经济增速下滑、需求增速放缓,行业潜在风险逐渐凸显。 明确房企发债门槛  房价持续上涨,重启限购的城市不断增加,上市公司“卖房扭亏”案例接二连三……种种迹象都透着浓厚的泡沫膨胀的味道。 根据上述综合指标,监管层拟将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。 四条件框定:53家企业被“划出”  21世纪经济报道记者了解到,监管层之所以通过分类监管强化对房地产类公司债的关注,原因与当前经济增速下滑下的行业潜在风险逐渐显露有关。 21世纪经济报道记者从接近监管层人士处独家获悉,沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政,与证监会债券部形成的一份房地产类公司债分类监管方案(下称方案)有关,该方案已于9月初形成。 行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 21世纪经济报道记者从接近监管层人士处独家获悉,沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政,与证监会债券部形成的一份房地产类公司债分类监管方案(下称方案)有关,该方案已于9月初形成。 四条件框定:53家企业被“划出”  21世纪经济报道记者了解到,监管层之所以通过分类监管强化对房地产类公司债的关注,原因与当前经济增速下滑下的行业潜在风险逐渐显露有关。 其中,企业债券发行人主要分布于建筑、房地产等行业;制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。 “对房地产市场的参与者而言,这感觉像极了去年A股5000点的前夜。”一名在上海持有房产的人士向第一财经记者表示,去年7月他买房时的单价只有每平方米25000元,如今已经涨到了每平方米42000~45000元。楼市见顶了吗?虽然这个问题日前被不断提出,但始终没有人能回答。 此外,发债房企还将实行分类管理,正常类、关注类可正常发行,风险类企业发债将受限。第一财经记者从监管层内部证实了上述消息。 从负债方面看,三季度末行业有息负债总量约14799亿元,同比仅增加2.6%;借款与一年内到期的非流动性负债分别为2080亿元、2739亿元,同比降16.8%、22.3%,占有息负债比例分别降低 3%、5%。长期借款同比增加至 9980亿元,占有息负债比例提升9%至67%。 例如监管层在交易商协会确定的准入范围基础上,增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业。根据试行方案,分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券,而发行主体也被限定于满足以下四类条件。一是境内外上市的房地产企业;二是以房地产为主业的中央企业;三是省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。 今年前三季度,在全国热门城市房地产市场持续火爆的背景下,房企销售业绩增长明显。 自2014年2月到2015年年底左右,需求再度下行差不多十五个月左右,到今年年底和明年年初,又将是一个新的三年周期。 陈啸天指出,从规模的角度,目前市场站上了典型高位。 房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,它衡量了财务风险。方正证券首席经济学家任泽平19日的报告显示,虽然居民加杠杆的速度在上升,但总体水平不算太高。2015年个人住房贷款迅猛攀升,新增个人购房贷款2.67万亿元,占全年住宅销售额的比例为37%,相比前两年大幅上升。 预计由于一二线与三四线房地产市场结构分化延续,中小型房企的生存将愈发艰难,重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先。 行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 中国中投证券统计123家上市房企三季报发现,受益市场销售火爆,现金回款迅速增加,预收款项同比增34%达14656亿元,已超2015年全年行业营收11924亿元,确保房企未来1年业绩无忧。 恒大1-8月累计销售金额仅与万科相差45亿元,1-9月累计销售金额为2805.6亿元,超万科195.4亿元。 事实上,随着交易所版公司债的扩容,房地产类公司的发债比例也在膨胀。 “其实普通老百姓都在关注监管层的动作,这也是为什么交易所调整房企发债门槛那么受关注的原因。”上述在上海持有房产的人士表示。 与此同时,方案也进一步强调对发行人的信息披露和偿债能力要求,强化增信措施、债券契约条款安排、募集资金用途管理等事项,并以此构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管框架,最终实现“总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控”的政策目标。 值得注意的是,该方案也考虑了过渡期安排,即对于已获得交易所上市预审核意见函的申请人,应当参照“风险类”的管理标准提供外部担保,并根据企业风险特征设置具有针对性的限制性债券契约条款。房企前9月成绩单:总销售与总负债规模均创新高。从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。 例如监管层在交易商协会确定的准入范围基础上,增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业。根据试行方案,分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券,而发行主体也被限定于满足以下四类条件。一是境内外上市的房地产企业;二是以房地产为主业的中央企业;三是省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。 “之前内部已经形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开。 与此同时,方案也进一步强调对发行人的信息披露和偿债能力要求,强化增信措施、债券契约条款安排、募集资金用途管理等事项,并以此构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管框架,最终实现“总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控”的政策目标。 例如监管层在交易商协会确定的准入范围基础上,增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业。根据试行方案,分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券,而发行主体也被限定于满足以下四类条件。一是境内外上市的房地产企业;二是以房地产为主业的中央企业;三是省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。 而据21世纪经济报道记者掌握,在监管层的一份测算中,目前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准;但另有53家不符合分类监管中基础范围的要求,其中包括北京鸿坤伟业房地产开发有限公司、四川新希望房地产开发有限公司、大连亿达发展有限公司等。32家被列“风险”  框定基础范围后,方案还设定了综合指标评价体系进行分类,而指标又分为整体规模和流动性管理两类。其中整体规模分为包含“最近一年末总资产小于200亿”、“最近一年度营业收入小于30亿”、“最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负”3项。而流动性管理则包含“最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%”、“存货中开发产品(最近一年末账面价值)、开发成本(最近一年末账面价值)、土地储备(土地价值)于三四线城市的占比超过50%”2项。目前设有五项指标:最近一年末总资产小于200亿元;最近一年末营业收入小于30亿元;最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;扣除预收账款后资产负债率大于65%;存货中,开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。 不过费用管理能力普遍提高,资金链也在向好。中原地产研究部统计显示,132家上市房企前三季度合计营业收入为8780.5亿,净利润只有687.8亿,平均利润率跌至7.8%;2016年上半年,130家房企的净利润率有8.15%,而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。中国中投证券分析师李少明观察到,行业分化现象依然在延续。三季度末前百强房企销售额市场占有率为46.4%,较去年同期大幅提升7.7%。 房企增收不增利 三季度净利润率首次跌破8%。 自2014年2月到2015年年底左右,需求再度下行差不多十五个月左右,到今年年底和明年年初,又将是一个新的三年周期。 其中,触发两项指标的企业认定为关注类,触发三项指标以上(含三项)的企业认定为风险类。方案要求,对于风险类房企,承销机构须严格风险控制措施,审慎承接相关项目,交易所则应当以适当方式与承销机构做好沟通协调,完善上市预审核、挂牌转让工作程序流程。而对关注类的房企,则需要发行人针对更具体的规定事项进行风险与重大事项的及时提示。 值得注意的是,该方案也考虑了过渡期安排,即对于已获得交易所上市预审核意见函的申请人,应当参照“风险类”的管理标准提供外部担保,并根据企业风险特征设置具有针对性的限制性债券契约条款。房企前9月成绩单:总销售与总负债规模均创新高。从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。 自2014年2月到2015年年底左右,需求再度下行差不多十五个月左右,到今年年底和明年年初,又将是一个新的三年周期。 恒大1-8月累计销售金额仅与万科相差45亿元,1-9月累计销售金额为2805.6亿元,超万科195.4亿元。 不过,受益于今年市场火热,房企销售业绩普遍完成状况良好。业内人士预计,受宏观调控影响,四季度楼市成交量会继续下跌,但房企可能降价动力不足。 据东北证券统计,8月份我国债券市场共发行信用债券967期,募集资金9915.09亿元,环比分别上升25.91%和13.07%。 可预见的是,调控之手仍将发力,地产牛市之路如何演绎存在不小变数。导读  在监管层的一份测算中,目前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准;但有53家不符合分类监管中基础范围的要求。针对房地产行业的调控在债券融资层面已然酝酿。 根据初步方案,房企发债主体被限定为四类评级为AA级及以上的企业,包括境内外上市的房地产企业;以房地产为主业的央企;省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企;中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。与此同时,房企发债还将实施分类管理。 ”  不过,监管层在发行人门槛的确定上,也与交易商协会有所差异。 9月30日,沪上两家机构克而、亿翰智库发布了房企销售业绩排行榜。 “尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主,总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高,但随着经济增速下滑、需求增速放缓,行业潜在风险逐渐凸显。 上海证券交易所(下称“上证所”)收紧房企发债条件的消息27日震动市场。根据初步方案,发债主体评级须达到AA级及以上,且满足其他四类条件的其中之一。 也就是说,全球每7部新手机就有1部“郑州造”。在耿明斋看来,随着铁路和航空基础设施的日益完善,将会为郑州聚集更多人流、物流、信息流,这也将进一步弥补河南发展的短板。 上海证券交易所(下称“上证所”)收紧房企发债条件的消息27日震动市场。根据初步方案,发债主体评级须达到AA级及以上,且满足其他四类条件的其中之一。 值得注意的是,房地产企业发行公司债的热潮从去年下半年就已经开始。 陈啸天指出,从规模的角度,目前市场站上了典型高位。 生存无虞,风险犹存  尽管从利润角度看,房企日子并不好过。但预收账款、偿债能力方面显示,房企目前的生存风险并不高。 克而瑞研究中心分析师房玲也表示,从财务指标角度来看,房企公司债的违约风险并不突出。 同时,房企债券在发行利率方面也屡创新低,有相当一部分房企是以低于4%的票息实现融资的。 四条件框定:53家企业被“划出”  21世纪经济报道记者了解到,监管层之所以通过分类监管强化对房地产类公司债的关注,原因与当前经济增速下滑下的行业潜在风险逐渐显露有关。 “交易所调整房地产企业公司债审核标准,这基本上是开始限制房地产融资的一个信号了,至少对开发商开始紧了,这是比较明显的房地产调控信号。 知情人士透露,上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管,是对规则的明确,并不是“收紧”。 预计由于一二线与三四线房地产市场结构分化延续,中小型房企的生存将愈发艰难,重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先。 毕竟现在银行做信贷,最喜欢的抵押物还是土地或者房屋。”  监管层释放信号  监管层出手调控的背后,是房企公司债规模的持续膨胀。从8月份信用债规模来看,近万亿募资中,房地产仍是主力。 “更多还是和房价上涨关系较大。 不过费用管理能力普遍提高,资金链也在向好。中原地产研究部统计显示,132家上市房企前三季度合计营业收入为8780.5亿,净利润只有687.8亿,平均利润率跌至7.8%;2016年上半年,130家房企的净利润率有8.15%,而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。中国中投证券分析师李少明观察到,行业分化现象依然在延续。三季度末前百强房企销售额市场占有率为46.4%,较去年同期大幅提升7.7%。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,它衡量了财务风险。方正证券首席经济学家任泽平19日的报告显示,虽然居民加杠杆的速度在上升,但总体水平不算太高。2015年个人住房贷款迅猛攀升,新增个人购房贷款2.67万亿元,占全年住宅销售额的比例为37%,相比前两年大幅上升。 另外,从2015年7月21日至2016年7月21日的房企发债情况统计数据可以发现,这一年内,房企发债期数达到467期,债券类型涵盖一般公司债、非公开发行公司债券、中期票据、短融、超短融等,实现直接融资共计8481.45亿元。 上海一名公募债券基金经理告诉第一财经记者,房地产企业融资渠道较多,仅收紧公司债影响可能并不大,但是交易所的动作代表了高层的监管态度,意味着楼市政策已经转向。27日傍晚,杭州市住房保障和房产管理局网站宣布,从28日开始,同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。 针对市场对上述分类监管“收紧”的解读,9月27日晚,一位接近监管层的知情人士表示,交易所此次明确门槛、分类监管,只是对规则的明确,并不是“收紧”。“之前内部已形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开,”该人士表示,这一次是从规则上对审核门槛作出了明确,属于对规则的完善,没有新增准入门槛,只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信批要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 此外,发债房企还将实行分类管理,正常类、关注类可正常发行,风险类企业发债将受限。第一财经记者从监管层内部证实了上述消息。然而,亿翰智库董事长、首席研究员陈啸天从需求端角度分析,市场风险已经显现。在亿翰智库的研究模型里,房地产有一个“三十六个月”规律,2011年1月26出新国八条打压行业需求到2014年2月19日德信地产杭州带头降价整整三年(三十六个月)为一个周期,这期间需求先是下行十六个月,而后伴随政策刺激强势反弹二十个月。 今年上半年65家房企总有息负债为36350亿元,相比2015年末的32467亿元,高出了12%。 同时,房企债券在发行利率方面也屡创新低,有相当一部分房企是以低于4%的票息实现融资的。 针对市场对上述分类监管“收紧”的解读,9月27日晚,一位接近监管层的知情人士表示,交易所此次明确门槛、分类监管,只是对规则的明确,并不是“收紧”。“之前内部已形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开,”该人士表示,这一次是从规则上对审核门槛作出了明确,属于对规则的完善,没有新增准入门槛,只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信批要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 ”前述固定收益部人士指出。 即便认为会跌,也没有人知道会在什么时候发生。 绝大多数房企将肯定完成销售目标、甚至部分房企本月已经提前完成。 不过,受益于今年市场火热,房企销售业绩普遍完成状况良好。业内人士预计,受宏观调控影响,四季度楼市成交量会继续下跌,但房企可能降价动力不足。 个别城市属于自我价值爆发性释放,但不改变短周期内市场的整体风险。同策咨询研究部总监张宏伟则指出,从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 值得注意的是,该方案也考虑了过渡期安排,即对于已获得交易所上市预审核意见函的申请人,应当参照“风险类”的管理标准提供外部担保,并根据企业风险特征设置具有针对性的限制性债券契约条款。房企前9月成绩单:总销售与总负债规模均创新高。从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。 ”一位资深全球投资人士告诉第一财经记者,最明确的信号还是需求端,是否对居民加杠杆进行控制,一旦从个人端开始实行提高首付比例、对信贷条件进行更加严格的审查等,这可能就说明需求见顶了。 ”前述固定收益部人士指出。 大部分房地产企业的财务状况是在变好的,因为今年以来的销售普遍向好,“要发债的公司基本都已经发掉了,部分央企比如中海、华润等本身就不太发债,因为它们本身的融资能力就已经很强。”  上述上市房企董秘对第一财经记者表示:“地产公司普遍有较强的资本实力。另外现在房价还在上涨,公司手上可以融资的资源比其他行业还是要多。 郑州,这一内陆的“明珠”城市,正依靠交通和资源聚集,打造自身的产业升级之路。 行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 其中大部分的房企都有不同程度增长,仅14家房企有所下降。 而据21世纪经济报道记者掌握,在监管层的一份测算中,目前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准;但另有53家不符合分类监管中基础范围的要求,其中包括北京鸿坤伟业房地产开发有限公司、四川新希望房地产开发有限公司、大连亿达发展有限公司等。32家被列“风险”  框定基础范围后,方案还设定了综合指标评价体系进行分类,而指标又分为整体规模和流动性管理两类。其中整体规模分为包含“最近一年末总资产小于200亿”、“最近一年度营业收入小于30亿”、“最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负”3项。而流动性管理则包含“最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%”、“存货中开发产品(最近一年末账面价值)、开发成本(最近一年末账面价值)、土地储备(土地价值)于三四线城市的占比超过50%”2项。 房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,它衡量了财务风险。方正证券首席经济学家任泽平19日的报告显示,虽然居民加杠杆的速度在上升,但总体水平不算太高。2015年个人住房贷款迅猛攀升,新增个人购房贷款2.67万亿元,占全年住宅销售额的比例为37%,相比前两年大幅上升。 居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。 克而瑞研究中心分析师房玲也表示,从财务指标角度来看,房企公司债的违约风险并不突出。 据东北证券统计,8月份我国债券市场共发行信用债券967期,募集资金9915.09亿元,环比分别上升25.91%和13.07%。 “之前内部已经形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开。 居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。 ”该基金经理解释称。 郑州,这一内陆的“明珠”城市,正依靠交通和资源聚集,打造自身的产业升级之路。 绝大多数房企将肯定完成销售目标、甚至部分房企本月已经提前完成。 不过,第一财经记者27日从杭州市住房保障和房产管理局网站获悉,9月28日开始,在杭州市区限购范围内(含萧山、余杭、富阳、大江东)暂停购房入户政策,且公积金贷款二套房首付比例由不低于40%调整为不低于50%、商业性住房贷款二套房首付比例由不低于30%调整为不低于50%。 ”前述固定收益部人士指出。 进入前三甲的房企为:恒大、万科、碧桂园,这三家最有可能成为年内超过3000亿的企业。恒大地产以2805.6亿元超越万科登上房企销售榜首。 另外,从2015年7月21日至2016年7月21日的房企发债情况统计数据可以发现,这一年内,房企发债期数达到467期,债券类型涵盖一般公司债、非公开发行公司债券、中期票据、短融、超短融等,实现直接融资共计8481.45亿元。 多名接受采访的房地产业内人士也表示,此次调控可能更多是从宏观层面来考虑,不一定是出于对公司债违约风险的担忧。 个别城市属于自我价值爆发性释放,但不改变短周期内市场的整体风险。同策咨询研究部总监张宏伟则指出,从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 今年前三季度,在全国热门城市房地产市场持续火爆的背景下,房企销售业绩增长明显。 “尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主,总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高,但随着经济增速下滑、需求增速放缓,行业潜在风险逐渐凸显。 今年前三季度,在全国热门城市房地产市场持续火爆的背景下,房企销售业绩增长明显。 今年前三季度,在全国热门城市房地产市场持续火爆的背景下,房企销售业绩增长明显。 不过费用管理能力普遍提高,资金链也在向好。中原地产研究部统计显示,132家上市房企前三季度合计营业收入为8780.5亿,净利润只有687.8亿,平均利润率跌至7.8%;2016年上半年,130家房企的净利润率有8.15%,而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。中国中投证券分析师李少明观察到,行业分化现象依然在延续。三季度末前百强房企销售额市场占有率为46.4%,较去年同期大幅提升7.7%。 居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。 金额门槛方面,TOP100房企的入榜门槛从去年三季度的64亿元提高至102亿元。面积门槛方面,TOP100房企的入榜门槛则从49万平方米提高至79万平方米。与此同时,TOP100房企集中度提升最为明显,同比增加7.06个百分点达到46.54%,占据市场份额近半。 其中,布局广泛的龙头房企、土地资源丰富的地方国企以及积极进行品牌营销的房企表现尤其出色。 比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元,此种情况下,TOP100上市房企经营未见较大问题,可谓大而不倒。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看,速动比率越小,代表短期偿债能力较弱,存在一定短期偿债风险。 房企增收不增利愈发明显。21世纪经济报道记者发现,今年三季报显示,房企利润率普遍出现下跌。 明确房企发债门槛  房价持续上涨,重启限购的城市不断增加,上市公司“卖房扭亏”案例接二连三……种种迹象都透着浓厚的泡沫膨胀的味道。 据东北证券统计,8月份我国债券市场共发行信用债券967期,募集资金9915.09亿元,环比分别上升25.91%和13.07%。 房企增收不增利 三季度净利润率首次跌破8%。 明确房企发债门槛  房价持续上涨,重启限购的城市不断增加,上市公司“卖房扭亏”案例接二连三……种种迹象都透着浓厚的泡沫膨胀的味道。 大部分房地产企业的财务状况是在变好的,因为今年以来的销售普遍向好,“要发债的公司基本都已经发掉了,部分央企比如中海、华润等本身就不太发债,因为它们本身的融资能力就已经很强。”  上述上市房企董秘对第一财经记者表示:“地产公司普遍有较强的资本实力。另外现在房价还在上涨,公司手上可以融资的资源比其他行业还是要多。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 ”该人士表示,这一次是从规则上对审核门槛作出明确,没有新增准入门槛,“只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 21世纪经济报道记者从接近监管层人士处独家获悉,沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政,与证监会债券部形成的一份房地产类公司债分类监管方案(下称方案)有关,该方案已于9月初形成。 有上市公司卖房保壳,算不幸中万幸;也有精明险资投资房地产,账面浮盈可观。房价飙涨下“击鼓传花”上演,史上最高的3.38万亿库存也在加速消化。然而,高潮迭起之时调控已风雨欲来,房企公司债的分类监管政策剑指债券融资,而这正是频出的“地王”的重要资金来源。 目前设有五项指标:最近一年末总资产小于200亿元;最近一年末营业收入小于30亿元;最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;扣除预收账款后资产负债率大于65%;存货中,开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。 “对房地产市场的参与者而言,这感觉像极了去年A股5000点的前夜。”一名在上海持有房产的人士向第一财经记者表示,去年7月他买房时的单价只有每平方米25000元,如今已经涨到了每平方米42000~45000元。楼市见顶了吗?虽然这个问题日前被不断提出,但始终没有人能回答。 而据21世纪经济报道记者掌握,在监管层的一份测算中,目前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准;但另有53家不符合分类监管中基础范围的要求,其中包括北京鸿坤伟业房地产开发有限公司、四川新希望房地产开发有限公司、大连亿达发展有限公司等。32家被列“风险”  框定基础范围后,方案还设定了综合指标评价体系进行分类,而指标又分为整体规模和流动性管理两类。其中整体规模分为包含“最近一年末总资产小于200亿”、“最近一年度营业收入小于30亿”、“最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负”3项。而流动性管理则包含“最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%”、“存货中开发产品(最近一年末账面价值)、开发成本(最近一年末账面价值)、土地储备(土地价值)于三四线城市的占比超过50%”2项。 公开资料显示,大批航空偏好型、外向型产业在郑州航空港经济综合试验区集聚,最有代表性的是智能终端产业。 而从方案附件的两份内部测算来看,仍然有不少于32家交易所申报发债房企在审核标准下被列为“风险类”,其中包括江苏凤凰置业投资股份有限公司、北京金泰房地产开发有限责任公司等,此外另有37家企业成为“关注类”。 值得注意的是,该方案也考虑了过渡期安排,即对于已获得交易所上市预审核意见函的申请人,应当参照“风险类”的管理标准提供外部担保,并根据企业风险特征设置具有针对性的限制性债券契约条款。房企前9月成绩单:总销售与总负债规模均创新高。从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。 房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,它衡量了财务风险。方正证券首席经济学家任泽平19日的报告显示,虽然居民加杠杆的速度在上升,但总体水平不算太高。2015年个人住房贷款迅猛攀升,新增个人购房贷款2.67万亿元,占全年住宅销售额的比例为37%,相比前两年大幅上升。 “证监会的审批速度比交易商协会、发改委的企业债审批速度快得多,房地产企业自然更倾向于更快的渠道去再融资。另外从发行利率来看,比发中票、企业债成本低。 数据显示,2015年,郑州新郑国际机场开通航线171条,其中全货运国际航线30条,居内陆第一,基本形成覆盖全球主要经济体的航线网络;旅客吞吐量达到1729.7万人次,五年实现了翻番,居全国第17位;货邮吞吐量达到40.3万吨,五年增长3.7倍,居全国第8位。便利的枢纽区位和物流,使得一批高端制造业在此聚集。 房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,它衡量了财务风险。方正证券首席经济学家任泽平19日的报告显示,虽然居民加杠杆的速度在上升,但总体水平不算太高。2015年个人住房贷款迅猛攀升,新增个人购房贷款2.67万亿元,占全年住宅销售额的比例为37%,相比前两年大幅上升。 “证监会的审批速度比交易商协会、发改委的企业债审批速度快得多,房地产企业自然更倾向于更快的渠道去再融资。另外从发行利率来看,比发中票、企业债成本低。 另一方面,由于越来越多的房企参与到项目的股权合作中,未来房企销售权益的下降将成为一种趋势。 房企增收不增利愈发明显。21世纪经济报道记者发现,今年三季报显示,房企利润率普遍出现下跌。 上述知情人士告诉第一财经记者,上证所并没有收紧房企发债的准入标准,只是将以前审核机关把握的标准进行了明确。 目前,智能终端产业园集聚了159家智能终端全产业链企业。2015年,郑州智能手机整机产量达2.02亿部。 比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元,此种情况下,TOP100上市房企经营未见较大问题,可谓大而不倒。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看,速动比率越小,代表短期偿债能力较弱,存在一定短期偿债风险。 克而瑞研究中心9月26日发布的《2016半年度房企偿债能力报告》显示,2015年至2016年上半年,20强房企累计发行公司债2880.95亿元,其中2016年上半年发行了1342亿元,占比46.6%。 “监管层的考虑是根据指标来进行风险分类,并采取针对性措施。 比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元,此种情况下,TOP100上市房企经营未见较大问题,可谓大而不倒。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看,速动比率越小,代表短期偿债能力较弱,存在一定短期偿债风险。 “更多还是和房价上涨关系较大。 9月30日,沪上两家机构克而、亿翰智库发布了房企销售业绩排行榜。 同策咨询研究报告指出,今年前三季度,表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段,但仍然存在一些运营方面的问题。 然而,亿翰智库董事长、首席研究员陈啸天从需求端角度分析,市场风险已经显现。在亿翰智库的研究模型里,房地产有一个“三十六个月”规律,2011年1月26出新国八条打压行业需求到2014年2月19日德信地产杭州带头降价整整三年(三十六个月)为一个周期,这期间需求先是下行十六个月,而后伴随政策刺激强势反弹二十个月。 另一方面,由于越来越多的房企参与到项目的股权合作中,未来房企销售权益的下降将成为一种趋势。 明确房企发债门槛  房价持续上涨,重启限购的城市不断增加,上市公司“卖房扭亏”案例接二连三……种种迹象都透着浓厚的泡沫膨胀的味道。 上海证券交易所(下称“上证所”)收紧房企发债条件的消息27日震动市场。根据初步方案,发债主体评级须达到AA级及以上,且满足其他四类条件的其中之一。 与此同时,方案也进一步强调对发行人的信息披露和偿债能力要求,强化增信措施、债券契约条款安排、募集资金用途管理等事项,并以此构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管框架,最终实现“总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控”的政策目标。 据东北证券统计,8月份我国债券市场共发行信用债券967期,募集资金9915.09亿元,环比分别上升25.91%和13.07%。 克而瑞研究中心预计,未来房企的门槛和集中度还将持续提升。 房企公司债发行遭分类监管洗牌: 53家或遭划出。一轮房地产“牛市”看尽众生相。 房企增收不增利愈发明显。21世纪经济报道记者发现,今年三季报显示,房企利润率普遍出现下跌。 ”  不过,监管层在发行人门槛的确定上,也与交易商协会有所差异。 ”  不过,在当前楼市火爆、房企债务飙升的背景下,市场人士还是倾向于将这一举动解读为政策在趋紧。 自2014年2月到2015年年底左右,需求再度下行差不多十五个月左右,到今年年底和明年年初,又将是一个新的三年周期。 预计由于一二线与三四线房地产市场结构分化延续,中小型房企的生存将愈发艰难,重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先。 行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 金额门槛方面,TOP100房企的入榜门槛从去年三季度的64亿元提高至102亿元。面积门槛方面,TOP100房企的入榜门槛则从49万平方米提高至79万平方米。与此同时,TOP100房企集中度提升最为明显,同比增加7.06个百分点达到46.54%,占据市场份额近半。 “之前内部已经形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开。 “其实普通老百姓都在关注监管层的动作,这也是为什么交易所调整房企发债门槛那么受关注的原因。”上述在上海持有房产的人士表示。 值得注意的是,房地产企业发行公司债的热潮从去年下半年就已经开始。 多名接受采访的房地产业内人士也表示,此次调控可能更多是从宏观层面来考虑,不一定是出于对公司债违约风险的担忧。 按照方案,监管层将在房地产业公司债实施的分类监管思路,在遵循国务院提出“在分类趋同的原则下推动公司信用类债券发行准入和信息披露标准的统一”的原则上,拉近与交易商协会标准的距离。不过,方案与交易商协会的标准也有所差别,其主要体现在:一是公司债将部分大型优质非上市民营企业纳入了发债主体范围;二是公司债更注重考察发债主体的综合资质(如财务状况,盈利能力、偿债能力等);三是公司债通过信息披露等方式引导发行人合理确定发债规模。 不过,第一财经记者27日从杭州市住房保障和房产管理局网站获悉,9月28日开始,在杭州市区限购范围内(含萧山、余杭、富阳、大江东)暂停购房入户政策,且公积金贷款二套房首付比例由不低于40%调整为不低于50%、商业性住房贷款二套房首付比例由不低于30%调整为不低于50%。 不过费用管理能力普遍提高,资金链也在向好。中原地产研究部统计显示,132家上市房企前三季度合计营业收入为8780.5亿,净利润只有687.8亿,平均利润率跌至7.8%;2016年上半年,130家房企的净利润率有8.15%,而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。中国中投证券分析师李少明观察到,行业分化现象依然在延续。三季度末前百强房企销售额市场占有率为46.4%,较去年同期大幅提升7.7%。 ”该基金经理解释称。 不过,第一财经记者27日从杭州市住房保障和房产管理局网站获悉,9月28日开始,在杭州市区限购范围内(含萧山、余杭、富阳、大江东)暂停购房入户政策,且公积金贷款二套房首付比例由不低于40%调整为不低于50%、商业性住房贷款二套房首付比例由不低于30%调整为不低于50%。 若触发一项及以内为正常类,触发两项为关注类,触发三项及以上为风险类。对于正常类,交易所会给予正常审核;对于关注类,需要更详细的信息披露,细化到项目具体细节,明确一些契约条款或增信;对于风险类,原则上不受理,需要增信达到AA+及以上再按照关注类审核的要求进行审核。 9月30日,沪上两家机构克而、亿翰智库发布了房企销售业绩排行榜。 生存无虞,风险犹存  尽管从利润角度看,房企日子并不好过。但预收账款、偿债能力方面显示,房企目前的生存风险并不高。 目前设有五项指标:最近一年末总资产小于200亿元;最近一年末营业收入小于30亿元;最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;扣除预收账款后资产负债率大于65%;存货中,开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。 克而瑞研究中心9月26日发布的《2016半年度房企偿债能力报告》显示,2015年至2016年上半年,20强房企累计发行公司债2880.95亿元,其中2016年上半年发行了1342亿元,占比46.6%。 比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元,此种情况下,TOP100上市房企经营未见较大问题,可谓大而不倒。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看,速动比率越小,代表短期偿债能力较弱,存在一定短期偿债风险。 公开资料显示,大批航空偏好型、外向型产业在郑州航空港经济综合试验区集聚,最有代表性的是智能终端产业。 不过他同时认为,监管力度正在不断趋紧。 ”该基金经理解释称。 据东北证券统计,8月份我国债券市场共发行信用债券967期,募集资金9915.09亿元,环比分别上升25.91%和13.07%。 下半年以来,20强房企又发行了377亿元公司债,今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。在公司债大规模发行的背景下,房地产企业总有息负债普遍增加。 四条件框定:53家企业被“划出”  21世纪经济报道记者了解到,监管层之所以通过分类监管强化对房地产类公司债的关注,原因与当前经济增速下滑下的行业潜在风险逐渐显露有关。 下半年以来,20强房企又发行了377亿元公司债,今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。在公司债大规模发行的背景下,房地产企业总有息负债普遍增加。 值得注意的是,房地产企业发行公司债的热潮从去年下半年就已经开始。 ”一位资深全球投资人士告诉第一财经记者,最明确的信号还是需求端,是否对居民加杠杆进行控制,一旦从个人端开始实行提高首付比例、对信贷条件进行更加严格的审查等,这可能就说明需求见顶了。 目前,智能终端产业园集聚了159家智能终端全产业链企业。2015年,郑州智能手机整机产量达2.02亿部。公开资料显示,大批航空偏好型、外向型产业在郑州航空港经济综合试验区集聚,最有代表性的是智能终端产业。 其中,企业债券发行人主要分布于建筑、房地产等行业;制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。 同策咨询研究报告指出,今年前三季度,表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段,但仍然存在一些运营方面的问题。 21世纪经济报道记者从接近监管层人士处独家获悉,沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政,与证监会债券部形成的一份房地产类公司债分类监管方案(下称方案)有关,该方案已于9月初形成。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 生存无虞,风险犹存  尽管从利润角度看,房企日子并不好过。但预收账款、偿债能力方面显示,房企目前的生存风险并不高。 ”华中一家中型券商固定收益部人士认为,“另一方面也和现在房价、地价高涨,房地产企业杠杆高抬背后酝酿的风险因素有关。 恒大1-8月累计销售金额仅与万科相差45亿元,1-9月累计销售金额为2805.6亿元,超万科195.4亿元。 上海证券交易所(下称“上证所”)收紧房企发债条件的消息27日震动市场。根据初步方案,发债主体评级须达到AA级及以上,且满足其他四类条件的其中之一。 ”中信证券一位固收人士认为,“这样的分类措施,能够让一些渐进的风险更清晰、更早的被承销商和监管部门掌握。”  事实上,按上述标准计量,大部分房企在分类中仍属正常。21世纪经济报道记者从接近监管层处获得的一份统计数据显示,在对截至2016年3月底,上交所164家房地产申报企业进行测算后发现,正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。 克而瑞研究中心9月26日发布的《2016半年度房企偿债能力报告》显示,2015年至2016年上半年,20强房企累计发行公司债2880.95亿元,其中2016年上半年发行了1342亿元,占比46.6%。 事实上,随着交易所版公司债的扩容,房地产类公司的发债比例也在膨胀。 房企增收不增利 三季度净利润率首次跌破8%。 可预见的是,调控之手仍将发力,地产牛市之路如何演绎存在不小变数。导读  在监管层的一份测算中,目前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准;但有53家不符合分类监管中基础范围的要求。针对房地产行业的调控在债券融资层面已然酝酿。 知情人士透露,上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管,是对规则的明确,并不是“收紧”。 ”  不过,在当前楼市火爆、房企债务飙升的背景下,市场人士还是倾向于将这一举动解读为政策在趋紧。 恒大1-8月累计销售金额仅与万科相差45亿元,1-9月累计销售金额为2805.6亿元,超万科195.4亿元。 ”中信证券一位固收人士认为,“这样的分类措施,能够让一些渐进的风险更清晰、更早的被承销商和监管部门掌握。”  事实上,按上述标准计量,大部分房企在分类中仍属正常。21世纪经济报道记者从接近监管层处获得的一份统计数据显示,在对截至2016年3月底,上交所164家房地产申报企业进行测算后发现,正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。 房企增收不增利 三季度净利润率首次跌破8%。 ”华中一家中型券商固定收益部人士认为,“另一方面也和现在房价、地价高涨,房地产企业杠杆高抬背后酝酿的风险因素有关。 房企增收不增利 三季度净利润率首次跌破8%。 其中,布局广泛的龙头房企、土地资源丰富的地方国企以及积极进行品牌营销的房企表现尤其出色。 目前设有五项指标:最近一年末总资产小于200亿元;最近一年末营业收入小于30亿元;最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;扣除预收账款后资产负债率大于65%;存货中,开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。 陈啸天指出,从规模的角度,目前市场站上了典型高位。 房企增收不增利愈发明显。21世纪经济报道记者发现,今年三季报显示,房企利润率普遍出现下跌。 毕竟现在银行做信贷,最喜欢的抵押物还是土地或者房屋。”  监管层释放信号  监管层出手调控的背后,是房企公司债规模的持续膨胀。从8月份信用债规模来看,近万亿募资中,房地产仍是主力。 不过费用管理能力普遍提高,资金链也在向好。中原地产研究部统计显示,132家上市房企前三季度合计营业收入为8780.5亿,净利润只有687.8亿,平均利润率跌至7.8%;2016年上半年,130家房企的净利润率有8.15%,而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。中国中投证券分析师李少明观察到,行业分化现象依然在延续。三季度末前百强房企销售额市场占有率为46.4%,较去年同期大幅提升7.7%。 与此同时,方案也进一步强调对发行人的信息披露和偿债能力要求,强化增信措施、债券契约条款安排、募集资金用途管理等事项,并以此构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管框架,最终实现“总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控”的政策目标。 上海一名公募债券基金经理告诉第一财经记者,房地产企业融资渠道较多,仅收紧公司债影响可能并不大,但是交易所的动作代表了高层的监管态度,意味着楼市政策已经转向。27日傍晚,杭州市住房保障和房产管理局网站宣布,从28日开始,同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。 从负债方面看,三季度末行业有息负债总量约14799亿元,同比仅增加2.6%;借款与一年内到期的非流动性负债分别为2080亿元、2739亿元,同比降16.8%、22.3%,占有息负债比例分别降低 3%、5%。长期借款同比增加至 9980亿元,占有息负债比例提升9%至67%。 金额门槛方面,TOP100房企的入榜门槛从去年三季度的64亿元提高至102亿元。面积门槛方面,TOP100房企的入榜门槛则从49万平方米提高至79万平方米。与此同时,TOP100房企集中度提升最为明显,同比增加7.06个百分点达到46.54%,占据市场份额近半。 郑州,这一内陆的“明珠”城市,正依靠交通和资源聚集,打造自身的产业升级之路。 另一方面,由于越来越多的房企参与到项目的股权合作中,未来房企销售权益的下降将成为一种趋势。 根据初步方案,房企发债主体被限定为四类评级为AA级及以上的企业,包括境内外上市的房地产企业;以房地产为主业的央企;省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企;中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。与此同时,房企发债还将实施分类管理。 “对房地产市场的参与者而言,这感觉像极了去年A股5000点的前夜。”一名在上海持有房产的人士向第一财经记者表示,去年7月他买房时的单价只有每平方米25000元,如今已经涨到了每平方米42000~45000元。楼市见顶了吗?虽然这个问题日前被不断提出,但始终没有人能回答。 例如监管层在交易商协会确定的准入范围基础上,增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业。根据试行方案,分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券,而发行主体也被限定于满足以下四类条件。一是境内外上市的房地产企业;二是以房地产为主业的中央企业;三是省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 知情人士透露,上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管,是对规则的明确,并不是“收紧”。 行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 其中大部分的房企都有不同程度增长,仅14家房企有所下降。 数据显示,2015年,郑州新郑国际机场开通航线171条,其中全货运国际航线30条,居内陆第一,基本形成覆盖全球主要经济体的航线网络;旅客吞吐量达到1729.7万人次,五年实现了翻番,居全国第17位;货邮吞吐量达到40.3万吨,五年增长3.7倍,居全国第8位。便利的枢纽区位和物流,使得一批高端制造业在此聚集。 陈啸天指出,从规模的角度,目前市场站上了典型高位。 进入前三甲的房企为:恒大、万科、碧桂园,这三家最有可能成为年内超过3000亿的企业。恒大地产以2805.6亿元超越万科登上房企销售榜首。 ”一位资深全球投资人士告诉第一财经记者,最明确的信号还是需求端,是否对居民加杠杆进行控制,一旦从个人端开始实行提高首付比例、对信贷条件进行更加严格的审查等,这可能就说明需求见顶了。 显示房企短期偿债能力提升。 例如监管层在交易商协会确定的准入范围基础上,增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业。根据试行方案,分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券,而发行主体也被限定于满足以下四类条件。一是境内外上市的房地产企业;二是以房地产为主业的中央企业;三是省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。 其中,布局广泛的龙头房企、土地资源丰富的地方国企以及积极进行品牌营销的房企表现尤其出色。 预计由于一二线与三四线房地产市场结构分化延续,中小型房企的生存将愈发艰难,重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先。 明确房企发债门槛  房价持续上涨,重启限购的城市不断增加,上市公司“卖房扭亏”案例接二连三……种种迹象都透着浓厚的泡沫膨胀的味道。 此外,发债房企还将实行分类管理,正常类、关注类可正常发行,风险类企业发债将受限。第一财经记者从监管层内部证实了上述消息。 从已发出的房企公司债可以看出,标准都要高于此次交易所的准入门槛。 21世纪经济报道记者从接近监管层人士处独家获悉,沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政,与证监会债券部形成的一份房地产类公司债分类监管方案(下称方案)有关,该方案已于9月初形成。 ”方案认为。“主要的一个趋势还是债券监管标准的趋同,因为原来的债券市场分割目前需要进行统一。 ”  不过,在当前楼市火爆、房企债务飙升的背景下,市场人士还是倾向于将这一举动解读为政策在趋紧。 下半年以来,20强房企又发行了377亿元公司债,今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。在公司债大规模发行的背景下,房地产企业总有息负债普遍增加。 房企增收不增利 三季度净利润率首次跌破8%。 其中,企业债券发行人主要分布于建筑、房地产等行业;制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。 不过,受益于今年市场火热,房企销售业绩普遍完成状况良好。业内人士预计,受宏观调控影响,四季度楼市成交量会继续下跌,但房企可能降价动力不足。 与此同时,方案也进一步强调对发行人的信息披露和偿债能力要求,强化增信措施、债券契约条款安排、募集资金用途管理等事项,并以此构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管框架,最终实现“总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控”的政策目标。上海一名公募债券基金经理告诉第一财经记者,房地产企业融资渠道较多,仅收紧公司债影响可能并不大,但是交易所的动作代表了高层的监管态度,意味着楼市政策已经转向。27日傍晚,杭州市住房保障和房产管理局网站宣布,从28日开始,同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。 克而瑞研究中心9月26日发布的《2016半年度房企偿债能力报告》显示,2015年至2016年上半年,20强房企累计发行公司债2880.95亿元,其中2016年上半年发行了1342亿元,占比46.6%。 其中大部分的房企都有不同程度增长,仅14家房企有所下降。 9月30日,沪上两家机构克而、亿翰智库发布了房企销售业绩排行榜。 不过费用管理能力普遍提高,资金链也在向好。中原地产研究部统计显示,132家上市房企前三季度合计营业收入为8780.5亿,净利润只有687.8亿,平均利润率跌至7.8%;2016年上半年,130家房企的净利润率有8.15%,而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。中国中投证券分析师李少明观察到,行业分化现象依然在延续。三季度末前百强房企销售额市场占有率为46.4%,较去年同期大幅提升7.7%。 今年上半年65家房企总有息负债为36350亿元,相比2015年末的32467亿元,高出了12%。 恒大1-8月累计销售金额仅与万科相差45亿元,1-9月累计销售金额为2805.6亿元,超万科195.4亿元。 也就是说,全球每7部新手机就有1部“郑州造”。在耿明斋看来,随着铁路和航空基础设施的日益完善,将会为郑州聚集更多人流、物流、信息流,这也将进一步弥补河南发展的短板。 其中,企业债券发行人主要分布于建筑、房地产等行业;制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。 ”中信证券一位固收人士认为,“这样的分类措施,能够让一些渐进的风险更清晰、更早的被承销商和监管部门掌握。”  事实上,按上述标准计量,大部分房企在分类中仍属正常。21世纪经济报道记者从接近监管层处获得的一份统计数据显示,在对截至2016年3月底,上交所164家房地产申报企业进行测算后发现,正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。 其中,布局广泛的龙头房企、土地资源丰富的地方国企以及积极进行品牌营销的房企表现尤其出色。 居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。 ”前述固定收益部人士指出。 金额门槛方面,TOP100房企的入榜门槛从去年三季度的64亿元提高至102亿元。面积门槛方面,TOP100房企的入榜门槛则从49万平方米提高至79万平方米。与此同时,TOP100房企集中度提升最为明显,同比增加7.06个百分点达到46.54%,占据市场份额近半。 此外,发债房企还将实行分类管理,正常类、关注类可正常发行,风险类企业发债将受限。第一财经记者从监管层内部证实了上述消息。 知情人士透露,上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管,是对规则的明确,并不是“收紧”。 据东北证券统计,8月份我国债券市场共发行信用债券967期,募集资金9915.09亿元,环比分别上升25.91%和13.07%。 进入前三甲的房企为:恒大、万科、碧桂园,这三家最有可能成为年内超过3000亿的企业。恒大地产以2805.6亿元超越万科登上房企销售榜首。 毕竟现在银行做信贷,最喜欢的抵押物还是土地或者房屋。”  监管层释放信号  监管层出手调控的背后,是房企公司债规模的持续膨胀。从8月份信用债规模来看,近万亿募资中,房地产仍是主力。 另外,从2015年7月21日至2016年7月21日的房企发债情况统计数据可以发现,这一年内,房企发债期数达到467期,债券类型涵盖一般公司债、非公开发行公司债券、中期票据、短融、超短融等,实现直接融资共计8481.45亿元。 今年前三季度,在全国热门城市房地产市场持续火爆的背景下,房企销售业绩增长明显。 有上市公司卖房保壳,算不幸中万幸;也有精明险资投资房地产,账面浮盈可观。房价飙涨下“击鼓传花”上演,史上最高的3.38万亿库存也在加速消化。然而,高潮迭起之时调控已风雨欲来,房企公司债的分类监管政策剑指债券融资,而这正是频出的“地王”的重要资金来源。 “证监会的审批速度比交易商协会、发改委的企业债审批速度快得多,房地产企业自然更倾向于更快的渠道去再融资。另外从发行利率来看,比发中票、企业债成本低。 数据显示,2015年,郑州新郑国际机场开通航线171条,其中全货运国际航线30条,居内陆第一,基本形成覆盖全球主要经济体的航线网络;旅客吞吐量达到1729.7万人次,五年实现了翻番,居全国第17位;货邮吞吐量达到40.3万吨,五年增长3.7倍,居全国第8位。便利的枢纽区位和物流,使得一批高端制造业在此聚集。 根据初步方案,房企发债主体被限定为四类评级为AA级及以上的企业,包括境内外上市的房地产企业;以房地产为主业的央企;省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企;中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。与此同时,房企发债还将实施分类管理。 例如监管层在交易商协会确定的准入范围基础上,增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业。根据试行方案,分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券,而发行主体也被限定于满足以下四类条件。一是境内外上市的房地产企业;二是以房地产为主业的中央企业;三是省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。 克而瑞研究中心9月26日发布的《2016半年度房企偿债能力报告》显示,2015年至2016年上半年,20强房企累计发行公司债2880.95亿元,其中2016年上半年发行了1342亿元,占比46.6%。 若触发一项及以内为正常类,触发两项为关注类,触发三项及以上为风险类。对于正常类,交易所会给予正常审核;对于关注类,需要更详细的信息披露,细化到项目具体细节,明确一些契约条款或增信;对于风险类,原则上不受理,需要增信达到AA+及以上再按照关注类审核的要求进行审核。 若触发一项及以内为正常类,触发两项为关注类,触发三项及以上为风险类。对于正常类,交易所会给予正常审核;对于关注类,需要更详细的信息披露,细化到项目具体细节,明确一些契约条款或增信;对于风险类,原则上不受理,需要增信达到AA+及以上再按照关注类审核的要求进行审核。 9月30日,沪上两家机构克而、亿翰智库发布了房企销售业绩排行榜。 绝大多数房企将肯定完成销售目标、甚至部分房企本月已经提前完成。 克而瑞研究中心分析师房玲也表示,从财务指标角度来看,房企公司债的违约风险并不突出。 上海一名公募债券基金经理告诉第一财经记者,房地产企业融资渠道较多,仅收紧公司债影响可能并不大,但是交易所的动作代表了高层的监管态度,意味着楼市政策已经转向。27日傍晚,杭州市住房保障和房产管理局网站宣布,从28日开始,同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。 另一方面,由于越来越多的房企参与到项目的股权合作中,未来房企销售权益的下降将成为一种趋势。 同策咨询研究报告指出,今年前三季度,表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段,但仍然存在一些运营方面的问题。 上述债券基金经理告诉第一财经记者,相较于银行间市场,房地产企业确实更倾向于发公司债,交易所仍是主流的发债场所。恒大1-8月累计销售金额仅与万科相差45亿元,1-9月累计销售金额为2805.6亿元,超万科195.4亿元。 “尽管目前申报企业以全国性大中型房地产企业为主,总体资质较好、盈利能力较强、评级普遍较高,但随着经济增速下滑、需求增速放缓,行业潜在风险逐渐凸显。 而从方案附件的两份内部测算来看,仍然有不少于32家交易所申报发债房企在审核标准下被列为“风险类”,其中包括江苏凤凰置业投资股份有限公司、北京金泰房地产开发有限责任公司等,此外另有37家企业成为“关注类”。 克而瑞研究中心9月26日发布的《2016半年度房企偿债能力报告》显示,2015年至2016年上半年,20强房企累计发行公司债2880.95亿元,其中2016年上半年发行了1342亿元,占比46.6%。 “对房地产市场的参与者而言,这感觉像极了去年A股5000点的前夜。”一名在上海持有房产的人士向第一财经记者表示,去年7月他买房时的单价只有每平方米25000元,如今已经涨到了每平方米42000~45000元。楼市见顶了吗?虽然这个问题日前被不断提出,但始终没有人能回答。 上海证券交易所(下称“上证所”)收紧房企发债条件的消息27日震动市场。根据初步方案,发债主体评级须达到AA级及以上,且满足其他四类条件的其中之一。 克而瑞研究中心分析师房玲也表示,从财务指标角度来看,房企公司债的违约风险并不突出。 ”  不过,监管层在发行人门槛的确定上,也与交易商协会有所差异。 而万科、万达、绿地等房企的速动比率只有0.4左右。房企发债趋紧逢杭州限贷 楼市融资政策变天。 按照方案,监管层将在房地产业公司债实施的分类监管思路,在遵循国务院提出“在分类趋同的原则下推动公司信用类债券发行准入和信息披露标准的统一”的原则上,拉近与交易商协会标准的距离。不过,方案与交易商协会的标准也有所差别,其主要体现在:一是公司债将部分大型优质非上市民营企业纳入了发债主体范围;二是公司债更注重考察发债主体的综合资质(如财务状况,盈利能力、偿债能力等);三是公司债通过信息披露等方式引导发行人合理确定发债规模。 数据显示,2015年,郑州新郑国际机场开通航线171条,其中全货运国际航线30条,居内陆第一,基本形成覆盖全球主要经济体的航线网络;旅客吞吐量达到1729.7万人次,五年实现了翻番,居全国第17位;货邮吞吐量达到40.3万吨,五年增长3.7倍,居全国第8位。便利的枢纽区位和物流,使得一批高端制造业在此聚集。 陈啸天指出,从规模的角度,目前市场站上了典型高位。 “证监会的审批速度比交易商协会、发改委的企业债审批速度快得多,房地产企业自然更倾向于更快的渠道去再融资。另外从发行利率来看,比发中票、企业债成本低。 知情人士透露,上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管,是对规则的明确,并不是“收紧”。 生存无虞,风险犹存  尽管从利润角度看,房企日子并不好过。但预收账款、偿债能力方面显示,房企目前的生存风险并不高。 若触发一项及以内为正常类,触发两项为关注类,触发三项及以上为风险类。对于正常类,交易所会给予正常审核;对于关注类,需要更详细的信息披露,细化到项目具体细节,明确一些契约条款或增信;对于风险类,原则上不受理,需要增信达到AA+及以上再按照关注类审核的要求进行审核。 值得注意的是,该方案也考虑了过渡期安排,即对于已获得交易所上市预审核意见函的申请人,应当参照“风险类”的管理标准提供外部担保,并根据企业风险特征设置具有针对性的限制性债券契约条款。房企前9月成绩单:总销售与总负债规模均创新高。从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。 21世纪经济报道记者从接近监管层人士处独家获悉,沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政,与证监会债券部形成的一份房地产类公司债分类监管方案(下称方案)有关,该方案已于9月初形成。 ”  不过,在当前楼市火爆、房企债务飙升的背景下,市场人士还是倾向于将这一举动解读为政策在趋紧。 针对市场对上述分类监管“收紧”的解读,9月27日晚,一位接近监管层的知情人士表示,交易所此次明确门槛、分类监管,只是对规则的明确,并不是“收紧”。“之前内部已形成了规则,经过实践证明可行后,近期进行了公开,”该人士表示,这一次是从规则上对审核门槛作出了明确,属于对规则的完善,没有新增准入门槛,只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信批要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 此次调整,没有新增准入门槛,只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 克而瑞研究中心预计,未来房企的门槛和集中度还将持续提升。 而从方案附件的两份内部测算来看,仍然有不少于32家交易所申报发债房企在审核标准下被列为“风险类”,其中包括江苏凤凰置业投资股份有限公司、北京金泰房地产开发有限责任公司等,此外另有37家企业成为“关注类”。 然而,亿翰智库董事长、首席研究员陈啸天从需求端角度分析,市场风险已经显现。在亿翰智库的研究模型里,房地产有一个“三十六个月”规律,2011年1月26出新国八条打压行业需求到2014年2月19日德信地产杭州带头降价整整三年(三十六个月)为一个周期,这期间需求先是下行十六个月,而后伴随政策刺激强势反弹二十个月。 ”该人士表示,这一次是从规则上对审核门槛作出明确,没有新增准入门槛,“只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 ”方案认为。“主要的一个趋势还是债券监管标准的趋同,因为原来的债券市场分割目前需要进行统一。 其中,企业债券发行人主要分布于建筑、房地产等行业;制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。 多名接受采访的房地产业内人士也表示,此次调控可能更多是从宏观层面来考虑,不一定是出于对公司债违约风险的担忧。 房企公司债发行遭分类监管洗牌: 53家或遭划出。一轮房地产“牛市”看尽众生相。 按照方案,监管层将在房地产业公司债实施的分类监管思路,在遵循国务院提出“在分类趋同的原则下推动公司信用类债券发行准入和信息披露标准的统一”的原则上,拉近与交易商协会标准的距离。不过,方案与交易商协会的标准也有所差别,其主要体现在:一是公司债将部分大型优质非上市民营企业纳入了发债主体范围;二是公司债更注重考察发债主体的综合资质(如财务状况,盈利能力、偿债能力等);三是公司债通过信息披露等方式引导发行人合理确定发债规模。 此次调整,没有新增准入门槛,只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 与此同时,方案也进一步强调对发行人的信息披露和偿债能力要求,强化增信措施、债券契约条款安排、募集资金用途管理等事项,并以此构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管框架,最终实现“总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控”的政策目标。 其中,企业债券发行人主要分布于建筑、房地产等行业;制造业、房地产业和公用事业是公司债券发行的主力行业。 从已发出的房企公司债可以看出,标准都要高于此次交易所的准入门槛。 今年上半年65家房企总有息负债为36350亿元,相比2015年末的32467亿元,高出了12%。 从已发出的房企公司债可以看出,标准都要高于此次交易所的准入门槛。 居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。 “其实普通老百姓都在关注监管层的动作,这也是为什么交易所调整房企发债门槛那么受关注的原因。”上述在上海持有房产的人士表示。 居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。 其中,触发两项指标的企业认定为关注类,触发三项指标以上(含三项)的企业认定为风险类。方案要求,对于风险类房企,承销机构须严格风险控制措施,审慎承接相关项目,交易所则应当以适当方式与承销机构做好沟通协调,完善上市预审核、挂牌转让工作程序流程。而对关注类的房企,则需要发行人针对更具体的规定事项进行风险与重大事项的及时提示。 ”方案认为。“主要的一个趋势还是债券监管标准的趋同,因为原来的债券市场分割目前需要进行统一。 进入前三甲的房企为:恒大、万科、碧桂园,这三家最有可能成为年内超过3000亿的企业。恒大地产以2805.6亿元超越万科登上房企销售榜首。 同策咨询研究报告指出,今年前三季度,表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段,但仍然存在一些运营方面的问题。 显示房企短期偿债能力提升。 然而,亿翰智库董事长、首席研究员陈啸天从需求端角度分析,市场风险已经显现。在亿翰智库的研究模型里,房地产有一个“三十六个月”规律,2011年1月26出新国八条打压行业需求到2014年2月19日德信地产杭州带头降价整整三年(三十六个月)为一个周期,这期间需求先是下行十六个月,而后伴随政策刺激强势反弹二十个月。 据东北证券统计,8月份我国债券市场共发行信用债券967期,募集资金9915.09亿元,环比分别上升25.91%和13.07%。 公开资料显示,大批航空偏好型、外向型产业在郑州航空港经济综合试验区集聚,最有代表性的是智能终端产业。 上海证券交易所(下称“上证所”)收紧房企发债条件的消息27日震动市场。根据初步方案,发债主体评级须达到AA级及以上,且满足其他四类条件的其中之一。 此外,发债房企还将实行分类管理,正常类、关注类可正常发行,风险类企业发债将受限。第一财经记者从监管层内部证实了上述消息。 克而瑞研究中心预计,未来房企的门槛和集中度还将持续提升。 ”该人士表示,这一次是从规则上对审核门槛作出明确,没有新增准入门槛,“只是根据发行人风险属性不同,强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求,核心是强化市场约束机制。 “这相当于重新为房地产类的发行人确定发行门槛,恐怕会有一些不符合条件的企业的发债需求不被受理。 上述债券基金经理告诉第一财经记者,相较于银行间市场,房地产企业确实更倾向于发公司债,交易所仍是主流的发债场所。 毕竟现在银行做信贷,最喜欢的抵押物还是土地或者房屋。”  监管层释放信号  监管层出手调控的背后,是房企公司债规模的持续膨胀。从8月份信用债规模来看,近万亿募资中,房地产仍是主力。 而据21世纪经济报道记者掌握,在监管层的一份测算中,目前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准;但另有53家不符合分类监管中基础范围的要求,其中包括北京鸿坤伟业房地产开发有限公司、四川新希望房地产开发有限公司、大连亿达发展有限公司等。32家被列“风险”  框定基础范围后,方案还设定了综合指标评价体系进行分类,而指标又分为整体规模和流动性管理两类。其中整体规模分为包含“最近一年末总资产小于200亿”、“最近一年度营业收入小于30亿”、“最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负”3项。而流动性管理则包含“最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%”、“存货中开发产品(最近一年末账面价值)、开发成本(最近一年末账面价值)、土地储备(土地价值)于三四线城市的占比超过50%”2项。 公开资料显示,大批航空偏好型、外向型产业在郑州航空港经济综合试验区集聚,最有代表性的是智能终端产业。 目前,智能终端产业园集聚了159家智能终端全产业链企业。2015年,郑州智能手机整机产量达2.02亿部。 而万科、万达、绿地等房企的速动比率只有0.4左右。房企发债趋紧逢杭州限贷 楼市融资政策变天。 “更多还是和房价上涨关系较大。 “更多还是和房价上涨关系较大。 绝大多数房企将肯定完成销售目标、甚至部分房企本月已经提前完成。 ”  不过,监管层在发行人门槛的确定上,也与交易商协会有所差异。 恒大1-8月累计销售金额仅与万科相差45亿元,1-9月累计销售金额为2805.6亿元,超万科195.4亿元。 有上市公司卖房保壳,算不幸中万幸;也有精明险资投资房地产,账面浮盈可观。房价飙涨下“击鼓传花”上演,史上最高的3.38万亿库存也在加速消化。然而,高潮迭起之时调控已风雨欲来,房企公司债的分类监管政策剑指债券融资,而这正是频出的“地王”的重要资金来源。 “其实普通老百姓都在关注监管层的动作,这也是为什么交易所调整房企发债门槛那么受关注的原因。”上述在上海持有房产的人士表示。 行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。 克而瑞研究中心分析师房玲也表示,从财务指标角度来看,房企公司债的违约风险并不突出。 ”北京一家上市房企董秘对第一财经记者表示,收紧房地产公司发债,对于限制地王是有好处的,可以传递出监管层不愿意看到这种现象蔓延的信号。 与此同时,方案也进一步强调对发行人的信息披露和偿债能力要求,强化增信措施、债券契约条款安排、募集资金用途管理等事项,并以此构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管框架,最终实现“总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控”的政策目标。 目前,智能终端产业园集聚了159家智能终端全产业链企业。2015年,郑州智能手机整机产量达2.02亿部。 同时,房企债券在发行利率方面也屡创新低,有相当一部分房企是以低于4%的票息实现融资的。 21世纪经济报道记者从接近监管层人士处独家获悉,沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政,与证监会债券部形成的一份房地产类公司债分类监管方案(下称方案)有关,该方案已于9月初形成。 ”华中一家中型券商固定收益部人士认为,“另一方面也和现在房价、地价高涨,房地产企业杠杆高抬背后酝酿的风险因素有关。 ”方案认为。“主要的一个趋势还是债券监管标准的趋同,因为原来的债券市场分割目前需要进行统一。 上证所一名内部人士也向第一财经记者表示,此次门槛调整是证监会层面的要求。 ”  不过,在当前楼市火爆、房企债务飙升的背景下,市场人士还是倾向于将这一举动解读为政策在趋紧。